Què ha passat amb l’oferta de lloguer durant el debat dels decrets llei d’habitatge?

El dimarts 29 de setembre el Consell de Ministres va aprovar dos reials decrets llei d’habitatge. El primer (RDL 26/2026), publicat el dimecres 30 i en vigor des del dijous 1 d’octubre, incloïa una pròrroga extraordinària de fins a dos anys per als contractes la pròrroga obligatòria dels quals acabés abans del 31 de desembre del 2028, un límit a l’actualització de les rendes (cap si la renda superava l’índex de preus de referència i fins a un 2% si no el superava), una regulació més estricta del lloguer de temporada i d’habitacions i la suspensió de desnonaments de llars vulnerables. El segon (RDL 27/2026), en vigor des del divendres 2, establia la renovació dels contractes per períodes successius de cinc anys, o set si l’arrendador és persona jurídica, i una indemnització d’almenys dotze mensualitats si el propietari no renovava sense causa justificada. Aquell mateix divendres el Congrés va rebutjar convalidar-los i van quedar derogats.

Per què podia reaccionar l’oferta

Moltes de les mesures afectaven contractes ja signats, però també canviaven el que un propietari podia esperar d’un de nou: més durada, més cost si volia posar-hi fi i menys marge per actualitzar el preu. A més, els decrets no tenien els vots assegurats: durant tres dies, qui tenia un habitatge al mercat no sabia sota quines regles signaria ni quant durarien. Amb aquesta incertesa, esperar costava poc: n’hi havia prou amb retirar l’anunci, o no publicar-lo i esperar. Si hi és, aquest efecte s’hauria de veure en els anuncis de lloguer de llarga durada de les grans ciutats.

Dades i controls

El que segueix són descriptius bàsics. Parteixen d’una sèrie diària pròpia: per a cadascuna de les deu ciutats més poblades prenem el nombre d’habitatges que figuren anunciats a idealista en lloguer de llarga durada i en venda, sempre amb els mateixos criteris de cerca (aquest és el de Màlaga) i en el mateix moment del dia, de manera que les lectures siguin comparables entre si. Ens fixem en els canvis relatius: la variació acumulada entre el matí de dimarts 29 de setembre, abans del Consell de Ministres, i el de dilluns 5 d’octubre, després del primer cap de setmana sense decrets. La foto de divendres 2, anterior a la votació, separa els dies amb els decrets pendents dels posteriors a la seva derogació.

Fem servir dos controls. El primer són els anuncis de venda de cada ciutat aquests mateixos dies: les mesures afectaven sobretot el lloguer, així que la venda permet descomptar allò que sigui comú a tot el mercat o a la mateixa font. El segon és el passat de cada sèrie: totes les finestres de sis dies que comencen en dimarts entre el 2 de juny i el 28 de setembre, amb els mateixos dies de la setmana i el cap de setmana inclòs, que indiquen quant es mouen els anuncis en una setmana qualsevol.

Què s’observa

Els anuncis de lloguer van caure a les deu ciutats. La caiguda arriba o supera el 6% en sis: Múrcia (−12,5%), Madrid (−9,2%), València (−7,5%), Alacant (−7,2%), Las Palmas (−6,3%) i Palma (−6,0%). En totes és més gran que en qualsevol finestra de control, encara que a Las Palmas i Palma per molt poc: el descens més gran en sis dies havia estat d’entre el 4% i el 6% (de l’1% a Alacant). A Saragossa (−5,0%), Sevilla (−2,7%) i Màlaga (−2,5%) tres o quatre finestres prèvies havien caigut més, i Barcelona (−0,6%) es comporta com en qualsevol altra setmana. La major part de la caiguda es produeix entre el dimecres 30 i el divendres 2, amb el primer decret ja publicat al BOE. Després de la derogació no hi ha un rebot general: entre el divendres i el dilluns els anuncis es mouen com en qualsevol altre cap de setmana. L’excepció és Palma, que recupera part del que havia perdut (de −8,7% a −6,0%), més del que havia pujat en cap cap de setmana de control; Màlaga també recupera alguna cosa (de −4,0% a −2,5%), dins del que és habitual.

Els anuncis de venda no acompanyen la caiguda: varien entre −0,7% i +0,7% en set ciutats i pugen a Barcelona (+1,5%), Màlaga (+1,9%) i Múrcia (+2,4%). Aquesta pujada es produeix el dissabte 3 i apareix també en el conjunt d’Espanya, per la qual cosa no es pot llegir sense més com un transvasament des del lloguer.

Aquest contrast demana cura, perquè el lloguer és molt més variable que la venda: en les finestres de control els seus anuncis arriben a moure’s entre cinc i nou punts en sis dies, i els de venda, entre un i tres. Per això la comparació de magnitud més informativa és la del lloguer amb el seu propi passat.

Una hipòtesi sobre Barcelona

Sevilla, Màlaga, Saragossa i Barcelona tenen les seves sèries mínimes entre el 28 de juliol i el 10 d’agost. Però Barcelona és l’única de les deu ciutats on el lloguer es comporta com en una setmana qualsevol (−0,6%). Una hipòtesi és que allà l’ajust ja s’havia produït. Catalunya regula des de gener el lloguer de temporada i d’habitacions, i Barcelona és zona tensionada, amb límits a les rendes: els propietaris més sensibles a la regulació —els que veiem desaparèixer a la resta de ciutats— a Barcelona podrien haver-ho fet ja.

Cauteles

Què mesurem. Mesurem anuncis en un portal, no habitatges ni contractes. Un anunci retirat no equival a un habitatge que surt del mercat: pot continuar oferint-se en un altre portal, a través d’una agència o sense anunci. A més, la presència d’idealista varia entre ciutats.

Una foto al dia. Veiem el saldo, no els fluxos: una caiguda pot deure’s a anuncis retirats, a anuncis que deixen de publicar-se o a habitatges que es lloguen.

Mostres petites i xifres revisables. Llevat de Madrid (uns 6.100 anuncis de llarga durada) i València (uns 1.700), cada ciutat en té entre 400 i 1.100, de manera que un punt percentual són entre quatre i onze anuncis. La distinció entre llarga durada i temporada depèn de com estigui classificat cada anunci, per la qual cosa les xifres poden variar unes dècimes entre lectures.

Un passat curt. Només tenim 17 finestres de control per ciutat i cap d’aquestes mateixes dates en anys anteriors, així que no podem descartar un patró estacional propi de l’inici d’octubre. La finestra creua un canvi de mes i de trimestre, que són dates en què sol haver-hi més moviment de l’habitual.

Poc temps des de la derogació. L’última observació arriba només tres dies després de la derogació, amb un cap de setmana pel mig: és aviat per saber si els anuncis tornen.

Conclusió

Amb aquestes cauteles, les dades són compatibles amb una retirada preventiva d’oferta de lloguer a la majoria de les grans ciutats durant la setmana dels decrets. La comprovació segueix oberta: després del primer cap de setmana sense decrets els anuncis no han tornat, llevat d’una part a Palma i Màlaga. La incertesa té un pes real en els arrendadors, però no sabem quant és ni com respondran a la nova onada d’incertesa que obre la convocatòria d’eleccions generals per al 29 de novembre. Quedem pendents.