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Valoración de los Reales Decretos – Ley de vivienda, medida por medida

Jorge Galindo

1 Oct, 2026

El Gobierno ha aprobado dos Reales Decretos-ley (RDL) con una batería de reformas amplia y diversa sobre vivienda: el Real Decreto-ley 26/2026, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta asequible, y el Real Decreto-ley 27/2026, de estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Aquí describo y a continuación ofrezco una valoración de impacto potencial preliminar de las más significativas, bloque a bloque. Pero antes, dos apreciaciones más generales.

Primera: las medidas incurren en una contradicción central para el mercado de alquiler. Incluyen incentivos para bajar precios y movilizar oferta a la vez que introducen fuertes rigideces para la terminación de contratos, lo que supone un desincentivo probable, de dimensiones inciertas, para hacerlo.

Segunda: lo más importante es lo que falta. Hay algunas medidas muy tímidas para fomentar la oferta. El primer RDL cita al Banco de España para cifrar en 750.000 las viviendas que faltan para atender la creación de hogares de los últimos quince años. Pero la normativa aprobada hace poco por favorecer su creación, aunque sea de manos públicas. En lugar de plantearse qué aspectos regulatorios dificultan que el sector público pueda impulsar vivienda en suelo disponible donde hay demanda, se ciñe a algunos estímulos acotados a la oferta, además de todo el aparato regulatorio sobre el stock existente.

En suma, son normas no centradas especialmente en movilizar oferta y que, pese a los incentivos y estímulos que contienen, bien podrían reducirla. Pero vamos pieza por pieza.

Prórrogas y renovaciones automáticas

Lo que dice la medida. Entre los dos decretos, el alquiler de vivienda habitual pasa a renovarse por defecto en bloques largos. La pieza principal es permanente: el segundo decreto reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Renovación por bloques. Cuando el contrato cumple cinco años (siete si el propietario es una empresa) y nadie avisa, se prorroga otros cinco o siete. Hasta ahora se prorrogaba año a año, con un máximo de tres.
Indemnización si el propietario no renueva. Si el arrendador comunica que no quiere prorrogar, deberá indemnizar al inquilino con al menos 12 mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas. Siempre que sea posible, esa renta de referencia se calculará con el sistema estatal de precios del alquiler. Queda exenta la indemnización si hay necesidad familiar real, si el propietario puede acreditar vulnerabilidad, o en el caso de que el inquilino disponga de otra vivienda en el mismo municipio. También si el inquilino es quien rechaza la oferta de renovación.
Contratos en vigor. El nuevo régimen también se aplica a los contratos ya vigentes, pero solo respecto de los vencimientos que se produzcan bajo la nueva norma. Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario puede comunicar la no renovación con cuatro meses de antelación, en vez de los seis del régimen general. Los contratos que ya estén dentro de la antigua prórroga anual de hasta tres años terminan primero ese periodo conforme a las reglas anteriores y, cuando se agote, pasan al nuevo sistema. Las comunicaciones de no renovación efectuadas válidamente antes de la entrada en vigor mantienen sus efectos y no generan la nueva indemnización.

El primer decreto, además, había añadido dos capas temporales:

Prórroga extraordinaria. Los contratos que vencen antes de finales de 2028 pueden alargarse hasta dos años más, si el inquilino está al corriente de pago.
Tope a las actualizaciones hasta finales de 2027. La renta no sube si supera el índice de referencia; en el resto de casos, sube como máximo un 2 %, salvo pacto.

El impacto que cabe esperar. Cabe deducir (aunque los juristas debatirán al respecto) que prima el segundo RDL sobre el primero. Convierte el alquiler habitual en un contrato casi indefinido, con la renta topada y una salida muy costosa para el propietario. Esto tiene tres efectos potenciales.

