Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?

Cinco años de aumento del precio de alquiler urbano han señalado el problema de acceso que existe a este tipo de viviendas.

Ante este problema, varias voces proponen normas de regulación de precios. En este policy insight mostramos que dicha regulación no es ni oportuna, ni conveniente por eficiencia, ni adecuada para la equidad.

No es oportuna porque se propone en un contexto de auto-regulación a la baja del mercado: la incertidumbre económica y sanitaria provocada por la pandemia del coronavirus ha traído cambios en la tendencia en el mercado del alquiler:

• una reducción de la actividad en los meses del confinamiento más duro (que se recuperó en el segundo semestre);
• un estancamiento o reducción (en las grandes capitales) de las rentas del alquiler que ya venían desacelerando su crecimiento;
• una dinámica de mercado más difícil para el propietario.

En términos de eficiencia, una limitación provocaría reducción de oferta (excepto en el segmento no regulado), viviendas a las que no se realizan mantenimiento, desajustes entre los pisos ofertados y demandados, efectos negativos en el mercado laboral, mercado negro, comportamientos oportunistas y prácticas discriminatorias. La evidencia muestra que los efectos en precios, si existen, son exiguos y concentrados al principio.

En cuestión de equidad, redistribuir de los propietarios a los inquilinos resulta notablemente imperfecto: no todos los inquilinos acceden a una vivienda controlada, ni todas las familias que acceden a un alquiler controlado son de renta baja, ni todas las familias que no acceden a un alquiler controlado son de renta alta. A esto hay que añadir potenciales efectos adversos a largo plazo sobre los inquilinos potenciales que no llegarán a serlo al reducirse la oferta. Si se pretende redistribuir la renta, se debe utilizar el sistema fiscal.