¿Cómo podemos aumentar la vivienda social mientras la construimos?

 

 

Si fuera gobernante, especialmente si fuera un gobernante progresista, la estadística del mercado de la vivienda que me causaría más rubor es la de vivienda social. España solo cuenta con 318.000 viviendas en alquiler social de titularidad pública, apenas por encima del 1% del parque. Seis veces por debajo de la media europea y más de diez veces menos que Francia, Dinamarca, Austria o Países Bajos. El motivo lo sabemos: cuando la hicimos, la vendimos, y tras la crisis financiera dejamos de hacerla. Es la gran consecuencia de dedicar apenas un 1% del presupuesto público a vivienda. Y es una ausencia que alimenta políticas de dudosa efectividad para el mercado de alquiler, como la prohibición de los desahucios.

Construir vivienda social es la mejor opción, pero no será ni rápido ni fácil. ¿Podemos, mientras tanto, ampliar el parque social sin dañar el alquiler privado? Solo de una manera, y de alcance limitado: llevar al alquiler residencial la escasa vivienda vacía que hay donde se necesita. Es lo que hace Bizigune en el País Vasco: el propietario cede el uso del piso durante unos seis años a cambio de una renta garantizada (hasta 700 €, ampliable en zonas tensas), gestión integral, seguro y financiación para reformas, y el inquilino paga un alquiler proporcional a sus ingresos. Bélgica lo hace con sus agences immobilières sociales. La misma fórmula puede extenderse a pisos turísticos o de temporada que quieran volver al alquiler habitual.

A partir de aquí, las intervenciones ya no añaden viviendas al mercado: mueven en la cola a quienes más lo necesitan. La cola sigue ahí, pero anteponer a los más vulnerables es un objetivo en sí mismo. Hay dos vías.

1. Comprar: el derecho de tanteo y retracto. El derecho de tanteo y retracto permite a las administraciones públicas comprar viviendas cuando salen a la venta, con preferencia frente a otros compradores, para (por ejemplo) incorporarlas al parque público de vivienda social. Los municipios con escasez de alquiler social pueden adquirir viviendas cuando se venden, empezando por los grandes tenedores (sociedades y fondos que compraron carteras de los bancos). París es el referente: ha superado el 23% de vivienda social en buena parte comprando edificios existentes; en 2024, tres de cada cuatro viviendas sociales financiadas procedían de adquirir y rehabilitar, no de construir. En Barcelona, el parque público pasó de 7.500 a 11.500 viviendas en una década, en parte gracias a unas 1.600 compras.

¿Cómo activarlo? Primero, con una base jurídica sólida: en Berlín, los tribunales limitaron el tanteo en 2021 por fundarse en riesgos futuros de expulsión. La ley autonómica debe delimitar con claridad las áreas (las zonas tensionadas ya declaradas son un buen punto de partida), obligar a notificar toda transmisión y fijar plazos cortos de respuesta. Segundo, con un precio techo: nunca pagar más de lo que costaría producir una vivienda social nueva equivalente, con tasación independiente. Tercero, con un fondo plurianual estable: Barcelona pasó de 377 compras en 2021 a solo 36 en 2024; sin dotación previsible el tanteo es papel mojado. Y cuarto, priorizando edificios completos, más baratos de gestionar que pisos dispersos, evitando así algunas de las compras más polémicas a fondos de inversión. A esto se suman las viviendas del Fondo Social de los bancos y de la Sareb (las no ocupadas y en zonas tensas) e incluso parte del patrimonio olvidado del Estado. Son pocas, pero todo espacio habitable para un hogar vulnerable es oro.

2. Comprar tiempo: el derecho a alquilar. No se trata de adquirir la vivienda, sino el derecho a alquilarla durante 15, 20 o 25 años. Irlanda arrienda viviendas a largo plazo pagando entre el 80% y el 85% de la renta de mercado; Francia tiene el usufruit locatif social, en el que un inversor privado compra la nuda propiedad y una entidad social el usufructo durante al menos 15 años; Hamburgo y Berlín compran a caseros privados “vínculos de ocupación” para reservar pisos existentes a hogares con dificultades. El propietario gana seguridad; el sector público, vivienda social inmediata. Una disposición de la Ley de Vivienda que finalmente no salió adelante habría permitido sumar unas 25.000 viviendas así.

