{"id":14700,"date":"2026-11-03T09:04:00","date_gmt":"2026-11-03T08:04:00","guid":{"rendered":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/?p=14700"},"modified":"2026-11-03T14:08:38","modified_gmt":"2026-11-03T13:08:38","slug":"como-proteger-a-los-inquilinos-vulnerables-de-hoy-y-de-manana-una-propuesta-de-seguro-publico-de-alquiler-para-espana","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/es\/blog\/como-proteger-a-los-inquilinos-vulnerables-de-hoy-y-de-manana-una-propuesta-de-seguro-publico-de-alquiler-para-espana\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo proteger a los inquilinos vulnerables de hoy y de ma\u00f1ana: una propuesta de seguro p\u00fablico de alquiler para Espa\u00f1a"},"content":{"rendered":"
Esta entrada es parte de una serie de propuestas de pol\u00edticas concretas basadas en evidencia, planteadas por economistas de diversos \u00e1mbitos, con el objetivo de que sean \u00fatiles y alimenten el debate electoral y postelectoral en Espa\u00f1a. Reflejan la posici\u00f3n del autor, no la del centro.<\/em>Este art\u00edculo se ha escrito a t\u00edtulo personal. Las opiniones que contiene son exclusivamente del autor y no representan necesariamente las de ninguna instituci\u00f3n a la que est\u00e9 vinculado.<\/em><\/span><\/div>\n

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Ideas clave<\/h3>\n

\u2192 El problema. <\/strong>La protecci\u00f3n de quienes ya alquilan se ha reforzado desde 2019, pero cuanto m\u00e1s dif\u00edcil es recuperar una vivienda impagada, m\u00e1s cuidado pone el propietario en elegir a qui\u00e9n se la alquila. Entre el 4,7% y el 5,9% de las viviendas que empiezan a alquilarse sufren un impago severo en sus siete primeros a\u00f1os, y tras un impago la probabilidad de que sigan en alquiler de larga duraci\u00f3n cae 10 puntos. El resultado es una barrera de entrada que deja fuera del alquiler a cada vez m\u00e1s inquilinos de bajos ingresos.<\/p>\n

\u2192 La propuesta. <\/strong>Una garant\u00eda p\u00fablica y gratuita, inspirada en el programa franc\u00e9s Visale, que el inquilino pide antes de buscar piso y presenta al propietario en lugar de la n\u00f3mina con contrato indefinido o el aval de sus padres. Si deja de pagar, el organismo gestor abona al propietario en pocas semanas las rentas impagadas, hasta 36 meses, y los gastos legales, y despu\u00e9s reclama la deuda al inquilino. Podr\u00edan pedirla los j\u00f3venes de 18 a 30 a\u00f1os y los mayores de 30 con ingresos de hasta 1,1 veces el salario m\u00ednimo, con l\u00edmites realistas al alquiler cubierto seg\u00fan la zona, basados en los contratos firmados recientemente, y los ingresos personales de los beneficiarios.<\/p>\n

\u2192 Sus efectos. <\/strong>En sus cinco primeros a\u00f1os, al ritmo de implantaci\u00f3n de Visale, se conceder\u00edan unas 440.000 garant\u00edas y unas 68.000 personas se mudar\u00edan a un alquiler al que no habr\u00edan accedido sin el programa, con un intervalo de entre 25.000 y 142.000. Ocho de cada diez ser\u00edan no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os, cuya tasa de emancipaci\u00f3n subir\u00eda en torno a 1,5 puntos, unos 37.500 j\u00f3venes m\u00e1s fuera de casa de sus padres. El efecto sobre la oferta es m\u00e1s incierto y probablemente ser\u00eda peque\u00f1o, de unas 990 viviendas que al quinto a\u00f1o seguir\u00edan en alquiler.<\/p>\n

