Com podem augmentar l’habitatge social mentre el construïm?

Si fos governant, especialment si fos un governant progressista, l’estadística del mercat de l’habitatge que més vergonya em faria és la de l’habitatge social. Espanya només compta amb 318.000 habitatges de lloguer social, un 1,3% del parc. Sis vegades per sota de la mitjana europea i més de deu vegades menys que França, Dinamarca, Àustria o els Països Baixos. El motiu el sabem: quan el vam fer, el vam vendre, i després de la crisi financera vam deixar de fer-ne. És la gran conseqüència de dedicar amb prou feines un 1% del pressupost públic a habitatge. I és una absència que alimenta polítiques de dubtosa efectivitat per al mercat de lloguer, com la prohibició dels desnonaments.

Construir habitatge social és la millor opció, però no serà ni ràpid ni fàcil. Podem, mentrestant, ampliar el parc social sense danyar el lloguer privat? Només d’una manera, i d’abast limitat: portar al lloguer residencial el poc habitatge buit que hi ha allà on es necessita. És el que fa Bizigune al País Basc: el propietari cedeix l’ús del pis durant uns sis anys a canvi d’una renda garantida (fins a 700 €, ampliable en zones tensades), gestió integral, assegurança i finançament per a reformes, i l’inquilí paga un lloguer proporcional als seus ingressos. Bèlgica ho fa amb les seves agences immobilières sociales. La mateixa fórmula es pot estendre a pisos turístics o de temporada que vulguin tornar al lloguer habitual.

A partir d’aquí, les intervencions ja no afegeixen habitatges al mercat: mouen a la cua els qui més ho necessiten. La cua continua sent-hi, però anteposar els més vulnerables és un objectiu en si mateix. Hi ha dues vies.

1. Comprar: el dret de tanteig i retracte. El dret de tanteig i retracte permet a les administracions públiques comprar habitatges quan surten a la venda, amb preferència davant d’altres compradors, per (per exemple) incorporar-los al parc públic d’habitatge social. Els municipis amb escassetat de lloguer social poden adquirir habitatges quan es venen, començant pels grans tenidors (societats i fons que van comprar carteres dels bancs). París és el referent: ha superat el 23% d’habitatge social en bona part comprant edificis existents; el 2024, tres de cada quatre habitatges socials finançats provenien d’adquirir i rehabilitar, no de construir. A Barcelona, el parc públic va passar de 7.500 a 11.500 habitatges en una dècada, en part gràcies a unes 1.600 compres.

Com activar-ho? Primer, amb una base jurídica sòlida: a Berlín, els tribunals van limitar el tanteig el 2021 perquè es fonamentava en riscos futurs d’expulsió. La llei autonòmica ha de delimitar amb claredat les àrees (les zones tensades ja declarades són un bon punt de partida), obligar a notificar tota transmissió i fixar terminis curts de resposta. Segon, amb un preu sostre: no pagar mai més del que costaria produir un habitatge social nou equivalent, amb taxació independent. Tercer, amb un fons pluriennal estable: Barcelona va passar de 377 compres el 2021 a només 36 el 2024; sense dotació previsible el tanteig és paper mullat. I quart, prioritzant edificis complets, més barats de gestionar que pisos dispersos, evitant així algunes de les compres més polèmiques a fons d’inversió. A això s’hi sumen els habitatges del Fons Social dels bancs i de la Sareb (els no ocupats i en zones tensades) i fins i tot part del patrimoni oblidat de l’Estat. Són pocs, però tot espai habitable per a una llar vulnerable és or.

2. Comprar temps: el dret a llogar. No es tracta d’adquirir l’habitatge, sinó el dret a llogar-lo durant 15, 20 o 25 anys. Irlanda arrenda habitatges a llarg termini pagant entre el 80% i el 85% de la renda de mercat; França té l’usufruit locatif social, en què un inversor privat compra la nua propietat i una entitat social l’usdefruit durant almenys 15 anys; Hamburg i Berlín compren a propietaris privats “vincles d’ocupació” per reservar pisos existents a llars amb dificultats. El propietari guanya seguretat; el sector públic, habitatge social immediat. Una disposició de la Llei d’Habitatge que finalment no va sortir endavant hauria permès sumar uns 25.000 habitatges així.

