Socimis 2.0: un paso más hacia la consolidación por Eduard Mendiluce
Este artículo pretende analizar la situación del mercado actual de las socimis y poner sobre la mesa, además, la modificación de la ley para dar cabida a los Mortgage REIT y los Hybrid REIT. Las socimis están inspiradas en los equity REIT (Real Estate Investment Trust) europeos y norteamericanos. Se introdujeron en nuestro país en 2009. Ofrecen a los inversores un medio que les permite invertir en un conjunto diversificado de bienes inmuebles. Su atractivo radica en las numerosas ventajas -ya que procuran una mayor liquidez-, transparencia y un alto grado de diversificación de la inversión minimizando el riesgo. Además, ofrecen atractivos beneficios fiscales comparados con los fondos de inversión inmobiliaria generando una rentabilidad estable al accionista más conservador.
En un primer momento, el resultado fue decepcionante ya que ninguna empresa salió a cotizar. Ello fue debido, principalmente, al difícil contexto bursátil e inmobiliario, al reducido beneficio fiscal, a la limitación en 70% del apalancamiento máximo y al capital social exigido de 15 millones de euros para la cotización en el Mercado Continuo. En 2012, la modificación de la ley supuso el pistoletazo de salida para estos vehículos debido al aumento de las ventajas fiscales, eliminación de la exigencia en número de activos y de endeudamiento y a la reducción del requerimiento de capital social en 5 millones. También se flexibilizaron los requisitos de cotización en mercados regulados para admitir la negociación de los títulos en sistemas multilaterales de negociación como el MAB.
En la actualidad, son ya siete las socimis salidas a bolsa y alrededor de 15 más están en vías de tramitación. Un gran abanico de opciones que define la estrategia con la que posicionarse y diferenciarse en el mercado. Las compras se han centrado, principalmente, en la compra de oficinas, centros comerciales, naves logísticas e inmuebles completos para alquiler o con inquilinos con contratos en vigor. En los activos residenciales son especialmente selectivos, y se centran en promociones de obra nueva en zonas premium.
Las cuatro mayores socimis son: Hispania, Lar, Merlin Properties y Axia. Han registrado operaciones con un valor de más de 1.600 millones de euros, mientras que otras tres (Entrecampos Cuatro, Mercal Inmuebles y Promorent), que cotizan en el MAB y son empresas de menor tamaño, no han registrado prácticamente movimientos durante 2014. Por volumen de inversión, Merlin Properties lidera el ránking con más de 1.200 millones de euros invertidos.
Sin embargo, para contrarrestar el estancamiento del sector financiero causado por el alto endeudamiento inmobiliario de nuestro país, no es suficiente con estimular la inversión directa en inmuebles. Se necesita introducir además liquidez en el mercado de la deuda.
Con este fin, los Mortgage REIT y los Hybrid REIT se introdujeron en el mercado estadounidense ya hace décadas. Ambas estructuras generan altas rentabilidades y activan el mercado, principalmente hipotecario.
a)Mortgage REIT
Son sociedades de inversión inmobiliarias que invierten en hipotecas respaldadas con activos inmobiliarios. Éstas han crecido sustancialmente en Estados Unidos con la bajada de tipos de interés durante la crisis financiera. Desde 2006, la cartera total de deuda ha crecido un 210%, llegando a un valor nominal de 443.000 millones de dólares. La crisis puso de manifiesto la fragilidad implícita del modelo de negocio de los Mortgage REIT, aunque fueron clave para dar liquidez al mercado en la recuperación, por lo que contaron con el respaldo del Gobierno. La principal lección de la experiencia estadounidense, y que debería aplicarse en una reforma legislativa de las socimis, pasa por establecer límites al nivel de apalancamiento y exigir coberturas de tipos de interés.
b)Hybrid-REIT
Combinan la estrategia de los Equity REIT y los Mortgage REIT, diversificando su cartera entre activos inmobiliarios y préstamos con colaterales. Se presentan como la alternativa más atractiva dada su flexibilidad, sus gestores se pueden mover entre un tipo de activos y otros para encontrar la relación riesgo/rentabilidad más atractiva. Se adapta a un inversor moderado cuyo rendimiento se mueve entre el 5% y 10%.
La situación actual española, con la necesidad de acelerar al máximo el desapalancamiento, es favorable para la introducción de estos dos vehículos. El año pasado nuestro país se convirtió o en el destino de moda para la compra de activos y deuda inmobiliaria. El mercado de deuda con garantía hipotecaria es superior al de activos inmobiliarios adjudicados (unos 60.000 millones de euros). Desde el punto de vista inversor, la adquisición de deuda hipotecaria permite a los inversores gestionar rentabilidades potenciales superiores a las de la adquisición de activos inmobiliarios. La introducción de Mortage-socimis e Hybrid-socimis en España permitirá, por tanto, que el inversor individual pueda acceder en las ventajas de un mercado hoy limitado en exclusiva a los grandes fondos. Se abrirá una nueva etapa de amplitud y liquidez de mercado.
Por Eduard Mendiluce. Club Inmobiliario ESADE Alumni
