Concentración de la propiedad y precios de alquiler en España

Este informe usa los microdatos del Panel de Hogares IEF/AEAT (788.033 observaciones de referencia catastral por año entre 2019 y 2023) para estudiar si las viviendas de hogares con dos o más viviendas en alquiler (multiarrendadores) se alquilan a precios distintos de las de hogares con una sola (monoarrendadores), a qué responde esa diferencia y qué parte del encarecimiento del alquiler puede asociarse a ella. La fuente recoge las rentas declaradas por personas físicas en las comunidades de régimen fiscal común (todas salvo País Vasco y Navarra, para las que no hay datos), de modo que no incluye a las sociedades ni al parque público.

Una prima de precio significativa que ha crecido desde 2019:

• La diferencia del precio en viviendas de multiarrendadores respecto a viviendas equivalentes de monoarrendadores en la misma sección censal pasa del 0,8% en 2019, no significativo, al 3,5% (significativo) en 2023.
• En el conjunto del periodo 2019-2023, la diferencia crece con el tamaño de la cartera: del 1,3% en los hogares con dos viviendas al 4,5% en los que tienen cinco o más.
• Cuando se sigue la misma vivienda a lo largo del tiempo, la prueba más exigente porque controla por los posibles efectos de características de cada vivienda, el precio de las de multiarrendadores crece de 2019 a 2023 entre un 3,1% y un 4,0% más que el de las de monoarrendadores.
• La prima mide la distancia entre ambos grupos en torno a un precio de mercado que se forma, precisamente, con lo que cobran unos y otros, y debe leerse en ese sentido.

Más ligada al perfil del arrendador que a su peso en un mercado local:

• La prima es mayor cuando la cartera se reparte entre varios municipios (2,8%) que cuando se concentra en uno (1,5%), y es negativa (−3,8%) cuando todas las viviendas están en la misma sección censal, lo contrario de lo que cabría esperar si respondiera al poder de mercado local.
• La diferencia se aprecia en la renovación del contrato: al renovar, el precio sube de media un 5,2% en las viviendas de multiarrendadores y un 3,8% en las de monoarrendadores; la distancia solo es significativa a partir de cuatro viviendas, y antes de la renovación los precios de ambos grupos evolucionan en paralelo.
• El patrón encaja mejor con una gestión más sistemática de los precios en las carteras amplias (actualizar antes la renta, seleccionar al inquilino, negociar al renovar) que con la capacidad de influir sobre el precio de un barrio.

Un peso acotado en el encarecimiento total:

• Para dimensionar cuánto pesa este incremento asociado con multiarrendadores en el peso total, descomponemos la subida del precio medio del alquiler entre 2019 y 2023 observada en nuestro panel en lo que se debe a cambios en las viviendas alquiladas y en sus arrendadores (tamaño, zona, antigüedad, tipo de arrendador) y lo que se debe a que el mercado paga más por las mismas características, incluida la prima de los multiarrendadores.
• La mayor parte del aumento procede de que las mismas características se pagan más caras: una revalorización general del alquiler, coherente con la escasez de oferta frente a la demanda.
• A los multiarrendadores se asocia algo menos de una quinta parte de la subida, casi toda por el aumento de su prima, porque su peso en el parque apenas ha variado.
• Se trata de un reparto que ordena la subida entre factores sin medir efectos causales, y su resultado debe leerse como un orden de magnitud.

Algunas implicaciones para la política pública:

• Si se diseñan medidas dirigidas específicamente a esta prima, el tamaño de la cartera parece un criterio más informativo que el territorio, porque la diferencia crece con el número de viviendas y es mayor donde la cartera está dispersa.
• Como la diferencia se aprecia al renovar el contrato, ese momento podría ser el más relevante para cualquier medida, por ejemplo: extendiendo a las renovaciones el criterio que ya vincula la reducción del IRPF a la moderación de la renta. Otra vía, cuyo efecto queda fuera del alcance de estos datos, sería reducir el riesgo que perciben los arrendadores con una garantía de cobro de activación automática.
• En cualquier caso, el margen de estas medidas es limitado: sin la prima, el alquiler habría subido algo menos, pero lejos de volver a los niveles de 2019. Por eso parece razonable valorarlas por su capacidad de contener las subidas sin reducir el incentivo a ofrecer vivienda en alquiler, que a la larga es lo principal y aquello que más puede influir sobre el precio.