Expectativas. Al aplicarse a contratos en vigor, cambia las reglas a quien firmó con otras: quien contaba con recuperar su vivienda a los cinco años se encuentra con otros cinco o con una indemnización. Y llega después del tope de 2022 y de las prórrogas de marzo y de septiembre. El propietario se plantea hoy si poner su vivienda en alquiler no descuenta una medida extraordinaria más, sino un contrato sin final claro. El efecto final más probable de todo esto es una reducción —más o menos rápida, más o menos drástica— de la oferta disponible respecto al mundo en el que estas medidas no hubieran entrado en vigor.
Bloqueo. Estas medidas incrementarán sustancialmente la estabilidad, pero lo harán a costa de permitir que la distancia con el mercado crezca cada año, y con ella el coste de mudarse. Hay menos rotación, salen menos viviendas disponibles y el mercado se vuelve más estrecho y caro para quien busca, aunque ya tenga (por supuesto, mucho más para quien no tiene).
Distribución de costes. La renovación queda como una opción del inquilino: él puede irse cuando quiera, y el propietario solo puede salir asumiendo un importe muy elevado. Es probable que el precio solicitado por la propiedad incorpore este riesgo donde no haya control ni topes de alquileres; donde sí lo haya, lo internalizará a través de filtros duros de selección o acuerdos verbales previos.

Todo esto es distinto de una reforma estable y permanente que se encaminara a un modelo indefinido. Una regla permanente que buscara el equilibrio entre estabilidad y disponibilidad (o incentivo para la oferta) necesitaría permitir que la renta converja poco a poco hacia la de mercado, que la salida tenga causas claras y amplias, y un coste previsible. No es el caso de esta batería de medidas que, además, no tiene su ratificación parlamentaria asegurada.

Límite a las compras de vivienda por entidades

Lo que dice la medida. Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades (con o sin personalidad jurídica) que incluyan en su objeto social la adquisición de inmuebles no podrán adquirir viviendas gratis ni por menos del 70 % de su valor de tasación de mercado. Quedan fuera:

Los entes públicos de vivienda.
Las compras destinadas durante al menos cinco años a vivienda habitual a precio asequible o social.
Las compras para residencias sociosanitarias o para colectivos vulnerables gestionadas por el tercer sector.
Las compras para proteger a víctimas de violencia de género.

El impacto que cabe esperar. En la práctica es un precio mínimo para un segmento concreto. ¿Quién vende una vivienda por menos del 70 % de su tasación? Casi nunca un vendedor corriente con una vivienda corriente. Suelen ser viviendas con algún problema que la tasación no recoge del todo:

ocupadas, o con un inquilino que no paga;
con un contrato largo a renta baja, algo cada vez más frecuente con las prórrogas;
en mal estado;
en herencias cuyos copropietarios no se ponen de acuerdo;
en carteras que un banco vende en bloque;
de propietarios que necesitan liquidez rápido.

Para muchas de ellas, el único comprador es una empresa especializada que pone precio al tiempo, al riesgo y al pleito. El descuento es ese precio.

De facto, la medida protege a pequeños propietarios individuales con poco poder de negociación frente a un comprador profesional. Si ese comprador tuviera poder de mercado, un precio mínimo podría trasladar renta al vendedor. Pero el suelo no tiene por qué subir el precio que recibe el vendedor: es posible que elimine al comprador. La operación que se cerraba al 60 % no pasa necesariamente a cerrarse al 70 %; puede, simplemente, no cerrarse.

También lo pagan las compras para alquilar. Una empresa que compra una vivienda degradada, la reforma y la alquila a precio de mercado queda fuera, salvo que se comprometa a alquiler asequible durante cinco años.

Desahucios

Lo que dice la medida. El decreto organiza en tres niveles la protección frente al desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional:

Entidades que compran por debajo de mercado para lucrarse con el alquiler o la reventa. Si la demandante es una de ellas, el juez suspende el procedimiento hasta el 31 de diciembre de 2030. Lo hace aunque haya sentencia y aunque ya se hubiera suspendido antes, y sin compensación.
Resto de demandantes (artículo 2.2). Cuando no se aplica el mecanismo siguiente, hay otro régimen de suspensión, con compensaciones para quienes se dedican al alquiler asequible.
Enervación extraordinaria, con carácter estructural (artículo 5). Si la comunidad autónoma no ofrece alternativa habitacional, está obligada a pagar la deuda en dos meses. Mientras tanto, el procedimiento queda suspendido. Si paga, el pleito termina y el contrato sigue; si no paga, la suspensión dura hasta que lo haga. El Estado compensa a las comunidades por ese coste, salvo los intereses de demora. Según la exposición de motivos, este mecanismo cubrirá «la inmensa mayoría» de los casos.

