{"id":3789,"date":"2021-03-03T06:08:22","date_gmt":"2021-03-03T05:08:22","guid":{"rendered":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/?post_type=publicaciones&#038;p=3789"},"modified":"2021-03-03T09:14:08","modified_gmt":"2021-03-03T08:14:08","slug":"regular-el-precio-de-alquiler-un-dilema-entre-eficiencia-y-equidad","status":"publish","type":"publicaciones","link":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/es\/publicaciones\/regular-el-precio-de-alquiler-un-dilema-entre-eficiencia-y-equidad\/","title":{"rendered":"Regular el precio de alquiler: ideas ineficientes"},"content":{"rendered":"<div style=\"padding: 18px; background-color: #efb43f11;\">\n<p>La evidencia acumulada en otros lugares muestra que las pol\u00edticas de control de precios del alquiler acarrean numerosos problemas de eficiencia y equidad. Ponemos a prueba esta idea para Espa\u00f1a, simulando con datos a nivel de secci\u00f3n censal dos tipos de limitaci\u00f3n:<\/p>\n<ul>\n<li>Si el l\u00edmite se establece con un criterio \u00fanico de precio, las zonas con alquileres m\u00e1s elevados se sit\u00faan en zonas de rentas m\u00e1s altas que la media, dado que existe una fuerte correlaci\u00f3n entre el nivel de renta y el precio de los alquileres a nivel de secci\u00f3n censal. En consecuencia, una intervenci\u00f3n en el mercado para limitar los precios en las zonas m\u00e1s caras de Madrid y Barcelona no beneficiar\u00eda a inquilinos de rentas bajas sino m\u00e1s bien a hogares de rentas medias-altas. Ser\u00eda, pues, una medida poco equitativa.<\/li>\n<li>Si, por el contrario, el l\u00edmite se define de forma relativa (como % en cada zona), las m\u00e1s afectadas s\u00ed ser\u00e1n las zonas con renta m\u00e1s baja. La falta de coincidencia entre \u00e9stas y las que se ver\u00edan afectadas por una limitaci\u00f3n simple basada en precios extremos indica que el problema en este caso no es de alquileres altos, sino de rentas bajas. Una limitaci\u00f3n de la cuota de alquiler siguiendo esta modalidad estar\u00eda afectando precios que no se observan como extremos en la distribuci\u00f3n agregada. Intervenir directamente sobre la renta de estos hogares, a trav\u00e9s de transferencias u otros mecanismos de \u00edndole fiscal, parece una ruta m\u00e1s segura y eficiente.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Durante la \u00faltima semana ha saltado al debate p\u00fablico la posibilidad de implementar en Espa\u00f1a una ley para el control de los alquileres, impulsada desde Unidas Podemos como socio minoritario de la coalici\u00f3n de gobierno. Su objetivo declarado es el de abaratar los precios actuales, que acumulan a\u00f1os de subidas desde 2015 (si bien se han reducido durante 2020). Buena parte de <a href=\"https:\/\/www.esade.edu\/ecpol\/es\/publicaciones\/efectos-pandemia-alquiler\/\">los an\u00e1lisis existentes<\/a>, particularmente sobre experiencias internacionales, cuestionan que este tipo de l\u00edmites tengan los efectos deseados sobre los precios de alquiler. Pero, aprovechando la reciente disponibilidad de datos de precios de alquiler en Espa\u00f1a, es posible estimar de antemano qui\u00e9nes son los potenciales beneficiarios inmediatos de una medida de este tipo: \u00bfa qu\u00e9 clase de zonas, con qu\u00e9 tipo de perfiles de renta, afectar\u00eda un tope establecido por ley sobre el precio de alquiler?<\/p>\n<p>Consideramos aqu\u00ed dos tipos de topes posibles:<\/p>\n<ul>\n<li>En el primero estudiamos los beneficiarios potenciales de una regulaci\u00f3n que de aplique sobre las zonas con alquileres m\u00e1s elevados (por encima del percentil 75) de una provincia determinada.<\/li>\n<li>En la segunda variante, tal y como est\u00e1 recogido en la ley catalana de control de alquileres, otra posible definici\u00f3n de zona tensionada son aquellas zonas donde el alquiler represente un % considerado como elevado de los ingresos. Aqu\u00ed, nos centramos concretamente en el 30%.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El Atlas de Renta de los Hogares del INE, unido a la base de datos de precios de alquiler a nivel de secci\u00f3n censal, recientemente publicada por el Ministerio del Interior, permite discriminar las zonas zonas afectadas por cada una de las dos aproximaciones. Nos centramos aqu\u00ed en Madrid y Barcelona por ser las ciudades que concentran, por mucho, las zonas m\u00e1s tensionadas del mercado inmobiliario espa\u00f1ol. En la siguiente tabla resumen se observan los valores descriptivos b\u00e1sicos para las 4 ciudades m\u00e1s pobladas de Espa\u00f1a. Lo primero que se aprecia es la diferencia en la cantidad de zonas en cada una en las que el alquiler supera un 30% de la renta estimada en cada secci\u00f3n censal: un fen\u00f3meno fuertemente concentrado en las dos mayores \u00e1reas metropolitanas del pa\u00eds.