Joan Carles Amaro (Esade): “La crisi farà baixar la renda familiar i dificultarà més l’accés a l’habitatge”
La crisi derivada de la pandèmia dificultarà més l’accés a l’habitatge, si es compleixen els pronòstics més pessimistes sobre la previsió de la caiguda del PIB (un 15 % en el cas pitjor). Segons ha explicat Joan Carles Amaro, professor del Departament d’Economia, Finances i Comptabilitat d’Esade, en l’escenari més negatiu es preveu la pitjor recessió des del crac de 1929, cosa que farà disparar la taxa d’atur i portarà una “recuperació més lenta, que es podria allargar fins al 2023”. “Això incidirà directament en la renda disponible de les famílies, que no augmenta al mateix ritme que els preus dels habitatges”, ha assenyalat.
Amaro ha explicat que un cicle immobiliari consta de quatre fases: desacceleració, contracció, estabilització i expansió. Les dades recents del mercat immobiliari en l’escenari previ a la COVID apuntaven ja un decreixement de la demanda de l’habitatge i situaven Espanya a la fase de desacceleració. “Amb la crisi sanitària, s’avança el rellotge immobiliari (a les 3 seran les 6) i farem un salt més accelerat cap a la fase de contracció”, ha afirmat. No obstant això, el professor no veu viable que es repeteixin els mateixos paràmetres de la recessió anterior. En aquell moment, “es va produir una demanda descontrolada i uns preus irracionals. Hi havia molt finançament i el demandant pagava amb independència del que se li demanava”. En canvi, “avui el fet de no concedir-se crèdits actua de fre perquè els preus no es disparin i es produeixi una altra bombolla immobiliària”, ha assenyalat. “Els preus són molt sensibles a l’oferta i aquesta no canviarà fàcilment a curt termini”, ha recordat.
En un to més optimista, ha recordat que “els tipus d’interès són a mínims històrics” i que “estem entrant en una zona de caiguda de preus”, cosa que pot comportar un “brot verd” per al sector immobiliari.
Lleu tendència a la descentralització de la primera residència
La crisi no afectarà igualment tots els sectors de l’habitatge. En aquest sentit, considera que és un error parlar d’un únic mercat del “totxo”, perquè la seva evolució acostuma a ser molt local i depèn molt de les variables de l’oferta i la demanda de cada zona i de cada tipologia d’habitatge.
Per exemple, segons el professor Amaro, “el sector de les residències de la tercera edat no serà el que en surti més ben parat”. En canvi, pel que fa al mercat residencial individual, ha afirmat que “la primera residència és més estable que la segona, tant pel que fa al rendiment com a la demanda, en tractar-se d’una necessitat vital”. En aquest sentit, ha apuntat que hi haurà una lleu tendència a la descentralització, cercant municipis ben comunicats, amb serveis i amb una bona qualitat residencial, que seran una alternativa a les grans ciutats. Però ha matisat que aquest “serà un procés lent, perquè hi ha un públic urbanita molt acostumat als avantatges de les capitals”.
L’habitatge de primer accés és una necessitat vital. Malgrat això, considera que “la demanda potencial potser no experimentarà grans canvis, però sí la demanda solvent”, perquè el seu comprador es ressent més dels vaivens de l’economia (població jove i famílies monoparentals).
Pel que fa a l’habitatge de millora, el professor creu que “després del confinament pensarem més en la qualitat residencial”, si bé aquest mercat també “depèn molt de la incertesa de l’economia, per la qual cosa es posposarà la decisió de compra”, ha argumentat. I el mateix passarà amb l’adquisició de l’habitatge de vacances.
Valor refugi per als inversors
Amb relació als immobles com a producte d’inversió, Amaro ha assenyalat que “es poden veure beneficiats per la mala evolució de les seves alternatives, com la renda variable o la renda fixa, i també per la baixada de preus”. En aquest sentit, ha assegurat que “el sector immobiliari és un valor refugi, perquè la volatilitat del valor és menor”.
D’altra banda, ha comentat que el sector del retail és un dels mercats més volàtils: “En haver-se tancat les botigues i haver augmentat la compra online, és possible que alguns negocis tanquin”. Finalment, altres sectors, com l’hoteler, “hauran d’adaptar-se a les necessitats d’inversió per ajustar els locals a les mesures de seguretat de les autoritats sanitàries, cosa que comportarà una caiguda de preus”, ha conclòs.