El artículo 5 obliga además a indicar en las demandas de ejecución hipotecaria si la vivienda es la habitual del deudor y si quien ejecuta es gran tenedor.

El impacto que cabe esperar. El primer nivel refuerza lo que ya existía —el escudo social prorrogado casi sin interrupción desde 2020— y le añade rigidez. A mi juicio no está en discusión que un desahucio sin alternativa habitacional produce costes enormes. Hay evidencia que sugiere que aumenta el sinhogarismo y las visitas a urgencias, y que reduce los ingresos de quien lo sufre (Collinson et al., 2024). Así que la pregunta no es si debe haber una red de seguridad, sino cómo se articula y quién la paga.

Cuando el coste lo asume sobre todo el propietario concreto que alquiló a esa persona, termina por funcionar como un impuesto implícito sobre alquilar a hogares vulnerables. Y los propietarios pueden responder a ello en el filtro de entrada: pidiendo más solvencia y garantías, firmando menos contratos con los perfiles que parecen arriesgados. Los países donde hacer cumplir un contrato de alquiler en los tribunales lleva más tiempo tienen mercados de alquiler más pequeños (Casas-Arce y Saiz, 2010). Así puede suceder que la protección de quien ya está dentro la acabe pagando quien busca entrar.

El artículo 5 en parte trata de trasladar el coste del propietario al presupuesto, que es donde debería estar una red de seguridad. Pero no lo articula como un seguro público de alquileres completo. La medida solo reduce el riesgo del propietario si el pago es rápido, seguro y recurrente. Habría sido mejor articularla de esta manera, habida cuenta además de que en los últimos meses el propio Gobierno ha puesto en marcha marcos para seguros de este tipo, que deberían contar con mucho más esfuerzo y dotación, así como con participación de las CCAA.

Alquiler de temporada y por habitaciones

Lo que dice la medida. El primer decreto reescribe en la Ley de Arrendamientos Urbanos el alquiler de temporada y el de habitaciones.

Temporada. El contrato exige una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino. Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses. Si dura más sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, pasa a considerarse de vivienda habitual desde el primero. Las subidas entre contratos temporales sucesivos quedan limitadas por el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
Habitaciones. El alquiler por habitaciones entra expresamente en la ley. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa. En zona tensionada se aplican, además, los límites de precio generales.
Otros cambios. Se refuerzan las reglas sobre gastos, reparaciones, fianzas y garantías. Y desaparece la indemnización que podía pactarse si el inquilino se va antes de tiempo: el nuevo artículo 11 de la LAU permite el desistimiento a partir de los seis meses, con treinta días de preaviso, y establece que no generará «derecho de indemnización en favor del arrendador». Se salvan las normas autonómicas y se refuerzan las obligaciones de información de las plataformas.

El impacto que cabe esperar. Cuando se regula con fuerza un segmento del mercado y se deja libre el de al lado, la oferta se desplaza hacia este, y el alquiler de temporada se ha usado para esquivar los límites del alquiler habitual. Pero ¿qué es una «causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual»? El diseño parece presuponer que el inquilino tiene otra vivienda habitual de la que se desplaza. El riesgo de que muchos alquileres acaben en los tribunales es real. Cómo reaccionará la oferta a esto —si yendo al habitual, al de corto plazo, a la venta o al cajón— está por ver.

Ante ese riesgo, parte de la oferta de temporada irá al alquiler habitual, que es lo que se busca. Otra parte irá al turístico, a la venta o al cajón. Cuál de esas vías pesa más depende de lo atractivo que sea el alquiler habitual, y el resto del decreto lo hace menos atractivo.

Segundo, las habitaciones. En zona tensionada, el límite encuentra una referencia clara. Pero fuera de ellas se convierte en un control de precios nuevo con una referencia por determinar: ¿cuál es la renta de la vivienda completa si nunca se ha alquilado entera?

Tercero, la asimetría. Hay más flexibilidad para el inquilino y no para el propietario. De ahí cabe anticipar un menor incentivo para este a la hora de escoger modos de alquiler, o que lo haga internalizando esa diferencia en el precio (donde no haya tope).