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3809\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/Screen-Shot-2021-03-01-at-5.57.13-PM-600x426.png\" alt=\"\" width=\"600\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/Screen-Shot-2021-03-01-at-5.57.13-PM-600x426.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/Screen-Shot-2021-03-01-at-5.57.13-PM-1080x767.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/Screen-Shot-2021-03-01-at-5.57.13-PM-300x213.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/Screen-Shot-2021-03-01-at-5.57.13-PM-768x545.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/Screen-Shot-2021-03-01-at-5.57.13-PM.png 1420w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<h2>Tope absoluto: para rentas altas<\/h2>\n<p>En primer lugar estudiamos una posible intervenci\u00f3n en el mercado limitada a aquellas zonas que muestren precios del alquiler muy superiores respecto a los valores observados en su provincia, concretamente, a las zonas con precios que se encuentran entre el 25% de zonas (ponderadas por poblaci\u00f3n) con precios del alquiler m\u00e1s elevados. Esta clase de intervenci\u00f3n va dirigida a reducir los precios m\u00e1s elevados y a aplanar as\u00ed la distribuci\u00f3n de los precios del alquiler, y parte de la base de que en esos segmentos del mercado el mercado no funciona adecuadamente, dando lugar a situaciones indeseables.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3818\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_renta_jitter_quantil-600x600.png\" alt=\"\" width=\"600\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_renta_jitter_quantil-600x600.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_renta_jitter_quantil-1080x1080.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_renta_jitter_quantil-300x300.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_renta_jitter_quantil-768x768.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_renta_jitter_quantil-1536x1536.png 1536w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_renta_jitter_quantil.png 1889w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p>Lo primero que se puede observar con este enfoque es que las zonas con alquileres m\u00e1s elevados se sit\u00faan en zonas de rentas muy altas: existe una fuerte correlaci\u00f3n entre el nivel de renta y el precio de los alquileres a nivel de secci\u00f3n censal. En el caso de Madrid la renta media de las zonas objeto de intervenci\u00f3n seg\u00fan esta aproximaci\u00f3n ser\u00eda de m\u00e1s de 57.000\u20ac por hogar, \u00a0pr\u00e1cticamente el doble de la renta media que se observa entre las zonas con alquileres m\u00e1s baratos. En Barcelona existe una relaci\u00f3n similar aunque m\u00e1s tenue, si en Madrid la renta de las zonas m\u00e1s caras era casi un 100% superior a la renta de las zonas baratas en Barcelona esta relaci\u00f3n apenas llega al 50%. En cualquier caso hay que considerar que los datos de renta que facilita el INE muestran a las secciones censales con una renta neta por hogar inferior o igual a los 90.000\u20ac (igualando todas las que est\u00e9n por encima a esa cifra de manera artificial), por lo que en ambos casos la renta media de las zonas caras estar\u00eda infra-estimada.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3830\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_renta_jitter_quantil-1-600x600.png\" alt=\"\" width=\"600\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_renta_jitter_quantil-1-600x600.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_renta_jitter_quantil-1-1080x1080.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_renta_jitter_quantil-1-300x300.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_renta_jitter_quantil-1-768x768.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_renta_jitter_quantil-1-1536x1536.png 1536w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_renta_jitter_quantil-1.png 1889w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p>Las zonas caras en t\u00e9rminos de cuota de alquiler coinciden con aquellas con un mayor precio del alquiler por metro cuadrado, aunque no de forma perfecta. En Madrid las zonas m\u00e1s caras ten\u00edan un precio de 14\u20ac el metro cuadrado frente a 11\u20ac en las zonas intermedias y 9\u20ac en las zonas baratas.