Vivienda y las preguntas que se quedan
Hay normas que valen más por lo que anuncian que por lo que llegan a aplicar. Los dos decretos de vivienda que el Gobierno formuló el pasado 29 de septiembre son de ésas. Sin embargo, se rechazaron ayer con un desenlace que se veía venir, y quedan derogados. Pero leídos en conjunto dibujan con bastante claridad cómo se entiende la crisis de la vivienda y qué modelo se tiene en mente: una política que reparte de otra forma el coste de la emergencia, que prioriza el alquiler estable, que usa la fiscalidad como palanca y que quiere un parque público que no se pierda por el camino. Son esas ideas, y no el articulado concreto ,las que volverán con la próxima norma.
La primera tiene que ver con quién paga la emergencia habitacional. Para el Gobierno, proteger a los hogares vulnerables es una responsabilidad pública, no del propietario particular. Por eso el decreto daba a la administración competente dos meses para ofrecer otra vivienda o pagar la deuda ante un desahucio por impago. Otra idea recorre la reforma del alquiler: el contrato estable debe ser la regla y el temporal, la excepción. De ahí que el alquiler de temporada tuviera que justificar una causa real y que pasara a ser de vivienda habitual si se encadenaban más de dos contratos con el mismo inquilino.
De ahí también la regulación de las habitaciones o la prórroga extraordinaria para quien estuviera al día con el pago. El debate es cuánto se puede regular sin que parte de la oferta se vaya a la venta o a fórmulas que esquiven la norma.
En lo fiscal, la apuesta era orientar comportamientos con incentivos más que con prohibiciones. Los decretos premiaban al pequeño propietario que contuviera la renta, recuperaban una deducción estatal para inquilinos y encarecían mantener viviendas sin alquilar, los pisos turísticos y las Socimi que no apostaran por el alquiler asequible. Es una vía que suele generar menos conflicto que los topes, pero que solo funciona si los incentivos son lo bastante claros como para cambiar decisiones.
Lo que los decretos apenas abordaban era la construcción de vivienda nueva. Había avales, un fondo sin dotación concreta y un préstamo para pagar la entrada de la primera vivienda pendiente de desarrollo, pero no sobre suelo, licencias ocostes de construcción. En esto coinciden voces muy distintas: sin más oferta, cualquier ayuda a la demanda corre el riesgo de acabar en subida del precio.
Problema multifactorial y global
Un problema multifactorial y global como el del acceso a la vivienda no se puede resolver con una sola medida ni con el impulso de una sola administración, sobre todo cuando las competencias están repartidas y la de vivienda corresponde a las comunidades autónomas. Serán las autonomías las que tengan que encontrar alternativas habitacionales en dos meses o pagar, las que pueden rebajar a cinco viviendas el umbral de gran tenedor en sus zonas tensionadas y las que mantienen su propia regulación del alquiler de temporada y por habitaciones. Con el mismo texto, el resultado puede ser muy distinto en Barcelona, en Madrid o en una capital de provincia , y no sería extraño que surgieran conflictos de competencias.
El preámbulo recordaba que, de más de dos millones de viviendas protegidas levantadas en democracia, las administraciones conservan poco más de 300.000. Además, una de sus disposiciones menos comentadas encargaba al Gobierno regular en seis meses la figura de los “proveedores sociales de vivienda”, cooperativas incluidas, con las housing associations como referente. Detrás había una pregunta de fondo, si un mercado del alquiler en manos sobre todo de particulares, con un parque público pequeño, debería abrirse a más actores, como cooperativas, entidades sin ánimo de lucro o fórmulas de propiedad compartida. Para unos sería una manera de democratizar el acceso a la vivienda. Para otros, un riesgo de crear nuevas estructuras sin resolver lo básico: suelo, licencias y costes de construcción.
Ninguna de estas cuestiones se cierra con una votación. Siguen pendientes la oferta, la financiación, datos públicos para evaluarqué funciona y una políticade vivienda que no cambieconcadamayoría.Nadadeesollegarásinacuerdos entre administraciones, empresas, entidades sociales, propietarios e inquilinos.
Los decretos no resuelven la crisis de la vivienda, y es sorprendente que alguien lo esperara. Pero, sí han puesto sobre la mesa preguntas que la próxima norma, sea cual sea, tendrá que responder.