Servirà la nova Llei d’Habitatge per millorar el lloguer a Espanya?

Reaccionem als components clau (control de preus, mesures fiscals i augment de l’oferta) de la nova Llei d’Habitatge presentada pel Govern, a partir de la proposta aprovada pel Consell de Ministres, que ara iniciarà el seu tràmit legislatiu al Congrés.

Per començar, no sembla segur que el control de preus, tal com l’ha explicat el Govern, solucioni el problema real i urgent d’accés a l’habitatge de lloguer que es pateix a les principals ciutats espanyoles. La proposta té tres problemes clau:

→ És d’esperar que deprimeixi l’oferta, ja que suposa un desincentiu per a la inversió en habitatges nous o en la rehabilitació i el manteniment dels existents. L’experiència en altres ciutats (Berlín, París o San Francisco) suggereix aquests efectes negatius.

→ La delimitació per zones en lloc d’una mesura individualitzada comporta que hi pot haver famílies que es beneficiïn de la norma sense que el seu esforç en lloguer sigui alt, i d’altres que no se’n beneficiïn tot i fer un gran esforç en el lloguer, precisament per estar fora de la zona o just a la frontera. A més, com que aquestes zones no estan lligades a un sol límit administratiu, hi hauria un incentiu per ampliar-les per incloure-hi més beneficiaris, cosa que en diluiria la precisió.

→ La norma afronta reptes d’implementació: la necessitat de classificar, localitzar i monitorar els propietaris per distingir entre grans i petits i aplicar-los regles diferenciades, tal com exigeix la proposta; el fet que les comunitats autònomes puguin decidir si la implementen o no i l’hagin de coordinar amb normes similars existents; i un cert risc de suspensió a la llum del retard de 18 mesos en la implementació dels controls de lloguer suggerit pel Govern. Tot plegat fa témer una llei que podria néixer ineficaç.

En l’àmbit fiscal, es preveu que les noves mesures tinguin menys risc de distorsió, però uns efectes més aviat modestos segons el que se’n sap fins ara:

→ El bo de 250€ per als lloguers de joves (18-35 anys) podria estar infrafinançat segons les nostres estimacions: els 200M€ de dotació prevista per a l’objectiu de 50.000 joves cobririen menys d’un 10% dels beneficiaris potencials. L’efectivitat del bo dependrà, a més, de si els propietaris el poden capturar incorporant-lo al preu del lloguer, com van estimar alguns estudis per a França (78% del subsidi capturat pel propietari), el Regne Unit (60-66%) o Finlàndia (57%).

→ El recàrrec del 150% de l’IBI als habitatges de grans propietaris que portin buits dos anys o més podria tenir un abast limitat, perquè aquest tipus d’immobles són menys freqüents a les províncies amb problemes de demanda. A més, la seva implementació serà complicada i quedarà atenuada per la llista d’exempcions que preveu, i requerirà registres adequats que recullin la situació i la propietat de cada habitatge no habitual.

→ Els incentius per als petits propietaris en forma de deduccions fiscals tenen, a priori, un caràcter regressiu, ja que els propietaris són a la part alta de la distribució d’ingressos, tot i que aquest cost podria valer la pena si s’aconsegueix augmentar l’oferta de lloguer. Tot i així, cal esperar una ampliació més aviat modesta: l’AIReF va avaluar que eliminar una deducció del 100% (vigent fins al 2015) només va suposar un canvi del 2% en l’oferta en tres anys.

Finalment, la proposta planteja una quota del 30% de totes les noves promocions per a habitatge protegit, de la qual la meitat (un 15% del total) aniria a lloguer. Espanya és un dels països de la UE amb menys presència de lloguer social (només un 1,6% de les llars cobertes), cosa que subratlla la necessitat d’ampliar aquesta oferta. Tanmateix, si s’hagués aplicat la nova llei entre el 2015 i el 2019, aquesta xifra només hauria augmentat fins a l’1,82%, un creixement encara insuficient per assolir els nivells d’altres països europeus de referència. En qualsevol cas, les avaluacions existents de les mesures de zonificació inclusiva mostren efectes mixtos o de reducció sobre l’oferta total, i incerts sobre el preu.

Com a alternatives centrals, proposem: 

→ A llarg termini, una política molt més agressiva de construcció d’habitatge destinat a lloguer social. Si es continua fent servir el mecanisme de zonificació inclusiva, s’hauria de complementar amb incentius clars i sòlids per evitar reduccions en l’oferta, com poden ser les bonificacions de densitat. 

→ A curt termini, les polítiques són molt menys nítides, però Espanya hauria d’aprofitar els instruments fiscals i redistributius existents, com l’Ingrés Mínim Vital, que actualment limita l’ajut als majors de 23 anys i a un temps mínim d’emancipació, cosa que en limita el poder. De la mateixa manera, a través del mateix IMV o d’un mecanisme de complement salarial, també s’hauria d’ampliar el ventall d’eines inclusives destinades a facilitar l’emancipació i la creació de noves llars per a les generacions que s’incorporen a la vida adulta.