La vivienda necesita una política del sí

A nuestro cerebro le gusta pensar en términos de suma cero: lo que uno gana lo pierde otro. Le gusta porque es intuitivo: hay X puestos de trabajo para Y personas. Si de repente hay más personas, no habrá trabajo para todas. Si un país nos vende más de lo que nos compra, es que se está enriqueciendo a nuestra costa. Pero creo que en ningún ámbito se ha acentuado tanto esta lógica como en la vivienda en alquiler.

La mayoría de las medidas que se reclaman, discuten y aprueban a escala nacional parten de esta falacia: bastaría con repartir por decreto lo que hay y habría techo para todo el mundo.

El problema es que el mundo real no es un juego de suma cero, aunque lo parezca: nuestras decisiones pueden hacer que haya más o menos que repartir. Y esto es especialmente relevante cuando el principal cuello de botella es la insuficiente oferta de alquiler de larga duración en nuestras ciudades.

Si piensas que el mundo se rige por la suma cero, creerás que puedes decretar cómo actúa la gente, sin prever que cada cual responderá según le convenga. Una norma puede definir las reglas del juego, no determinar el resultado de la partida. La ley debería anticipar los incentivos. Si no, se encontrará con resultados inesperados.

Por ejemplo: establecer prórrogas y renovaciones automáticas de los contratos reducirá la rotación de inquilinos en las viviendas existentes (y, con ella, los pisos que quedan libres para quien busca), pero lo hará sin añadir viviendas al mercado. Frente a un escenario sin esas reglas, cabe anticipar menos propietarios dispuestos a poner su vivienda en alquiler de larga duración, porque alquilar pasa a ser un compromiso más largo y más difícil de deshacer.

Si creamos una figura indeseable en el imaginario como los “fondos buitre” debemos precisar esa categoría y cómo distinguir a esos “malos” de cualquier otra entidad. Si no, quizá estemos mandando a las empresas en general la señal de que más vale no meterse en el alquiler.

Y si todo ello lo envolvemos en una incertidumbre mayúscula sobre qué seguirá en vigor en unos meses, la señal se mezcla con el ruido y nadie sabe bien a qué atenerse, lo que puede deprimir los incentivos para sumarse a la oferta y agravar nuestro problema central: la escasez.

Los resultados no son de suma cero: más bien restarán, aunque estas normas protejan (¿quién sabe durante cuánto tiempo y con qué grado de seguridad?) a quienes viven de alquiler.

Llevamos tres años definiendo regla tras regla en la misma dirección. El alquiler de mercado parece haber expulsado a las personas de menor renta: en Cataluña, donde más se ha insistido en esta lógica, entre 2020 y 2025 el alquiler de mercado ha ido perdiendo población humilde, y la renta mediana de los hogares que sí pueden arrendar ha aumentado. Es lo esperable cuando hay pocos pisos para muchos candidatos y alquilar se vuelve más arriesgado: el propietario elige a quien ofrece más garantías, que suele ser quien más gana. Y se va a otros mercados. Así, Barcelona tiene en los portales mucha menos oferta de alquiler de larga duración que de temporada o de habitaciones. A esto se propone responder otra vez con la misma lógica: prohibamos lo malo y arreglado, que el resto nos tocará a repartir. Auguro un resultado similar: el propietario decidirá en consecuencia y encontrará otra salida, que no será el alquiler de larga duración.

Lo que más me preocupa, sin embargo, no es lo que hay, sino lo que falta. Esta obsesión por la suma cero y por congelarlo todo nos ha dejado un debate, una sociedad civil y una parte de los partidos firmemente orientados hacia el no, cuando la única solución real a largo plazo para la escasez de vivienda pasa por el sí: por hacer, y permitir hacer.

Deberíamos preguntarnos: ¿qué reglas del juego y qué acciones hacen falta para que haya más vivienda disponible para alquilar a un precio asequible, y no menos?

Esto nos llevaría a cuestionar las normas nuevas, pero también el control de alquileres o la protección específica de los inquilinos vulnerables en caso de impago, porque nos exponen a los mismos efectos secundarios indeseables: proteger a quien ya está bajo un techo a costa de quien aún no lo tiene y, muy especialmente, de quienes encajan justo en el perfil que se quería proteger. Un propietario que sabe que le costará mucho recuperar su vivienda si un inquilino vulnerable deja de pagar tenderá a evitar a cualquiera que lo parezca.

Deberíamos, por ejemplo, completar los tímidos e infradotados mecanismos de seguro público de alquiler, que darían tranquilidad a propietarios e inquilinos vulnerables, presentes y futuros: si el impago está cubierto, alquilar a alguien con pocos ingresos deja de ser un riesgo, y se le da la vuelta al desincentivo actual.

También deberíamos poner mucho más énfasis en ampliar el parque de alquiler social. En España hay solo unas 320.000 viviendas de titularidad pública, mientras que unos 880.000 hogares reciben el Ingreso Mínimo Vital (y otros tantos tendrían derecho a él, pero no lo han pedido). Ampliarlo, primero, con vivienda nueva. Invitaría a quien se opone radicalmente a revisar la regulación que dificulta la construcción privada a plantearse si esa regulación no dificulta también promover vivienda pública: si el Estado no se está poniendo palos en sus propias ruedas. Pero también con vivienda existente: donde compense o haya que atender situaciones más urgentes o con menos alternativas, comprar la vivienda y ponerla a disposición de sus habitantes (y, en el futuro, de otras personas). O mediante compras masivas a grandes propietarios, negociando bien el precio.

¿Dónde está, por otro lado, la normativa y la financiación para impulsar un ecosistema de actores no necesariamente públicos, pero quizás sin ánimo de lucro, que podrían sumarse a este esfuerzo? Los grandes parques europeos de alquiler asequible no se han hecho solo desde arriba, sino que cuentan con este tercer sector robusto que en España aún nos falta, con honrosas excepciones.

Para homologarnos a Europa de verdad, más que prohibiciones también necesitamos invertir en transporte público masivo cercano: conectar mejor las áreas metropolitanas haría atractiva para la demanda una oferta de alquiler que ya es más asequible, aunque sea de mercado. Las zonas metropolitanas patrias siguen peor conectadas que sus equivalentes europeas, pese a repuntes en la inversión favorecidos por fondos europeos que ya se acaban.

Tras todo esto sí podríamos pensar cómo desincentivar los usos de la vivienda distintos del alquiler residencial de larga duración: impuestos bien calibrados, localizados y suficientemente drásticos para lograr el efecto buscado, en especial sobre el alquiler de corta duración y el uso esporádico. Incluso podríamos contemplar un contrato único de alquiler indefinido, pero con flexibilidad en precios y causas de terminación, equilibrando la estabilidad del inquilino y las preferencias de quien le alquila.

Lo que pido, en definitiva, es una batería de soluciones orientadas hacia el sí, hacia el hacer. Que entiendan los incentivos y los usen para sumar, no para restar. Que no obliguen a elegir entre los inquilinos vulnerables de hoy y quienes aún buscan un techo.

Entiendo y comparto que la izquierda no quiera fiarle la solución únicamente al mercado. No entiendo por qué ni siquiera se atreve a fiársela a un Estado más potente y capaz, pero también realista. Corre el riesgo de que la clase trabajadora, a la que supuestamente busca representar, acabe percibiendo que en sus manos el Estado no puede resolver el problema.

No sé si se lo puede permitir.