¿Qué ha pasado con la oferta de alquiler durante el debate de los decretos ley de vivienda?

El martes 29 de septiembre el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos ley de vivienda. El primero (RDL 26/2026), publicado el miércoles 30 y en vigor desde el jueves 1 de octubre, incluía una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos cuya prórroga obligatoria terminase antes del 31 de diciembre de 2028, un límite a la actualización de las rentas (ninguna si la renta superaba el índice de precios de referencia y hasta un 2% si no lo superaba), una regulación más estricta del alquiler de temporada y de habitaciones y la suspensión de desahucios de hogares vulnerables. El segundo (RDL 27/2026), en vigor desde el viernes 2, establecía la renovación de los contratos por periodos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, y una indemnización de al menos doce mensualidades si el propietario no renovaba sin causa justificada. Ese mismo viernes el Congreso rechazó convalidarlos y quedaron derogados.

Por qué podía reaccionar la oferta

Muchas de las medidas afectaban a contratos ya firmados, pero también cambiaban lo que un propietario podía esperar de uno nuevo: más duración, más coste si quería ponerle fin y menos margen para actualizar el precio. Además, los decretos no tenían los votos asegurados: durante tres días, quien tenía una vivienda en el mercado no sabía bajo qué reglas firmaría ni cuánto durarían. Con esa incertidumbre, esperar costaba poco: bastaba con retirar el anuncio, o no publicarlo y esperar. De existir, este efecto debería verse en los anuncios de alquiler de larga duración de las grandes ciudades.

Datos y controles

Lo que sigue son descriptivos básicos. Parten de una serie diaria propia: para cada una de las diez ciudades más pobladas tomamos el número de viviendas que figuran anunciadas en idealista en alquiler de larga duración y en venta, siempre con los mismos criterios de búsqueda (este es el de Málaga) y en el mismo momento del día, de modo que las lecturas sean comparables entre sí. Nos fijamos en los cambios relativos: la variación acumulada entre la mañana del martes 29 de septiembre, antes del Consejo de Ministros, y la del lunes 5 de octubre, tras el primer fin de semana sin decretos. La foto del viernes 2, anterior a la votación, separa los días con los decretos pendientes de los posteriores a su derogación.

Usamos dos controles. El primero son los anuncios de venta de cada ciudad esos mismos días: las medidas afectaban sobre todo al alquiler, así que la venta permite descontar lo que sea común a todo el mercado o a la propia fuente. El segundo es el pasado de cada serie: todas las ventanas de seis días que empiezan en martes entre el 2 de junio y el 28 de septiembre, con los mismos días de la semana y el fin de semana incluido, que indican cuánto se mueven los anuncios en una semana cualquiera.

Qué se observa

Los anuncios de alquiler cayeron en las diez ciudades. La caída alcanza o supera el 6% en seis: Murcia (−12,5%), Madrid (−9,2%), Valencia (−7,5%), Alicante (−7,2%), Las Palmas (−6,3%) y Palma (−6,0%). En todas es mayor que en cualquier ventana de control, aunque en Las Palmas y Palma por muy poco: el mayor descenso en seis días había sido de entre el 4% y el 6% (del 1% en Alicante). En Zaragoza (−5,0%), Sevilla (−2,7%) y Málaga (−2,5%) tres o cuatro ventanas previas habían caído más, y Barcelona (−0,6%) se comporta como en cualquier otra semana. La mayor parte de la caída se produce entre el miércoles 30 y el viernes 2, con el primer decreto ya publicado en el BOE. Tras la derogación no hay un rebote general: entre el viernes y el lunes los anuncios se mueven como en cualquier otro fin de semana. La excepción es Palma, que recupera parte de lo perdido (de −8,7% a −6,0%), más de lo que había subido en ningún fin de semana de control; Málaga también recupera algo (de −4,0% a −2,5%), dentro de lo habitual.

Los anuncios de venta no acompañan la caída: varían entre −0,7% y +0,7% en siete ciudades y suben en Barcelona (+1,5%), Málaga (+1,9%) y Murcia (+2,4%). Esa subida se produce el sábado 3 y aparece también en el conjunto de España, por lo que no puede leerse sin más como un trasvase desde el alquiler.

Ese contraste pide cuidado, porque el alquiler es mucho más variable que la venta: en las ventanas de control sus anuncios llegan a moverse entre cinco y nueve puntos en seis días, y los de venta, entre uno y tres. Por eso la comparación de magnitud más informativa es la del alquiler con su propio pasado.

Una hipótesis sobre Barcelona

Sevilla, Málaga, Zaragoza y Barcelona tienen sus series mínimas entre el 28 de julio y el 10 de agosto. Pero Barcelona es la única de las diez ciudades donde el alquiler se comporta como en una semana cualquiera (−0,6%). Una hipótesis es que allí el ajuste ya se había producido. Cataluña regula desde enero el alquiler de temporada y de habitaciones, y Barcelona es zona tensionada, con límites a las rentas: los propietarios más sensibles a la regulación —los que vemos desaparecer en el resto de ciudades— en Barcelona podrían haberlo hecho ya.

Cautelas

Qué medimos. Medimos anuncios en un portal, no viviendas ni contratos. Un anuncio retirado no equivale a una vivienda que sale del mercado: puede seguir ofreciéndose en otro portal, a través de una agencia o sin anuncio. Además, la presencia de idealista varía entre ciudades.

Una foto al día. Vemos el saldo, no los flujos: una caída puede deberse a anuncios retirados, a anuncios que dejan de publicarse o a viviendas que se alquilan.

Muestras pequeñas y cifras revisables. Salvo en Madrid (unos 6.100 anuncios de larga duración) y Valencia (unos 1.700), cada ciudad tiene entre 400 y 1.100, de modo que un punto porcentual son entre cuatro y once anuncios. La distinción entre larga duración y temporada depende de cómo esté clasificado cada anuncio, por lo que las cifras pueden variar unas décimas entre lecturas.

Un pasado corto. Solo tenemos 17 ventanas de control por ciudad y ninguna de estas mismas fechas en años anteriores, así que no podemos descartar un patrón estacional propio del inicio de octubre. La ventana cruza un cambio de mes y trimestre, que son fechas en las que suele haber más movimiento del habitual.

Poco tiempo desde la derogación. La última observación llega solo tres días después de la derogación, con un fin de semana de por medio: es pronto para saber si los anuncios vuelven.

Conclusión

Con esas cautelas, los datos son compatibles con una retirada preventiva de oferta de alquiler en la mayoría de las grandes ciudades durante la semana de los decretos. La comprobación sigue abierta: tras el primer fin de semana sin decretos los anuncios no han vuelto, salvo en parte en Palma y Málaga. La incertidumbre tiene un peso real en los arrendadores, pero no sabemos cuánto es ni cómo van a responder a la nueva ola de incertidumbre que abre la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre. Quedamos pendientes.