\u2192 El coste. <\/strong>El coste neto rondar\u00eda los 50 millones de euros en cinco a\u00f1os, con un intervalo de entre 45 y 60, y pasar\u00eda de 2,8 millones el primer a\u00f1o a 17,5 el quinto, apenas un 0,5% del gasto p\u00fablico en vivienda de 2024. Cada traslado adicional costar\u00eda unos 400 euros entre los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os y unos 800 en el conjunto del programa. La diferencia procede de las garant\u00edas de estudiantes y mayores de 30, que suman unos 23 millones sin generar traslados en el escenario central.<\/div>\n

La pol\u00edtica de protecci\u00f3n a inquilinos<\/h3>\n

Quien ya vive de alquiler en Espa\u00f1a est\u00e1 hoy m\u00e1s protegido que hace una d\u00e9cada. Desde 2019 los contratos se prorrogan obligatoriamente hasta cinco a\u00f1os, siete si el casero es una empresa, y en las zonas tensionadas el inquilino puede pedir hasta tres a\u00f1os m\u00e1s. Los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional estuvieron suspendidos casi sin interrupci\u00f3n desde 2020 hasta febrero de 2026. Y los decretos de octubre, pendientes de convalidaci\u00f3n, renovar\u00edan los contratos por periodos de cinco a\u00f1os salvo que el casero avise con seis meses de antelaci\u00f3n y pague una indemnizaci\u00f3n.1<\/a><\/sup><\/p>\n

Aunque estas medidas buscan proteger a los inquilinos de los elevados costes de un cambio de vivienda, tienen un efecto no deseado sobre los inquilinos del futuro. Cuanto m\u00e1s dif\u00edcil es recuperar una vivienda impagada, m\u00e1s cuidado pone el casero en elegir a qui\u00e9n se la alquila. La mayor\u00eda de los caseros son particulares con uno o dos pisos, corresponden a casi el 70% del total de viviendas alquiladas por hogares, y no pueden repartir el riesgo de impago entre muchos inquilinos. Las crecientes exigencias de fianzas, garant\u00edas y avales son una respuesta a este proceso, y derivan en una creciente exclusi\u00f3n de los inquilinos de bajos ingresos del mercado del alquiler: en Catalunya, por ejemplo, el porcentaje de hogares que viven de alquiler de mercado y est\u00e1n en el quintil de menor ingreso ha ca\u00eddo del 41% al 29% entre 2020 y 2025.<\/p>\n

Este tipo de pol\u00edticas, que benefician a quienes ya est\u00e1n dentro del mercado del alquiler (insiders<\/em>) frente a quienes tratan de entrar en \u00e9l, ahora o en el futuro (outsiders<\/em>), son la opci\u00f3n m\u00e1s asequible para el legislador. Son pr\u00e1cticamente gratuitas, aplicables de forma inmediata y populares, sobre todo entre los inquilinos actuales. Sin embargo, demuestran falta de visi\u00f3n sobre c\u00f3mo afrontar un problema real (el riesgo de impago y sus consecuencias) en el mercado del alquiler.<\/p>\n

El riesgo de impago de alquiler en Espa\u00f1a<\/h3>\n

Los procesos de impago est\u00e1n relacionados con los desahucios y representan un riesgo real, aunque acotado y mal cuantificado por la estad\u00edstica p\u00fablica. Los datos fiscales del Panel de Hogares permiten estimar el porcentaje de viviendas que han aplicado gastos deducibles por saldos de dudoso cobro2<\/a><\/sup>. El porcentaje de viviendas en alquiler que declaran estos saldos se sit\u00faa cada a\u00f1o entre el 0,7% y el 1,2%, un porcentaje peque\u00f1o pero que se acumula, de modo que al cabo de siete a\u00f1os desde la firma del contrato entre un 4,7% y un 5,9% de las viviendas han sufrido un impago severo (gr\u00e1fico 1)3<\/a><\/sup>.<\/p>\n

