{"id":14872,"date":"2026-11-11T07:45:00","date_gmt":"2026-11-11T06:45:00","guid":{"rendered":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/?p=14872"},"modified":"2026-11-11T07:47:57","modified_gmt":"2026-11-11T06:47:57","slug":"estabilidad-para-quien-alquila-disponibilidad-para-quien-busca-un-contrato-unificado-de-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/es\/blog\/estabilidad-para-quien-alquila-disponibilidad-para-quien-busca-un-contrato-unificado-de-alquiler\/","title":{"rendered":"Estabilidad para quien alquila, disponibilidad para quien busca: un contrato unificado de alquiler"},"content":{"rendered":"
Esta entrada es parte de una serie de propuestas de pol\u00edticas concretas basadas en evidencia, planteadas por economistas de diversos \u00e1mbitos, con el objetivo de que sean \u00fatiles y alimenten el debate electoral y postelectoral en Espa\u00f1a. Reflejan la posici\u00f3n de los autores, no la del centro.<\/em>Este art\u00edculo se ha escrito a t\u00edtulo personal. Las opiniones que contiene son exclusivamente de los autores y no representan necesariamente las de ninguna instituci\u00f3n a la que est\u00e9n vinculados.<\/em><\/span><\/div>\n

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Ideas clave<\/h3>\n

\u2192 El problema:<\/strong> el debate sobre c\u00f3mo regular el alquiler en Espa\u00f1a oscila entre congelar plazos y precios, que da estabilidad a quien ya alquila, y liberalizar, que favorece la disponibilidad para quien busca casa. Pero el marco actual no protege de verdad ni resuelve el dilema: encadena medidas de excepci\u00f3n que caducan y se renuevan decreto a decreto, sin dar al inquilino una seguridad duradera ni al propietario reglas en las que confiar.<\/p>\n

\u2192 La soluci\u00f3n:<\/strong> un contrato \u00fanico e indefinido con renta libre. El inquilino puede irse cuando quiera, tras seis meses y con treinta d\u00edas de preaviso. El propietario puede salir sin compensaci\u00f3n bajo ciertas causas, o sin causa pagando una compensaci\u00f3n conocida de antemano, que crece con la antig\u00fcedad del inquilino y con el n\u00famero de viviendas del propietario.<\/div>\n

Desde 2018 se han aprobado y derogado siete decretos-leyes sobre alquiler. Pocas cosas pueden deprimir tanto la oferta como no saber qu\u00e9 reglas regir\u00e1n el contrato que uno firma hoy. Mientras se protege al inquilino con pr\u00f3rrogas forzosas y prohibici\u00f3n de desahucios, el propietario se plantea salir del mercado residencial en busca de alternativas en, por ejemplo, otros segmentos o usos. Es el dilema de fondo de toda regulaci\u00f3n del alquiler: la estabilidad que se garantiza a quien ya tiene contrato puede acabar pag\u00e1ndose con menos disponibilidad para quien todav\u00eda busca casa, as\u00ed como para el propietario que necesite disponer de ella.<\/p>\n

El debate sobre qu\u00e9 marco legal necesita nuestro mercado de alquiler sigue, adem\u00e1s, atrapado entre dos polos: topar precios y congelar tiempos mediante medidas como las arriba descritas, que compran estabilidad a costa de disponibilidad, o liberalizarlo todo, que hace justo lo contrario. Aqu\u00ed nos gustar\u00eda proponer una tercera alternativa: un contrato indefinido por defecto, con la renta fijada por el mercado, del que el arrendador puede salir sin alegar causa pagando una indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta propuesta puede entenderse como la pieza final de una tr\u00edada, y las tres deben leerse juntas. La primera es ampliar el parque de vivienda social sin esperar a construirlo<\/a>. La segunda es un seguro p\u00fablico de impago<\/a>. Y la tercera, el contrato que planteamos, que permite eliminar los topes a las rentas y acelerar la respuesta al impago porque traslada la protecci\u00f3n del hogar vulnerable al presupuesto p\u00fablico. Pero esa protecci\u00f3n solo es cre\u00edble si existen las otras dos piezas: un seguro que haga innecesario cribar inquilinos y un parque social donde alojar a los hogares vulnerables que no puedan pagar un alquiler de mercado. As\u00ed, la estabilidad de los hogares vulnerables deja de pagarse restando disponibilidad y pasa a financiarse con presupuesto.<\/p>\n

\u00bfPor qu\u00e9 regular y no dejar un mercado completamente libre?<\/h3>\n

El fallo de mercado est\u00e1 en el coste de mudanza. Cambiar de casa supone buscar, pagar fianza y gastos de entrada y, muchas veces, cambiar de barrio, de escuela o de red de cuidados. Si el contrato no fija una indemnizaci\u00f3n de salida ni una regla de revisi\u00f3n de la renta, el arrendador puede capturar ese coste al renegociar: el inquilino puede aceptar la subida o irse. Y en un mercado con escasez encontrar otra vivienda comparable lleva m\u00e1s tiempo y cuesta m\u00e1s, de modo que el poder del arrendador es mayor justo donde el mercado est\u00e1 m\u00e1s tensionado. La evidencia sugiere que los costes que se atribuyen a la protecci\u00f3n del inquilino se deben sobre todo a la brecha entre la renta del inquilino antiguo y la de mercado y a la lentitud judicial, no al hecho de que un contrato tenga un plazo indefinido (Diamond, McQuade y Qian, 2019; Casas-Arce y Saiz, 2010).<\/p>\n