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3833\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_alquiler_jitter_quantil-1-600x600.png\" alt=\"\" width=\"600\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_alquiler_jitter_quantil-1-600x600.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_alquiler_jitter_quantil-1-1080x1080.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_alquiler_jitter_quantil-1-300x300.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_alquiler_jitter_quantil-1-768x768.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_alquiler_jitter_quantil-1-1536x1536.png 1536w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_alquiler_jitter_quantil-1.png 1889w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p>De nuevo, en Barcelona las medias de las tres categor\u00edas estaban m\u00e1s pr\u00f3ximas entre s\u00ed respecto a Madrid, con 12\u20ac, 10\u20ac y 8\u20ac respectivamente. Esto confirma que las secciones censales con cuotas del alquiler m\u00e1s elevadas no se explican solo por diferencias en las caracter\u00edsticas de los pisos, tales como el tama\u00f1o sino fundamentalmente por su situaci\u00f3n geogr\u00e1fica.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3812\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_alquiler_jitter_quantil-1-600x600.png\" alt=\"\" width=\"600\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_alquiler_jitter_quantil-1-600x600.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_alquiler_jitter_quantil-1-1080x1080.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_alquiler_jitter_quantil-1-300x300.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_alquiler_jitter_quantil-1-768x768.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_alquiler_jitter_quantil-1-1536x1536.png 1536w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_alquiler_jitter_quantil-1.png 1889w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Todos los datos anteriores llevan a pensar que <strong>una intervenci\u00f3n en el mercado para limitar los precios en las zonas m\u00e1s caras de Madrid y Barcelona no beneficiar\u00eda a inquilinos de rentas bajas sino m\u00e1s bien a hogares de rentas medias-altas<\/strong>. Esto pervierte el objetivo inicial de la regulaci\u00f3n: establecer una cierta redistribuci\u00f3n de propietarios ricos a inquilinos pobres mediante una rebaja en el precio del bien que los segundos adquieren de los primeros. Esto es, a nuestros ojos, un problema importante de este tipo de pol\u00edticas, en tanto que exponen al mercado a efectos negativos sobre la oferta en el medio y largo plazo sin conseguir a cambio ganancias apreciables de equidad.<\/p>\n<h2>Tope basado en % de esfuerzo<\/h2>\n<p>Una manera propuesta a menudo para esquivar este tipo de problema ser\u00eda definir la activaci\u00f3n del tope en el alquiler en t\u00e9rminos relativos, no absolutos: como porcentaje aproximado que represente el pago de la cuota sobre la renta de los hogares. Este es el mecanismo establecido en Catalu\u00f1a desde septiembre de 2020, y una versi\u00f3n es la que analizamos aqu\u00ed: una norma que regular\u00eda autom\u00e1ticamente los precios de alquiler en \u00e1reas (secciones censales en este caso) donde est\u00e9 suponiendo m\u00e1s de un 30% de la renta media por hogar. A efectos anal\u00edticos distinguimos tambi\u00e9n un punto intermedio, de riesgo de tensi\u00f3n: all\u00e1 donde la cuota sea menos de un 30% pero m\u00e1s de un 25% de la renta media.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3815\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-600x400.png\" alt=\"\" width=\"701\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-600x400.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-1080x720.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-300x200.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-768x512.