\"Gr\u00e1fico<\/p>\n

\"Gr\u00e1fico<\/p>\n

As\u00ed, el riesgo de impago, aunque muy lejos de ser mayoritario, es lo suficientemente relevante como para tener efectos sobre el mercado del alquiler en su conjunto, tanto directa como indirectamente. Estos efectos se concretan, de forma directa, en procesos de desahucio y, de forma indirecta, en retenci\u00f3n de la oferta fuera del alquiler de larga duraci\u00f3n y expulsi\u00f3n de la vivienda alquilada del mercado. A partir de un primer an\u00e1lisis (con un modelo sencillo de diferencias en diferencias) empleando los microdatos del Panel de Hogares (2016-2023), puede comprobarse c\u00f3mo, tras un impago, la probabilidad de que una vivienda contin\u00fae en alquiler de larga duraci\u00f3n cae severamente en los a\u00f1os posteriores frente a viviendas comparables sin impago. Concretamente, la probabilidad de continuar en el alquiler habitual se reduce en 10 puntos (gr\u00e1fico 2), mientras que la de venta y la de que se convierta en segunda residencia aumentan en una magnitud equivalente.<\/p>\n

Por todo ello, parece evidente que la protecci\u00f3n actual de los inquilinos no resuelve al menos dos problemas: ni el efecto negativo que los impagos tienen sobre la oferta de alquiler, ni la barrera de entrada que enfrentan los potenciales inquilinos a la hora de acceder al mercado. Para intentar abordarlos de forma conjunta y sin crear ganadores y perdedores dentro del colectivo de inquilinos, un seguro p\u00fablico parece una herramienta eficaz, ya que protege a los inquilinos actuales frente a la falta de ingresos sin perjudicar a los potenciales, y es una v\u00eda realista de limitar el efecto negativo de estos episodios sobre la oferta de alquiler. Como en casi todas las pol\u00edticas p\u00fablicas, la clave est\u00e1 en su dise\u00f1o, por lo que a continuaci\u00f3n propongo un modelo basado en el programa franc\u00e9s Visale, adaptado a Espa\u00f1a, y hago una estimaci\u00f3n ex ante realista de sus efectos.<\/p>\n

Una propuesta de seguro de alquiler p\u00fablico para Espa\u00f1a<\/h3>\n

En este modelo, el inquilino pide una garant\u00eda p\u00fablica y gratuita y la presenta al propietario en lugar de la n\u00f3mina, contrato indefinido o del aval de sus padres. Si hay un impago, el programa abona al propietario los meses impagados y los gastos legales de forma inmediata, y despu\u00e9s intenta recuperar la deuda del inquilino. El riesgo que hoy decide a qui\u00e9n se alquila pasa as\u00ed del propietario al sector p\u00fablico, sin restar protecci\u00f3n al inquilino que ya tiene contrato.<\/p>\n

Para funcionar, en especial para los inquilinos que quieran entrar al mercado, es fundamental que esta garant\u00eda est\u00e9 en manos del inquilino antes de firmar el contrato, porque es entonces cuando el casero toma la decisi\u00f3n. Siguiendo el modelo de Visale, el inquilino pedir\u00eda la garant\u00eda antes de buscar piso y recibir\u00eda un visado con el alquiler m\u00e1ximo que podr\u00eda cubrir, en funci\u00f3n de su renta y los topes que se fijen. Despu\u00e9s se lo ense\u00f1a al casero, que lo acepta en lugar de un avalista, y la garant\u00eda queda ligada a ese contrato. Si el inquilino deja de pagar, el casero lo comunica al organismo gestor, que le abona en pocas semanas las rentas impagadas, hasta 36 meses, y los gastos legales. A partir de ah\u00ed es el organismo gestor, y no el propietario quien reclama la deuda al inquilino.<\/p>\n