Irlanda ensenya també què evitar. Està tancant el programa perquè les rendes només podien pujar i, en acabar, l’Estat es queda sense res. Per activar-lo bé, l’operació s’ha d’articular com a usdefruit o arrendament inscrit al registre; licitar-se per lots, adjudicant a qui ofereixi un descompte més gran sobre el preu de mercat (començant en un 10% per fer-ho atractiu); indexar la renda a l’IPC, mai només a l’alça; incloure una opció de compra al final del període, i aprovar-se només si el seu cost actualitzat és inferior al de construir. En canvi, bonificacions fiscals clares (ITP, IBI, IRPF) per al propietari.

Quant dona de si? Passar de l’1% al 2% de la despesa pública en habitatge suposa uns 7.500 milions d’euros l’any. Amb una taxació mitjana d’uns 3.000 €/m² als mercats tensos, un pis de 70 m² amb la seva reforma costa uns 230.000 euros: uns 30.000 habitatges l’any, gairebé duplicar el parc social en una dècada. Dedicat a comprar drets de lloguer amb només un 10% de descompte sobre una renda de 1.000 euros, cada habitatge costaria uns 10.800 euros anuals, abans del que pagui l’inquilí: donaria per a centenars de milers d’habitatges i el límit seria l’oferta disponible, no els diners. Però atenció: comprar finançant al 3,5% i mantenir costa a l’any una cosa semblant, i al final l’habitatge és públic. Comprar temps és el pont; comprar l’habitatge, el destí. El dret a llogar amb opció de compra sembla una bona estratègia intermèdia.

El calendari ha de ser agressiu. El primer any: ampliar Bizigune a totes les zones tensades, traspassar al parc públic els habitatges buits de la Sareb i del Fons Social, aprovar les lleis autonòmiques de tanteig i convocar els primers concursos de drets de lloguer. Des del segon, compres amb fons pluriennal i concursos anuals. I als tres anys, una avaluació independent que digui quina via rendeix més per euro.

Finalment, se sol oblidar que comprar l’habitatge o el dret a llogar-lo és només el principi: cal gestionar-lo bé. De poc serveix si després s’acumulen impagaments, pisos buits entre inquilins o manteniment ajornat. Quatre principis ho eviten. Separar propietat i gestió: l’administració fixa regles i preus, i la gestió diària s’encarrega a operadors professionals, públics o del tercer sector, amb contractes per resultats (dies que tarda a reocupar-se un habitatge, taxa d’impagament, inversió en manteniment, satisfacció de l’inquilí). Rendes vinculades als ingressos i revisades cada any: qui millora paga més, sense necessitat d’expulsar-lo, tret que superi un llindar que li permeti pagar sense problemes un lloguer de mercat. Comptes finalistes: les rendes cobreixen manteniment i reposició, i l’excedent es reinverteix. A Dinamarca, quan una promoció amortitza la seva hipoteca, els inquilins continuen pagant el mateix i la diferència nodreix un fons nacional de rehabilitació i nou habitatge. I acompanyament social primerenc davant el primer impagament, molt més barat que un desnonament.

Per a això falta una figura que avui no existeix a Espanya: entitats d’habitatge assequible, sense ànim de lucre o de lucre limitat, com les woningcorporaties holandeses, que gestionen uns 2,25 milions d’habitatges. Amb avantatges fiscals, accés a sòl públic i finançament estable, a canvi de reinvertir obligatòriament els seus beneficis i sotmetre’s a supervisió pública.

Totes aquestes vies exigeixen pressupost. Cal passar del paradigma de la regulació al de la dotació. I aquest parc és també la condició perquè altres reformes, com un contracte de lloguer més flexible o una assegurança pública d’impagament, no deixin ningú sense alternativa. Està a les nostres mans crear un parc de lloguer social des d’ara.