Incentivos fiscales para bajar el alquiler

Lo que dice la medida. El decreto rehace la reducción del IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda para los propietarios que no son grandes tenedores. El porcentaje depende de lo que pase con la renta en un contrato nuevo sobre una vivienda que ya estaba alquilada:

Si la renta baja más de un 5 %, la reducción va del 70 % al 100 %. El porcentaje exacto depende de si sigue el mismo inquilino, de si la renta queda por debajo del índice de referencia, de si la vivienda está en zona tensionada y de la edad del inquilino.
Si la renta se mantiene, la reducción es del 50 %.
Si la renta sube, la reducción cae por tramos: 40 % si la subida llega al 5 %; 30 % entre el 5 % y el 10 %; 25 % entre el 10 % y el 15 %; 20 % entre el 15 % y el 20 %; y 15 % por encima del 20 %.

Hay otros casos:

Viviendas que se alquilan por primera vez: entre el 50 % y el 100 %.
Alquiler a una administración o a una entidad sin ánimo de lucro para alquiler social: 70 %.
Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores: 60 %.
Prórroga tácita, si la renta respeta el índice de referencia: 80 %.

Para los inquilinos vuelve la deducción estatal por alquiler: el 10 % de lo pagado, con un máximo de 1.163 euros al año para bases imponibles de hasta 23.007,20 euros. A partir de ahí se reduce hasta desaparecer en 33.007,20 euros.

El impacto que cabe esperar. El tamaño real del incentivo fiscal a bajar el alquiler y su potencial efecto no se miden por el porcentaje de reducción anunciado, sino por el dinero que le queda al propietario después de gastos e impuestos. Es decir: renunciar a una parte del alquiler puede llegar a compensarle, pero solo si el ahorro fiscal supera los ingresos que pierde. Ahora bien, ese equilibrio dependerá de su situación. La desgravación fiscal aportará más a quien tiene más ingresos y por tanto un tipo marginal más alto. Los gastos deducibles, en cambio, reducen el rendimiento sobre el que actúa esta ventaja. Tampoco es suficiente comparar un descenso frente a mantener el precio porque la alternativa es una renta alternativa probablemente más alta. Así, un mismo incentivo puede hacer atractiva la bajada para un grupo indeterminado de propietarios: es para mí difícil o imposible anticipar los efectos de esta medida sin evaluar ex ante con datos por delante.

En lo que respecta a la capacidad de movilizar nueva oferta, hay que compararlo con las razones para no alquilar que se verán más abajo: el uso propio, la opción de recuperar la vivienda y la liquidez. Esas razones pesan del orden de la renta entera, no de una fracción del impuesto. Y el resto del decreto las refuerza, porque alquilar a largo plazo se vuelve más largo, más incierto y más difícil de deshacer. A priori anticiparía que el incentivo puede inclinar la balanza para el propietario que ya estaba muy cerca de alquilar, pero difícilmente para el que tenía razones de peso para no hacerlo.

Por último, la deducción para inquilinos es una ayuda a la demanda y comparte el problema de todas ellas cuando la oferta no responde: parte acaba en la renta. En Francia, cada euro de ayuda al alquiler se tradujo en 78 céntimos más de renta para los nuevos beneficiarios (Fack, 2006). Aquí el importe es modesto y, donde las rentas están topadas, el traslado a precios será menor (pero también su alcance).

Pisos turísticos: IVA del 10 % y recargo de IBI

Lo que dice la medida.

IVA (artículo 7). Desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar viviendas amuebladas para estancias de hasta 30 noches deja de estar exento de IVA si no es la vivienda habitual del propietario. Pasa a pagar el tipo reducido del 10 %, como los hoteles. El alquiler que incluía servicios hoteleros ya tributaba.
IBI (artículo 8). Los ayuntamientos de zonas tensionadas pueden aplicar a las viviendas de uso turístico un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI. Puede llegar al 100 % si el titular tiene dos o más pisos turísticos y al 150 % si tiene cuatro o más.
Plataformas (artículo 3). Se refuerza su obligación de compartir datos con la ventanilla única de arrendamientos.

El impacto que cabe esperar. La externalidad del alquiler turístico es local y no lineal.

