Efectes de la pandèmia en el mercat del lloguer: és convenient una norma de regulació de preus?

Cinc anys d’augment del preu del lloguer urbà han posat de manifest el problema d’accés que hi ha a aquest tipus d’habitatges.

Davant d’aquest problema, diverses veus proposen normes de regulació de preus. En aquest policy insight mostrem que aquesta regulació no és ni oportuna, ni convenient per eficiència, ni adequada per a l’equitat.

No és oportuna perquè es proposa en un context d’autoregulació a la baixa del mercat: la incertesa econòmica i sanitària provocada per la pandèmia del coronavirus ha comportat canvis en la tendència del mercat del lloguer:

• una reducció de l’activitat els mesos del confinament més dur (que es va recuperar el segon semestre);
• un estancament o una reducció (a les grans capitals) de les rendes del lloguer, que ja havien desaccelerat el seu creixement;
• una dinàmica de mercat més difícil per al propietari.

En termes d’eficiència, una limitació provocaria una reducció de l’oferta (excepte en el segment no regulat), habitatges als quals no es fa manteniment, desajustos entre els pisos oferts i demandats, efectes negatius en el mercat laboral, mercat negre, comportaments oportunistes i pràctiques discriminatòries. L’evidència mostra que els efectes en els preus, si n’hi ha, són exigus i concentrats al principi.

Pel que fa a l’equitat, redistribuir dels propietaris als llogaters resulta notablement imperfecte: no tots els llogaters accedeixen a un habitatge controlat, ni totes les famílies que accedeixen a un lloguer controlat són de renda baixa, ni totes les famílies que no hi accedeixen són de renda alta. A això cal afegir els possibles efectes adversos a llarg termini sobre els llogaters potencials que no ho arribaran a ser en reduir-se l’oferta. Si es pretén redistribuir la renda, cal utilitzar el sistema fiscal.