La propuesta<\/h3>\n

Proponemos un solo tipo de contrato de alquiler de vivienda, indefinido, para pisos y habitaciones, que sustituye los actuales plazos de cinco (para propietarios personas f\u00edsicas) o siete (personas jur\u00eddicas) a\u00f1os, y la pr\u00f3rroga t\u00e1cita vigente. El inquilino puede decidir irse cuando desee, tras seis meses y con treinta d\u00edas de preaviso, como sucede ya hoy. El arrendador puede salir sin causa (o, alternativamente, con un abanico amplio de causas que reconozca diversas necesidades por parte de la propiedad, pero que en cualquier caso deber\u00eda ser m\u00e1s amplio que el vigente a d\u00eda de hoy para equilibrar estabilidad y disponibilidad). Solo podr\u00e1 hacerlo desde el segundo a\u00f1o con un preaviso de un mes por a\u00f1o de contrato, con un m\u00ednimo de tres y un m\u00e1ximo de seis (en Finlandia son tres o seis meses) y una compensaci\u00f3n que crece con la antig\u00fcedad del inquilino, de medio mes a un mes de renta por a\u00f1o, con un m\u00e1ximo de tres mensualidades para quien tiene una sola vivienda, que sube hasta seis en las grandes carteras. Lo que se paga por a\u00f1o se sit\u00faa entre el mes de renta que se paga en California u Oreg\u00f3n y el mes por a\u00f1o de Quebec, y es similar, por ejemplo, a la indemnizaci\u00f3n acotada en otro mercado que enfrenta un dilema entre flexibilidad\/rotaci\u00f3n y estabilidad: el laboral. Es, en orden de magnitud, similar a la indemnizaci\u00f3n por despido objetivo en Espa\u00f1a (veinte d\u00edas por a\u00f1o), aunque con un tope m\u00e1s bajo (all\u00ed, doce mensualidades). Esta compensaci\u00f3n, adem\u00e1s, podr\u00eda crecer con la cantidad de propiedades del arrendador, en una escala continua y no con un umbral. La justificaci\u00f3n para ello la encontramos, por ejemplo, en un reciente policy brief<\/a>, que muestra que, aunque con un efecto de magnitud peque\u00f1a y que valdr\u00e1 la pena confirmar con an\u00e1lisis de a\u00f1os m\u00e1s recientes, los propietarios que acumulan m\u00e1s propiedades aumentan en mayor medida la renta del alquiler. Con un dise\u00f1o bien calibrado de este estilo podr\u00edamos desincentivar levemente la acumulaci\u00f3n hasta un margen que puede tener efectos beneficiosos en el precio. Ahora bien, ser\u00eda importante evaluar y medir si no puede llegar a desincentivar tambi\u00e9n la oferta, habida cuenta de que grandes tenedores tienden a poner m\u00e1s parte de su patrimonio inmobiliario en el alquiler de largo plazo.<\/p>\n

Cabe permitir que el peque\u00f1o propietario recupere su vivienda sin compensaci\u00f3n, pasado el primer a\u00f1o y con preaviso, cuando acredita que necesita habitarla (por ejemplo, por divorcio o p\u00e9rdida de su residencia habitual) o por enfermedad o dependencia de un familiar cercano, y si no la ocupa con ese fin en tres meses o vuelve a alquilarla antes de un a\u00f1o, paga el doble de la compensaci\u00f3n. La ley ya lo permite hoy (art\u00edculo 9.3 de la LAU), pero solo si se hizo constar en el contrato al firmarlo y solo para que pasen a vivir en ella el propietario, sus familiares de primer grado o su c\u00f3nyuge tras una separaci\u00f3n o un divorcio; la propuesta no exige esa cl\u00e1usula y a\u00f1ade la enfermedad o la dependencia de un familiar. La disponibilidad sin indemnizaci\u00f3n bajo causa justificada es quiz\u00e1s el caso que m\u00e1s preocupa a quien tiene un solo piso y el que m\u00e1s oferta retiene. El \u201ccontra\u201d para incorporarlo es que reintroduce algo del litigio que la indemnizaci\u00f3n de salida pretende evitar.<\/p>\n

Por \u00faltimo, si la vivienda se vende, el comprador se subroga en el contrato, es decir, pasa a ser el arrendador del alquiler vigente.<\/p>\n

En este contexto, la renta inicial deber\u00eda ser libre en toda Espa\u00f1a, actualizarse cada a\u00f1o con el IPC dentro de la vigencia del contrato, y cualquiera de las partes podr\u00eda pedir su revisi\u00f3n a mercado (tambi\u00e9n a la baja), como mucho cada cinco a\u00f1os, con un \u00edndice oficial como referencia.<\/p>\n

Este \u00edndice deber\u00eda disponer de datos de mayor calidad y precisi\u00f3n que el existente. El SERPAVI, \u00edndice estatal de alquileres vigente hoy, mide el precio de alquiler con dos a\u00f1os de retraso, algo causado esencialmente por basarse en declaraciones de la renta. Se ha propuesto construirlo con los dep\u00f3sitos de fianzas, pero esos registros tienen varios problemas: son auton\u00f3micos y heterog\u00e9neos, recogen mal las caracter\u00edsticas de la vivienda y dejan fuera el alquiler que no deposita fianza. Si un \u00edndice impreciso decide qui\u00e9n tiene que probar en un juicio, el error acaba en los tribunales.<\/p>\n

Hay tres soluciones posibles:<\/p>\n