Con pocos pisos turísticos en un barrio, los efectos pueden ser positivos: ingresos para los vecinos, rehabilitación de viviendas vacías o degradadas y gasto en el comercio del barrio.
Pasado un umbral, dominan los negativos: desplazamiento de residentes, precios, ruido y monocultivo comercial.

En Barcelona, Airbnb elevó los alquileres un 1,9 % en el barrio medio y un 7 % en el 10 % de barrios con más actividad (Garcia-López et al., 2020). El instrumento ideal sería un impuesto localizado: nulo o casi nulo mientras la densidad de pisos turísticos es baja, y creciente a partir del umbral en que la externalidad se vuelve negativa. La densidad se mediría directamente, como la proporción de viviendas de una manzana o un barrio dedicadas al alquiler turístico.

El IVA, en cambio:

Es uniforme en todo el país. Su lógica es la neutralidad con los hoteles («que tributen como el negocio que suponen», dice el preámbulo), no corregir ninguna externalidad.
Su peso real es menor que el 10 %, porque quien pasa a tributar puede deducir el IVA de sus gastos: limpieza, gestión, comisiones de plataforma, suministros y mobiliario.
Grava más al pequeño anfitrión que gestiona él mismo su piso que al operador profesional.

El recargo del IBI es municipal y voluntario, lo que le introduce variación e incertidumbre en un país con más de 8.000 municipios, pero a cambio se puede focalizar. Además, se apoya en dos métricas cuestionables:

Se activa por la declaración de zona tensionada, que mide rentas y precios en relación con los ingresos. Es un indicador como mucho indirecto e imperfecto de la externalidad turística y, además, depende de que la comunidad quiera declarar la zona.
Escala con el número de pisos turísticos del mismo titular, que mide concentración de la propiedad, no saturación del barrio.

Además, el IBI es un impuesto que tiende a operar en el orden de magnitud de los cientos de euros, no en miles.

Vivienda vacía y segundas residencias

Lo que dice la medida.

IRPF. Desde 2027, la imputación de rentas por inmuebles que no son vivienda habitual ni están alquilados pasa a una escala progresiva sobre la suma de sus valores catastrales: del 1,1 % al 1,5 %, al 2 % y al 3 %.
IBI. Se mantiene el recargo sobre viviendas vacías que ya permitía la Ley de Vivienda.
Venta a entes públicos. Hasta finales de 2027 queda exenta la ganancia por vender a entes públicos de vivienda viviendas que llevan al menos dos años vacías sin causa. La exención es total hasta 200.000 euros y decreciente hasta 800.000. La parte no exenta puede reinvertirse en una cuenta de ahorro con ventajas fiscales.

El impacto que cabe esperar. La evidencia sugiere que un impuesto sobre la vivienda vacía funciona, pero de forma moderada: en Francia redujo la vacancia un 13 % entre 1997 y 2001, sobre todo la de larga duración (Segú, 2020).

La pregunta de fondo es si se puede diseñar un impuesto lo bastante agresivo que funcione, y no está claro. Solemos pensar el coste de oportunidad de no alquilar como el impuesto (mínimo) más la renta perdida. Pero el propietario puede tener buenas razones para valorar la vivienda más fuera del mercado de larga duración. No sabemos qué uso le da: si vive allí semanas al año, como en una casa de la playa, alquilarla a largo plazo significa renunciar a ese uso y pagarlo en alquiler de corto plazo. Tampoco qué uso le quiere dar: aunque hoy no la use, puede querer tenerla para un familiar, un hijo, etcétera. Con la mayor duración e incertidumbre que estos RDL inyectan en el alquiler de larga duración, esto se vuelve más importante.

Un impuesto que venciera estas razones tendría que ser del orden de la renta perdida, y no parece sencillo ni evidente cómo articularlo legal ni políticamente. Desde luego, es difícil que quepa en el orden de magnitud del IBI.

Venta de vivienda vacía al parque público

Lo que dice la medida. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia patrimonial que obtiene un particular al vender una vivienda a un ente público dedicado a la promoción y gestión de vivienda social o asequible queda exenta del IRPF. Para ello hacen falta dos condiciones: que el valor de la venta no llegue a 800.000 euros y que la vivienda haya estado desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores. La exención es total hasta 200.000 euros de valor y se va reduciendo entre 200.000 y 800.000. El comprador tiene que dar a la vivienda una protección permanente.

