El que servirà i el que no de la nova política d’habitatge per millorar l’accés al lloguer

La nova política d’habitatge planteja resoldre els evidents problemes del lloguer a les ciutats espanyoles mitjançant un control de preus a les zones tensionades i un esforç per incrementar l’oferta de lloguer social. L’esforç en accés és prometedor i va en la direcció adequada per resoldre el problema, mentre que el control podria resultar contraproduent.

El compromís encaminat a millorar l’accessibilitat del lloguer social i mobilitzar habitatge buit amb aquesta finalitat és potencialment molt fructífer. Per mantenir el pols al repte que suposarà portar Espanya als nivells d’habitatge social del nostre entorn (la mitjana europea multiplica per 4 els nostres nivells), recomanem:

• Treballar amb objectius que dimensionin bé les expectatives a mitjà termini: per exemple, arribar a un 20% d’habitatge públic en 20 anys, com ha suggerit el govern, ens posaria a
  l’altura dels països del nord del continent, però en ordres de magnitud exigiria aproximadament que cada any d’aquí al 2043 afegíssim al parc social tants habitatges com els que hem aconseguit sumar fins avui en total, un ritme difícil d’imaginar.
• Prioritzar la reconversió d’habitatges a curt termini per començar a destensionar el mercat com més aviat millor. La transformació de 50.000 habitatges de la Sareb que ha compromès el govern va en aquesta direcció: per si sola afegiria un substancial 17% al parc actual d’habitatge de lloguer social.
• Negociar la compra d’habitatges a grans tenidors amb un descompte respecte al preu de referència per convertir-los en lloguer social. Per dimensionar-ho, García Montalvo (2023) va suggerir fa poc l’adquisició de fins a 20.000 unitats amb una rebaixa del 20%.
• En reconvertir habitatges disponibles és crucial tenir en compte que només serviran els que encaixin en ubicació i tipologia d’habitatge amb la demanda que cal cobrir.
• En els habitatges socials de nova construcció caldria treballar en una planificació urbana que inverteixi en serveis bàsics com el transport, la salut, l’educació i les zones verdes per assegurar que siguin atractius per a la demanda.

La llei proposa, a més, reservar un 40% del sòl urbanitzable dels nous projectes al parc públic. Per evitar que això acabi desincentivant la creació de nous habitatges, seria
convenient complementar-ho amb bonificacions de densitat: incentius que permetin als promotors construir més a les zones en què obtinguin permís, augmentant els habitatges o l’alçada a canvi que incloguin més unitats de lloguer social, com s’implementen, per exemple, a Califòrnia o Nova York.

En contrast amb les polítiques d’increment de l’oferta, segons l’evidència recollida amb l’experiència a Catalunya i altres llocs, el control de preus podria tenir efectes no desitjats:

• Acabar provocant una pujada dels lloguers de preu més baix a les zones tensionades, ja que tendirien a “enganxar-se al sostre”, que seria evident per a tots els arrendataris.
• A més, hi ha indicis tant a Catalunya com en altres experiències del món que suggereixen un efecte negatiu sobre l’oferta, especialment la de més qualitat o nivell de preus.
• La llei estableix fronteres geogràfiques per definir els beneficiaris en lloc de criteris a escala de llar, cosa que pot generar injustícies redistributives a les zones limítrofes: alguns que ho necessitaran en quedaran fora, mentre que d’altres que no ho necessitin en sortiran beneficiats.
• La decisió d’establir la fórmula per definir què és una zona tensionada s’assigna a l’INE, cosa que podria polititzar un organisme autònom com l’INE.