Radiografía de las reformas para mejorar la eficiencia energética de las viviendas en España

La adecuación de las viviendas a un uso lo más eficiente posible de la energía que consume el hogar que las habita es uno de los factores que más determina sus condiciones de vida, y su importancia no deja de crecer: el encarecimiento de la energía ha elevado el coste de habitar una vivienda poco eficiente y el cambio climático intensifica el estrés térmico, sobre todo el calor estival. Maximizar esa eficiencia puede lograrse por dos vías: ampliar el parque con obra nueva o rehabilitar el que ya existe. España avanza poco por ambas. Respecto a la renovación del parque, solo el 6,6% de la población reside en viviendas construidas después de 2011, entre enero de 2021 y diciembre de 2025 se han terminado apenas unas 465.000 viviendas para más de 1,2 millones de hogares netos creados, y el 61,1% de la población de 16 años o más vive en viviendas levantadas entre 1961 y 2000. Este brief se ocupa de la segunda vía y presenta un análisis sistemático de los determinantes de la rehabilitación residencial en España a partir de los microdatos de los módulos de eficiencia energética (2023) y de energía y medioambiente (2025) de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE.

De ese recorrido emergen los siguientes resultados para 2025:

• Un 35,4% de la población declara necesitar mejoras en su vivienda y no haber podido acometerlas en los últimos cinco años: esa es la demanda potencial real de rehabilitación. Un 45,3% no las necesita, y solo un 19,3% vive en hogares que las han realizado (14,6% en 2023).
• La necesidad declarada de mejoras crece con la antigüedad de la vivienda (en torno al 65% en las anteriores a 1960) y la necesidad insatisfecha se acumula donde se cruzan parque viejo y renta baja: 53,2% frente a 24,3% entre cuartiles extremos en las viviendas de 1945-1960. Quien rehabilita, además, tiende a hacerlo en paquete: cerca del 70% acomete tres o más mejoras a la vez.
• El coste es el motivo más frecuente declarado de no rehabilitar: es así para el 78% de quienes lo necesitan. Además, especialmente en los pisos aparece después la categoría de otras razones (protecciones patrimoniales o falta de acuerdo entre vecinos), que pasa del 5% como motivo en la vivienda unifamiliar independiente al 14% en los edificios de menos de 10 viviendas y al 17% en los de más de 10.
• Entre quienes necesitan mejoras, los propietarios pasan del 29% de ejecución en el cuartil de renta más bajo al 51% en el más alto; en alquiler la renta apenas mueve la aguja (del 17% al 22%): señal de que el propietario asume el coste y el inquilino captura la mejora.
• En 2023 (año para el que disponemos de datos), entre los hogares que empleaban energías renovables la rehabilitación es mucho más frecuente en propiedad (44,2%) que en alquiler (11%), en alquiler, la fuente con mayor porcentaje de rehabilitación es la biomasa (41,2%).
• Navarra (27,9%), País Vasco (26,7%) y Baleares (26,6%) encabezan las mejoras en 2025, y el País Vasco es quien mejor focaliza (53,4% de ejecución entre quienes las necesitaban). La brecha de rehabilitación entre hogares con y sin riesgo de pobreza, entre quienes necesitan mejoras, va de 4,1 puntos en Navarra a unos 26 en Asturias y Aragón, y la rehabilitación protegida cae de 69.713 a 53.830 expedientes entre 2023 y 2025, concentrada, muy por encima de su peso poblacional, en las dos comunidades forales.
• Los resultados anteriores son descriptivos. Al estimar probabilidades manteniendo constante el resto de factores, la necesidad la marca la antigüedad, en línea con lo visto en los puntos anteriores: residir en una vivienda anterior a 1980 eleva en unos 23 puntos porcentuales la probabilidad de necesitar mejoras respecto a una posterior a 2000 (y el tramo 1981-2000, en 13,5 puntos), muy por encima de la renta.
• La ejecución, en cambio, la marcan la tenencia y la renta: vivir de alquiler resta casi 18 puntos, el cuartil más alto suma otros 18 y residir en el País Vasco o Navarra también la eleva de forma clara, mientras que la antigüedad deja de ser significativa.

Frente a este diagnóstico, proponemos considerar ocho líneas de actuación: focalizar los instrumentos sobre la demanda potencial real (el cruce de máxima antigüedad y renta baja) en lugar de subvencionar el parque entero; dimensionar los apoyos para superar el umbral de entrada; reducir los costes de transacción del acuerdo vecinal en la propiedad horizontal; dar subvención y acompañamiento técnico a los hogares de renta baja; informarles de manera proactiva y personalizada de las ayudas existentes; realinear con incentivos específicos a propietario e inquilino en el alquiler; reorientar esfuerzo hacia el estrés térmico del verano; y reforzar la capacidad administrativa para tramitaciones.