Reaccionamos a los componentes clave (control de precios, medidas fiscales y aumento de oferta) de la nueva Ley de Vivienda presentada por el Gobierno bas\u00e1ndonos en la propuesta sancionada por el Consejo de Ministros, que iniciar\u00e1 ahora su tr\u00e1mite legislativo en el Congreso.<\/p>\n
Para empezar, no parece seguro que el control de precios tal y como lo ha explicado el Gobierno solucione el problema real y perentorio de acceso a vivienda de alquiler que se sufre en las principales ciudades espa\u00f1olas. La propuesta sufre de tres problemas clave:<\/p>\n
\u2192 Cabe esperar que deprima la oferta al suponer un desincentivo para la inversi\u00f3n en nuevas viviendas o en rehabilitaci\u00f3n y mantenimiento de las existentes. La experiencia en otras ciudades (Berl\u00edn, Par\u00eds o San Francisco) sugiere estos efectos negativos.<\/p>\n
\u2192 La delimitaci\u00f3n por zonas en lugar de una medida individualizada conlleva que puede haber familias que se beneficien de la norma sin que su esfuerzo en alquiler sea alto; y otras que no lo hagan pese a esforzarse en el alquiler precisamente por estar fuera o justo en la frontera de la zona. Adem\u00e1s, como \u00e9stas no est\u00e1n atadas a un solo l\u00edmite administrativo, existir\u00eda un incentivo a ampliarla para incluir a m\u00e1s beneficiarios, diluyendo su precisi\u00f3n.<\/p>\n
\u2192 La norma enfrenta retos de implementaci\u00f3n: la necesidad de clasificar, encontrar y monitorear a los propietarios para distinguir entre grandes y peque\u00f1os para aplicarles reglas diferenciadas tal y como exige la propuesta; el hecho de que las autonom\u00edas puedan decidir si la implementan o no y tengan que coordinarla con normas similares existentes; y un cierto riesgo de suspensi\u00f3n a la luz del retraso sugerido por el Gobierno de 18 meses en la implementaci\u00f3n de los controles de alquiler. Todo ello hace temer por una ley que podr\u00eda nacer ineficaz.<\/span><\/span><\/p>\n En el plano fiscal, las nuevas medidas se anticipan con menor riesgo de distorsi\u00f3n, pero de efectos m\u00e1s bien modestos seg\u00fan lo conocido hasta ahora sobre ellas:<\/p>\n \u2192 El bono de 250\u20ac para alquileres de j\u00f3venes (18-35 a\u00f1os) podr\u00eda estar infra-financiado seg\u00fan nuestras estimaciones: los 200M\u20ac de dotaci\u00f3n esperada para el objetivo de 50.000 j\u00f3venes cubrir\u00edan menos de un 10% de los potenciales beneficiarios. La efectividad del bono depender\u00e1, adem\u00e1s, de si los propietarios pueden capturarlo incorpor\u00e1ndolo al precio de alquiler, como estimaron algunos estudios para Francia (78% del subsidio capturado por el propietario), Reino Unido (60-66%) o Finlandia (57%).<\/p>\n \u2192 El recargo del 150% del IBI a las viviendas que lleven vac\u00edas dos a\u00f1os o m\u00e1s para grandes propietarios podr\u00eda tener un alcance limitado porque este tipo de inmuebles son menos frecuentes en provincias con problemas de demanda. Adem\u00e1s, su implementaci\u00f3n ser\u00e1 complicada y atenuada por la lista de exenciones que contempla, demandando registros adecuados que contemplen la situaci\u00f3n de cada vivienda no habitual, as\u00ed como su propiedad.<\/p>\n \u2192 \u00a0Los incentivos para peque\u00f1os propietarios en forma de deducciones fiscales tienen, a priori, car\u00e1cter regresivo en tanto que los propietarios est\u00e1n en la parte alta de la distribuci\u00f3n de ingresos, aunque este coste podr\u00eda valer la pena si se logra aumentar la oferta de alquiler. A\u00fan as\u00ed, es de esperar una ampliaci\u00f3n m\u00e1s bien modesta: la Airef evalu\u00f3 que eliminar una deducci\u00f3n del 100% (vigente hasta 2015) solo supuso un cambio de 2% en la oferta en tres a\u00f1os.<\/p>\n Por \u00faltimo, la propuesta plantea una cuota del 30% sobre todas las nuevas promociones para vivienda protegida, de la que la mitad (un 15% del total) ir\u00eda a alquiler. Espa\u00f1a es uno de los pa\u00edses de la UE con menor presencia de alquiler social (apenas 1,6% de los hogares cubiertos), subrayando la necesidad de ampliar esta oferta. Sin embargo, suponiendo la aplicaci\u00f3n de la nueva ley durante entre 2015 y 2019, esta cifra habr\u00eda aumentado hasta apenas el 1,82%, un crecimiento a\u00fan insuficiente para alcanzar los niveles de otros pa\u00edses europeos de referencia. En cualquier caso, las evaluaciones existentes de medidas de zonificaci\u00f3n inclusiva muestran efectos mixtos o de reducci\u00f3n sobre la oferta total, e inciertos sobre el precio.<\/p>\n Como alternativas centrales, proponemos:<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n \u2192 En el largo plazo, una pol\u00edtica mucho m\u00e1s agresiva de construcci\u00f3n de vivienda destinada a alquiler social. Si se va a seguir empleando el mecanismo de zonificaci\u00f3n inclusiva, deber\u00eda complementarse con incentivos claros y s\u00f3lidos para evitar reducciones en la oferta, como pueden ser los bonos de densidad.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n \u2192 En el corto plazo, las pol\u00edticas son mucho menos n\u00edtidas, pero Espa\u00f1a deber\u00eda aprovechar los instrumentos fiscales y redistributivo existentes, como el Ingreso M\u00ednimo vital, que actualmente limita la ayuda a mayores de 23 a\u00f1os y a un m\u00ednimo de tiempo de emancipaci\u00f3n, lo que limita su poder. De igual manera, a trav\u00e9s del propio IMV o de un mecanismo de complemento salarial, deber\u00eda tambi\u00e9n ampliarse el rango de herramientas inclusivas destinadas a facilitar la emancipaci\u00f3n y construcci\u00f3n de nuevos hogares para las generaciones que se incorporan a la vida adulta.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" En el presente documento analizamos al detalle los componentes clave (control de precios, medidas fiscales y aumento de oferta) de la nueva y ambiciosa Ley de Vivienda presentada por el Gobierno.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":5791,"template":"","yoast_head":"\n