Concentració de la propietat i preus del lloguer a Espanya

Aquest informe fa servir les microdades del Panel de Llars IEF/AEAT (788.033 observacions de referència cadastral per any entre 2019 i 2023) per estudiar si els habitatges de llars amb dos o més habitatges en lloguer (multiarrendadors) es lloguen a preus diferents dels de llars amb un de sol (monoarrendadors), a què respon aquesta diferència i quina part de l’encariment del lloguer s’hi pot associar. La font recull les rendes declarades per persones físiques a les comunitats de règim fiscal comú (totes llevat del País Basc i Navarra, per a les quals no hi ha dades), de manera que no inclou les societats ni el parc públic.

Una prima de preu significativa que ha crescut des del 2019:

• La diferència de preu dels habitatges de multiarrendadors respecte d’habitatges equivalents de monoarrendadors a la mateixa secció censal passa del 0,8% el 2019, no significativa, al 3,5% (significativa) el 2023.
• En el conjunt del període 2019-2023, la diferència creix amb la mida de la cartera: de l’1,3% a les llars amb dos habitatges al 4,5% a les que en tenen cinc o més.
• Quan se segueix el mateix habitatge al llarg del temps, la prova més exigent perquè controla pels possibles efectes de les característiques de cada habitatge, el preu dels de multiarrendadors creix del 2019 al 2023 entre un 3,1% i un 4,0% més que el dels de monoarrendadors.
• La prima mesura la distància entre tots dos grups al voltant d’un preu de mercat que es forma, precisament, amb el que cobren uns i altres, i s’ha de llegir en aquest sentit.

Més lligada al perfil de l’arrendador que al seu pes en un mercat local:

• La prima és més alta quan la cartera es reparteix entre diversos municipis (2,8%) que quan es concentra en un de sol (1,5%), i és negativa (−3,8%) quan tots els habitatges són a la mateixa secció censal, el contrari del que caldria esperar si respongués al poder de mercat local.
• La diferència es fa visible en la renovació del contracte: en renovar, el preu puja de mitjana un 5,2% als habitatges de multiarrendadors i un 3,8% als de monoarrendadors; la distància només és significativa a partir de quatre habitatges, i abans de la renovació els preus de tots dos grups evolucionen en paral·lel.
• El patró encaixa millor amb una gestió més sistemàtica dels preus a les carteres àmplies (actualitzar abans la renda, seleccionar l’inquilí, negociar en renovar) que no pas amb la capacitat d’influir sobre el preu d’un barri.

Un pes acotat en l’encariment total:

• Per dimensionar quant pesa aquest increment associat als multiarrendadors en el total, descomponem la pujada del preu mitjà del lloguer entre 2019 i 2023 observada al nostre panel en el que es deu a canvis en els habitatges llogats i en els seus arrendadors (mida, zona, antiguitat, tipus d’arrendador) i el que es deu al fet que el mercat paga més per les mateixes característiques, inclosa la prima dels multiarrendadors.
• La major part de l’augment prové del fet que les mateixes característiques es paguen més cares: una revaloració general del lloguer, coherent amb l’escassetat d’oferta davant la demanda.
• Als multiarrendadors s’associa una mica menys d’una cinquena part de la pujada, gairebé tota per l’augment de la seva prima, perquè el seu pes en el parc amb prou feines ha variat.
• Es tracta d’un repartiment que ordena la pujada entre factors sense mesurar efectes causals, i el seu resultat s’ha de llegir com un ordre de magnitud.

Algunes implicacions per a la política pública:

• Si es dissenyen mesures adreçades específicament a aquesta prima, la mida de la cartera sembla un criteri més informatiu que el territori, perquè la diferència creix amb el nombre d’habitatges i és més gran on la cartera és dispersa.
• Com que la diferència es fa visible en renovar el contracte, aquest moment podria ser el més rellevant per a qualsevol mesura, per exemple, estenent a les renovacions el criteri que ja vincula la reducció de l’IRPF a la moderació de la renda. Una altra via, l’efecte de la qual queda fora de l’abast d’aquestes dades, seria reduir el risc que perceben els arrendadors amb una garantia de cobrament d’activació automàtica.
• En qualsevol cas, el marge d’aquestes mesures és limitat: sense la prima, el lloguer hauria pujat una mica menys, però lluny de tornar als nivells del 2019. Per això sembla raonable valorar-les per la seva capacitat de contenir les pujades sense reduir l’incentiu a oferir habitatge en lloguer, que a la llarga és el principal i allò que més pot influir sobre el preu.