Els efectes de la limitació de preus dels lloguers a Catalunya

El control de preus del lloguer s’ha convertit en una part central del debat de política pública. Catalunya en va implementar un el desembre de 2020: la Llei 11/2020, que va limitar els lloguers a Catalunya durant un any i mig. Una avaluació de l’experiència catalana a partir de microdades i d’una metodologia precisa, basada en la comparació d’habitatges afectats i no afectats per la regulació, és fonamental no només per saber l’efecte que va tenir aquella llei, sinó per anticipar el que poden tenir normes futures.

Això és el que fan Monràs i Montalvo (2022), que amb la seva anàlisi més completa i sòlida superen els problemes d’avaluacions anteriors, ja que són capaços de considerar els preus de referència de cada zona. Així, observen un efecte a la baixa en el preu del lloguer agregat del 5%, concentrat en els habitatges cars, i, en canvi, un augment significatiu en els habitatges més barats, que van tendir a enganxar-se al “sostre” marcat per l’índex de referència. La norma actuaria aquí en sentit contrari al que es buscava.

Juntament amb aquest preu més baix, l’estudi troba un descens en l’oferta de lloguer d’al voltant d’un 10% menys de contractes signats, concentrat en els habitatges cars. A la llum de l’evidència d’altres llocs, això podria:

→ apujar els preus i traslladar habitatges de lloguer a la venda, només accessibles per a les llars amb més ingressos

→ reduir la construcció futura per manca d’incentius

→ desplaçar la demanda a zones o ciutats limítrofes (on sí que pugen els preus)

→ abaixar la qualitat mitjana dels immobles, perquè els millors no es posen en lloguer

Les dades de Monràs i Montalvo (2022) indiquen, a més, un alt grau d’incompliment, ja que hi apareixen pisos amb un lloguer per sobre d’aquest índex de referència. Això és coherent amb l’evidència en altres ciutats de creació de mercats negres paral·lels de lloguer per esquivar les regulacions.

Atesa aquesta evidència, pensem que el problema dels preus alts del lloguer es deu més a un problema d’oferta que de poder de mercat. Per això plantegem tres recomanacions:

1. La solució al problema de l’assequibilitat de l’habitatge passa per augmentar l’oferta d’habitatges de lloguer mitjançant mesures com la col·laboració publicoprivada, reservar un percentatge de promocions d’habitatges per al lloguer, incentius fiscals per als propietaris que posin els seus habitatges al mercat de lloguer assequible i millorar la seguretat jurídica dels propietaris.

2. És important avaluar adequadament les polítiques de control dels lloguers utilitzant microdades i metodologies precises capaces de vincular causa i efecte de manera creïble.

3. A partir d’aquesta mateixa evidència, els professionals de l’acadèmia, les polítiques públiques i la divulgació han de fer un esforç per estudiar i entendre els possibles efectes
negatius de les polítiques de límits al lloguer