Irlanda enseña también qué evitar. Está cerrando el programa porque las rentas solo podían subir y, al acabar, el Estado se queda sin nada. Para activarlo bien, la operación debe articularse como usufructo o arrendamiento inscrito en el registro; licitarse por lotes, adjudicando a quien ofrezca mayor descuento sobre el precio de mercado (empezando en un 10% para hacerlo atractivo); indexar la renta al IPC, nunca solo al alza; incluir una opción de compra al final del periodo, y aprobarse solo si su coste actualizado es inferior al de construir. A cambio, bonificaciones fiscales claras (ITP, IBI, IRPF) para el propietario.

¿Cuánto da de sí? Pasar del 1% al 2% del gasto público en vivienda supone unos 7.500 millones de euros al año. Con una tasación media de unos 3.000 €/m² en los mercados tensos, un piso de 70 m² con su reforma cuesta unos 230.000 euros: unas 30.000 viviendas al año, casi duplicar el parque social en una década. Dedicado a comprar derechos de alquiler con solo un 10% de descuento sobre una renta de 1.000 euros, cada vivienda costaría unos 10.800 euros anuales, antes de lo que pague el inquilino: daría para cientos de miles de viviendas y el límite sería la oferta disponible, no el dinero. Pero ojo: comprar financiando al 3,5% y mantener cuesta al año algo parecido, y al final la vivienda es pública. Comprar tiempo es el puente; comprar la vivienda, el destino. El derecho a alquilar con opción de compra parece una buena estrategia intermedia.

El calendario debe ser agresivo. En el primer año: ampliar Bizigune a todas las zonas tensas, traspasar al parque público las viviendas vacías de la Sareb y del Fondo Social, aprobar las leyes autonómicas de tanteo y convocar los primeros concursos de derechos de alquiler. Desde el segundo, compras con fondo plurianual y concursos anuales. Y a los tres años, una evaluación independiente que diga qué vía rinde más por euro.

Finalmente, se suele olvidar que comprar la vivienda o el derecho a alquilarla es solo el principio: hay que gestionarla bien. De poco sirve si después se acumulan impagos, pisos vacíos entre inquilinos o mantenimiento aplazado. Cuatro principios lo evitan. Separar propiedad y gestión: la administración fija reglas y precios, y la gestión diaria se encarga a operadores profesionales, públicos o del tercer sector, con contratos por resultados (días que tarda en reocuparse una vivienda, tasa de impago, inversión en mantenimiento, satisfacción del inquilino). Rentas vinculadas a los ingresos y revisadas cada año: quien mejora paga más, sin necesidad de expulsarle, salvo que supere un umbral que le permita pagar sin problemas un alquiler de mercado. Cuentas finalistas: las rentas cubren mantenimiento y reposición, y el excedente se reinvierte. En Dinamarca, cuando una promoción amortiza su hipoteca, los inquilinos siguen pagando lo mismo y la diferencia nutre un fondo nacional de rehabilitación y nueva vivienda. Y acompañamiento social temprano ante el primer impago, mucho más barato que un desahucio.

Para ello falta una figura que hoy no existe en España: entidades de vivienda asequible, sin ánimo de lucro o de lucro limitado, como las woningcorporaties holandesas, que gestionan unos 2,25 millones de viviendas. Con ventajas fiscales, acceso a suelo público y financiación estable, a cambio de reinvertir obligatoriamente sus beneficios y someterse a supervisión pública.

Todas estas vías exigen presupuesto. Hay que pasar del paradigma de la regulación al de la dotación. Y este parque es también la condición para que otras reformas, como un contrato de alquiler más flexible o un seguro público de impago, no dejen a nadie sin alternativa. Está en nuestras manos crear un parque de alquiler social desde ya.