La parte de la ganancia que no queda exenta también puede librarse del impuesto. Para eso, el vendedor tiene que reinvertir la parte proporcional del importe de la venta en la modalidad de reinversión de la nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. Dispone de seis meses, que cuentan desde la venta o desde que entre en vigor la orden que pone en marcha la cuenta, si la venta es anterior. El máximo es de 800.000 euros y el dinero no puede retirarse durante cinco años. Esta vía solo se aplica a las ventas hechas una vez pasados treinta días hábiles desde la entrada en vigor del decreto. El texto regula, además, cómo se acredita la desocupación, qué ocurre cuando hay varios titulares y la devolución del beneficio, con intereses, si se incumplen las condiciones.

El impacto que cabe esperar. La exención baja el precio mínimo al que un propietario acepta vender a un comprador público, porque aumenta lo que le queda después de impuestos. Cómo se reparte esa diferencia entre vendedor y comprador dependerá, en realidad, de cómo se fije el precio. Si el ente público paga el valor de mercado, el vendedor se queda con todo el beneficio fiscal. Si negocia, o si aplica precios máximos inferiores al mercado (como suele ocurrir en la compra pública de vivienda, de hecho), una parte del beneficio llega al comprador en forma de precio más bajo. En ese caso, la exención actúa como una subvención a la compra pública pagada con recaudación del IRPF.

Sabemos que los impuestos sobre plusvalías patrimoniales pueden limitar o frenar la transmisión, y eliminarlas tendría el efecto contrario: en Estados Unidos la exención de plusvalías en la venta de vivienda aprobada en 1997 incrementó alrededor de un 20-24% la tasa de venta de viviendas que implicaban ganancias bajas o moderadas (Shan, 2011). Pero no afrontar dicho impuesto es solo uno de varios motivos para mantener una vivienda vacante, y la medida no cambia los demás, como el uso propio o la expectativa de usarla más adelante (ya comentadas en este post).

Además, el hecho de que exista un requisito de dos años de desocupación impide aprovechar la medida para otras viviendas que no se encuentran vacantes, y que también podrían incorporarse al parque público, incluidas las viviendas alquiladas.

Por último, cabe suponer que el volumen de operaciones dependerá sobre todo del comprador. La exención aumenta el número de propietarios dispuestos a vender, pero las compras dependen del presupuesto de los entes públicos. También dependen de su capacidad para tramitarlas y para rehabilitar y gestionar viviendas dispersas, que hoy es muy limitada.

Préstamos para la entrada de la primera vivienda

Lo que dice la medida. El mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, prestará a quien compre con hipoteca su primera vivienda habitual. El préstamo cubre el menor de dos importes: el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 euros. No tiene intereses ni comisiones. La carencia es igual al plazo de la hipoteca, con un máximo de 30 años, y después se devuelve en hasta diez años.

Un acuerdo del Consejo de Ministros fijará beneficiarios, límites e importe inicial. El articulado no fija límite de edad. Sí establece que «las viviendas adquiridas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión», pero no concreta cómo se calcula ese precio: queda remitido al desarrollo posterior. Civio lo describe como el precio de compra actualizado con el IPC, un criterio que no aparece en el texto del decreto.

El impacto que cabe esperar. El problema central es que la rigidez de la oferta actual vuelve la generosidad de la ayuda —que es real: es bastante dinero— en su contra. Efectivamente, la medida relaja la restricción que más constriñe a los compradores jóvenes, que es la entrada, y lo hace para muchos a la vez en los mismos mercados. Pero si la oferta es incapaz de responder movilizando nueva vivienda, lo más probable es que esto termine incrementando los precios. Es lo que encontraron Carozzi, Hilber y Yu (2024) al estudiar Help to Buy, el programa británico de préstamos para la entrada (un 20 % del precio, sin intereses los primeros cinco años):

En el Gran Londres, con una oferta muy restringida, el programa subió los precios más que el valor presente de la subvención implícita y no tuvo efecto detectable sobre la construcción.
Cerca de la frontera con Gales, con una oferta más elástica, aumentó la construcción sin mover los precios.
Los promotores, además, concentraron viviendas justo por debajo del precio máximo del programa, construyeron unidades más pequeñas y mejoraron sus resultados.