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-1536x1024.png 1536w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-2048x1365.png 2048w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p>En primer lugar se muestra la relaci\u00f3n, en cada una de las secciones censales de Madrid y Barcelona en las que se dispone de datos, entre la carga que supone el alquiler sobre la renta media del alquiler y el valor en \u20ac de la renta media por hogar en cada secci\u00f3n censal. Adem\u00e1s se calculan rectas de regresi\u00f3n simple para cada tipo de secci\u00f3n censal en funci\u00f3n del % de alquiler sobre la renta media que presente. Tanto en Madrid como en Barcelona se observa que las <strong>zonas consideradas no tensionadas<\/strong>, donde el alquiler mediano supone menos de un 25% de la renta media, <strong>disfrutan de una renta mayor respecto a las zonas tensionadas o en peligro de tensi\u00f3n<\/strong>, donde este % es m\u00e1s elevado.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3836\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-1-600x400.png\" alt=\"\" width=\"701\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-1-600x400.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-1-1080x720.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-1-300x200.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-1-768x512.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-1-1536x1024.png 1536w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_plot-1-2048x1365.png 2048w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p>Como se ve en el siguiente gr\u00e1fico, la renta media por hogar en las zonas no tensionadas de la Comunidad de Madrid era de casi 43.600\u20ac, mientras que en las zonas tensionadas apenas llegaba a los 30.000\u20ac. Por su parte Barcelona exhibe una brecha de renta menos marcada entre ambas zonas, las secciones censales con un mercado del alquiler tensionado mostraron una renta media similar a la de Madrid, cercana a los 31.000\u20ac, mientras que la renta de sus zonas no tensionadas era sensiblemente menor con algo m\u00e1s de 37.000\u20ac.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3824\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_renta-600x600.png\" alt=\"\" width=\"600\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_renta-600x600.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_renta-1080x1080.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_renta-300x300.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_renta-768x768.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_renta-1536x1536.png 1536w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_renta.png 1889w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3827\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_renta-600x600.png\" alt=\"\" width=\"600\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_renta-600x600.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_renta-1080x1080.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_renta-300x300.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_renta-768x768.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_renta-1536x1536.png 1536w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_renta.png 1889w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p>Tambi\u00e9n cabe preguntarse si las zonas con una mayor tasa de esfuerzo son aquellas zonas con mayores precios, las que se estudiaban en el apartado anterior. Para comprobarlo en los siguientes gr\u00e1ficos puede verse la cuota media de alquiler en cada zona para Madrid y Barcelona.\u00a0 En Madrid la cuota media mensual de alquiler es muy similar en las tres zonas consideradas, es decir, <strong>no existe una fuerte correlaci\u00f3n entre la tasa de esfuerzo y la cuota de alquiler de la secci\u00f3n censal,<\/strong> lo que hace pensar que <strong>el principal determinante de la variabilidad del % de la renta que se dedica al alquiler no es el precio de este sino la cuant\u00eda de la renta<\/strong>. Concretamente, el alquiler medio en Madrid en las zonas tensionadas ronda los 830\u20ac mensuales, una cifra muy similar a los 770\u20ac que se observan en las zonas no tensionadas. El valor medio que se observa en las zonas tensionadas est\u00e1 influido por unos pocos valores at\u00edpicos que sesgan al alza la media, lo que refuerza la idea de que las zonas m\u00e1s tensionadas no presentan alquileres especialmente altos.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3821\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_alquiler-1-600x400.png\" alt=\"\" width=\"600\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_alquiler-1-600x400.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_alquiler-1-1080x720.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_alquiler-1-300x200.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_alquiler-1-768x512.