Les persones amb menys ingressos accedeixen a l’habitatge en més mesura a través del lloguer (només el 55% de les llars espanyoles en risc de pobresa són propietàries del seu habitatge), i les despeses relacionades amb l’habitatge representen un pes més gran en els seus pressupostos (26%) que en els de les persones propietàries (11%). Com a resultat, el 33% de la població del quintil més pobre pateix una situació de sobreesforç en les despeses d’habitatge.

Les polítiques per la banda de la demanda centrades en les rendes poden ajudar a resoldre aquesta situació, però és poc probable que n’hi hagi prou per si soles, ja que els costa més arribar a les famílies del tram més baix de la distribució de la renda (particularment les deduccions fiscals). A més, el seu ús pot generar increments en els preus de l’habitatge, cosa que comporta una transferència parcial d’aquests beneficis cap als propietaris.

Per la banda de l’oferta, les polítiques considerades fins ara per a Espanya tenen limitacions serioses.

  • Les deduccions i penalitzacions al manteniment d’habitatges buits tenen costos elevats associats a la seva gestió i aplicació.
  • Els controls de preus poden (1) reduir l’oferta d’habitatge a mitjà i llarg termini; (2) empitjorar els nivells de qualitat del parc; (3) segmentar entre àrees regulades i no regulades, amb increments considerables del preu en les segones; (4) provocar increments anticipats que acaben en preus massa elevats. En canvi, Espanya està força endarrerida en oferta de lloguer social: entre el 2014 i el 2018, en plena escalada dels preus del lloguer, només 7 de cada 100 habitatges nous protegits a Espanya es van destinar a lloguer, gairebé tots en unes poques comunitats autònomes (Cantàbria, Navarra, Catalunya o el País Basc). I això tenint en compte, a més, que té un dels parcs d’habitatge social més petits d’Europa: només un 2,5% del total (3,9% a Alemanya; 16,5% a França; 21% a Dinamarca).

Per revertir aquesta situació, ampliant el parc d’habitatges disponibles per a lloguer social de manera viable i no segregada, proposem dues línies de polítiques innovadores:

  1. Promoure, en determinats supòsits, el dret de tanteig i retracte: un dret de compra preferent a favor de l’Administració en les transmissions d’habitatges que compleixin determinades condicions, que s’haurien d’ajustar a les característiques i necessitats de les famílies demandants d’habitatge social, evitant localitzacions poc atractives com a residència habitual.
  2. Reserva de sòl i bonificacions de densitat: un principi de reserva de sòl establiria que un percentatge de les unitats que es construeixin es destinin a habitatge social. Això tindria l’avantatge addicional d’evitar la segregació urbana. Tanmateix, per assegurar que produeixin l’augment desitjat de l’oferta d’habitatge, les administracions haurien d’oferir incentius per millorar-ne la rendibilitat. Això es podria aconseguir mitjançant bonificacions de densitat, que permeten als promotors construir més metres quadrats dels que admet la regulació del sòl d’aquella zona.

Atès el caràcter altament innovador d’aquest tipus de polítiques, la seva avaluació, sempre imprescindible, esdevé encara més rellevant, si és possible, en aquest cas. Particularment, qualsevol iniciativa de reserva de sòl i la tipologia d’incentius corresponent ha d’anar acompanyada d’una avaluació que ponderi costos i beneficis en el context d’aplicació.

Continua llegint l’article sencer:
Descarregar
Pablo Tucat

Investigador, Knowledge Sharing Network - KSNET

Veure perfil
María Laffaire

Máster en Políticas Públicas por la Universidad de Pennsylvania y candidata a Máster en Econometría por la Universidad Torcuato Di Tella, especializada en análisis y evaluación de políticas públicas. Consultora KSNET.

Veure perfil
Continguts relacionats
Compartir
XLinkedInFacebookEmailWhatsApp