TU CASA es más generoso que Help to Buy y, tal como está descrito, ni siquiera tiene el canal hacia la construcción: la gran mayoría de las compraventas en España son de vivienda usada. En mercados con oferta elástica, fuera de las grandes áreas urbanas, podría trasladarse menos a precios y más a oferta; pero en los grandes mercados tensionados lo más probable es que acabe en no poca medida en precios.

Que haya un precio máximo de venta permanente hará que el comprador cambie revalorización real por el préstamo. Eso reduce la demanda del programa, y con ella la presión sobre precios, y va formando un parque de viviendas en propiedad a precio limitado. Pero ancla al comprador a la vivienda, porque quien vende al precio limitado tiene que volver a comprar a precio de mercado.

Avales y un fondo de impacto social

Lo que dice la medida.

Avales para alquiler social o asequible (artículo 16). Regula una línea de avales del Estado de hasta 2.000 millones de euros, a través del ICO y con plazos de hasta 35 años. Cubre en parte los préstamos a promotores públicos y privados para ampliar o mejorar el parque de alquiler social o asequible.
Construcción industrializada (artículos 15 y 17). El artículo 17 añade otra línea de 280 millones, hasta 2040, para pymes que fabriquen o promuevan con construcción industrializada. El artículo 15 permite hipotecar los componentes industrializados.
Fondo de Vivienda de Impacto Social (artículo 13). Se crea sin personalidad jurídica y con duración indefinida, para financiar proyectos innovadores con impacto social y atraer inversión privada. Se dotará con el presupuesto del Ministerio y se desarrollará por reglamento.
Proveedores sociales (disposición adicional primera). Da seis meses para definir y certificar a los «proveedores sociales de vivienda asequible», cooperativas incluidas, con las housing associations británicas como referencia.

El impacto que cabe esperar. Es lo único que actúa positivamente sobre la oferta. La promoción de alquiler asequible requiere un ecosistema de financiación y gestión que en España es escaso: actores orientados al lucro en otros plazos, o sin lucro en absoluto, emergentes y ávidos de disponer de más herramientas para poder crecer. Avales y fondos de impacto pueden abaratar capital y movilizar crédito a coste fiscal no inmediato (contingente y a largo plazo). Pero no queda claro cuál será el efecto diferencial, especialmente en ausencia de una eliminación de barreras regulatorias.

Referencias

Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE núm. 241).
Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Civio, Todas las medidas del decreto ley de vivienda.
Civio, El decreto ley de prórrogas indefinidas del alquiler llega al BOE por separado.
Carozzi, F., Hilber, C. y Yu, X. (2024). On the economic impacts of mortgage credit expansion policies: Evidence from Help to Buy. Journal of Urban Economics.
Casas-Arce, P. y Saiz, A. (2010). Owning versus renting: Do courts matter? Journal of Law and Economics.
Collinson, R. et al. (2024). Eviction and poverty in American cities. Quarterly Journal of Economics.
Diamond, R., McQuade, T. y Qian, F. (2019). The effects of rent control expansion on tenants, landlords, and inequality: Evidence from San Francisco. American Economic Review.
Fack, G. (2006). Are housing benefits an effective way to redistribute income? Evidence from a natural experiment in France. Labour Economics.
Garcia-López, M. À., Jofre-Monseny, J., Martínez-Mazza, R. y Segú, M. (2020). Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona. Journal of Urban Economics.
Glaeser, E. y Gyourko, J. (2018). The economic implications of housing supply. Journal of Economic Perspectives.
Hilber, C. y Vermeulen, W. (2016). The impact of supply constraints on house prices in England. Economic Journal.
Kleven, H. y Waseem, M. (2013). Using notches to uncover optimization frictions and structural elasticities. Quarterly Journal of Economics.
Segú, M. (2020). The impact of taxing vacancy on housing markets: Evidence from France. Journal of Public Economics.
Shan, H. (2011). The effect of capital gains taxation on home sales: Evidence from the Taxpayer Relief Act of 1997. Journal of Public Economics.
Weitzman, M. (1974). Prices vs. quantities. Review of Economic Studies.
INE, Censos de Población y Viviendas 2021.