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_alquiler-1-1536x1024.png 1536w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/madrid_jitter_tensionada_alquiler-1-2048x1365.png 2048w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p>En Barcelona el precio medio de las zonas tensionadas es algo m\u00e1s elevado respecto al resto de zonas, aunque presenta valores parecidos a los encontrados en Madrid, con un alquiler medio en las zonas tensionadas de 875\u20ac mensuales igualmente sesgado por unos pocos valores at\u00edpicos. Donde s\u00ed se observa una diferencia respecto a Madrid es en el precio de las zonas no tensionadas, que es inferior y llega a los 630\u20ac.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-3839\" src=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_alquiler-1-600x400.png\" alt=\"\" width=\"600\" srcset=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_alquiler-1-600x400.png 600w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_alquiler-1-1080x720.png 1080w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_alquiler-1-300x200.png 300w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_alquiler-1-768x512.png 768w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_alquiler-1-1536x1024.png 1536w, http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/barcelona_jitter_tensionada_alquiler-1-2048x1365.png 2048w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/p>\n<p>Estos datos nos indican que, si bien la clasificaci\u00f3n de zonas de intervenci\u00f3n en funci\u00f3n de la tasa de esfuerzo soluciona el problema inicial de beneficiar a los inquilinos de rentas medias-altas, conlleva un <strong>problema en t\u00e9rminos de eficiencia<\/strong>, puesto que <strong>viene a limitar los precios en zonas que presentan un nivel de precios cercano a la media<\/strong>. Dicho de otra manera, se intenta resolver un problema de renta, que no tiene su origen en el funcionamiento mercado del alquiler, mediante pol\u00edticas que comprometen la eficiencia a medio y largo plazo en ese mercado en vez de hacer uso de las herramientas menos distorsionantes, de las que ya dispone el sistema fiscal. Finalmente hay que decir que el hecho de que los beneficiarios potenciales sean rentas medias-bajas no garantiza un efecto distributivo potente a largo plazo. Esto se debe a que una de las consecuencias indeseadas m\u00e1s comunes de este tipo de regulaci\u00f3n es un efecto expulsi\u00f3n de los inquilinos m\u00e1s vulnerables en favor de personas m\u00e1s pudientes que den mayor seguridad al propietario.<\/p>\n<p>Lo que observamos, pues, es un <em>trade-off<\/em> en cualquier pol\u00edtica que pretenda limitar los precios de los alquileres entre eficiencia y equidad: las zonas que tienen precios del alquiler m\u00e1s elevados son aquellas con residentes de mayor renta, por lo que intervenir el precio en las zonas donde este es mayor no tiene por qu\u00e9 constituir una pol\u00edtica redistributiva. Si, por el contrario, se intervienen las zonas donde los alquileres son mayores respecto a la renta (mayor tasa de esfuerzo), observamos que se trata de zonas con alquileres asequibles en la mayor\u00eda de los casos, donde el mercado funciona dentro de su estructura existente de oferta y demanda y no es f\u00e1cil justificar la intervenci\u00f3n. Esto no es \u00f3bice para que en ambos casos, como la vasta literatura sobre el tema ha demostrado, se genere un exceso de demanda estructural por una menor oferta y una mayor demanda de vivienda, ambas consecuencia de la regulaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La evidencia acumulada en otros lugares muestra que las pol\u00edticas de control de precios del alquiler acarrean numerosos problemas de eficiencia y equidad.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":3846,"template":"","yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v22.9 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Regular el precio de alquiler: ideas ineficientes - Center for Economic Policy - EsadeEcPol<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"La evidencia acumulada en otros lugares muestra que las pol\u00edticas de control de precios del alquiler acarrean numerosos problemas de eficiencia y equidad.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/es\/publicaciones\/regular-el-precio-de-alquiler-un-dilema-entre-eficiencia-y-equidad\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Regular el precio de alquiler: ideas ineficientes - 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