\"Gr\u00e1fico<\/p>\n

Para este ejercicio he considerado como poblaci\u00f3n elegible a todos los j\u00f3venes de 18 a 30 a\u00f1os, estudien o trabajen, con contrato fijo o temporal, y a los mayores de 30 a\u00f1os con ingresos de hasta 1,1 veces el salario m\u00ednimo, unos 16.600 euros brutos al a\u00f1o. La garant\u00eda operar\u00eda con dos l\u00edmites, para que no cubra pisos excesivamente caros ni contratos que el inquilino no pueda pagar. El primero es un m\u00e1ximo de alquiler que depende de d\u00f3nde est\u00e1 la vivienda, fijado en el percentil 66 de los contratos firmados en los dos a\u00f1os previos en cuatro zonas: Madrid, Barcelona, el resto de los municipios de m\u00e1s de 100.000 habitantes y el resto de municipios. Estos topes representar\u00edan unos 620 euros al mes en los municipios de menos de 100.000 habitantes, 710 en los m\u00e1s grandes, 1.090 en Madrid y 1.140 en Barcelona. Para los estudiantes, el tope es m\u00e1s bajo, siguiendo el ejemplo de Visale, marcado por el percentil 50. El segundo l\u00edmite es que la parte del alquiler que paga el inquilino no supere la mitad de sus ingresos netos, un l\u00edmite que, como en Francia, no se aplica a los estudiantes, que a menudo no tienen ingresos propios.<\/p>\n

Para medir su impacto ex ante, la pregunta no es cu\u00e1ntas garant\u00edas se firmar\u00edan, sino cu\u00e1ntas personas de las que hoy se quedan fuera del mercado del alquiler conseguir\u00edan acceder gracias a la pol\u00edtica. Para ello, traslado a Espa\u00f1a el efecto estimado para Visale del trabajo de B\u00e9zy, Levy y McQuade (2025), que comparan mediante diferencias en diferencias a personas sin pareja de 26 a 30 a\u00f1os, que pod\u00edan usar Visale, con la poblaci\u00f3n no cubierta de 31 a 35 a\u00f1os. Con sus resultados se puede calcular que en torno a una de cada tres garant\u00edas del primer grupo fue para alguien que sin ella no habr\u00eda alquilado. Aplico ese efecto a los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os y algo menos de una de cada cinco a los de 18 a 25. A estudiantes y mayores de 30 no les atribuyo ning\u00fan impacto por prudencia, porque el estudio no los analiza, pero s\u00ed contabilizo sus garant\u00edas como parte del coste de la pol\u00edtica.<\/p>\n

Para simular los efectos y coste de la pol\u00edtica, aplico este dise\u00f1o a la poblaci\u00f3n de 2023 del Panel de Hogares, que permite ver qui\u00e9n se muda cada a\u00f1o a un alquiler, con qui\u00e9n, en qu\u00e9 r\u00e9gimen de tenencia y con qu\u00e9 renta. Lo razonable es asumir que su implementaci\u00f3n ser\u00eda gradual, de modo que la garant\u00eda ganar\u00eda cobertura hasta cubrir el 23,8 % de esas mudanzas en el quinto a\u00f1o, al ritmo observado en Visale. Por \u00faltimo, asumo que la tasa de impago ser\u00eda similar a las registradas en Visale, un 6,5 % en tres a\u00f1os, con una deuda media de algo m\u00e1s de cinco meses de alquiler, la que reflejan los impagos declarados en el IRPF4<\/a><\/sup>.<\/p>\n

\"Tabla<\/p>\n

El despliegue de la garant\u00eda<\/h3>\n

En 2023, unos 12,9 millones de personas cumplir\u00edan los requisitos para pedir la garant\u00eda si decidieran mudarse a un alquiler, aunque la cifra que importa es la de quienes se mudan cada a\u00f1o cumpli\u00e9ndolos, unos 519.000 (gr\u00e1fico 3). Aplicando sobre esos traslados la senda de cobertura de Visale, que en el primer a\u00f1o apenas llegar\u00eda al 4,8 % de ellos, el programa firmar\u00eda unas 29.000 garant\u00edas en su primer a\u00f1o y unas 146.000 en el quinto, de modo que sumando sus cinco primeros a\u00f1os se habr\u00edan concedido unas 440.000, con un intervalo de entre 395.000 y 514.000 (gr\u00e1fico 4). Buena parte de ese margen procede de los traslados que provocar\u00eda la propia pol\u00edtica y que sin ella no habr\u00edan sucedido, que tambi\u00e9n firman su garant\u00eda y cuyo n\u00famero crece a medida que avanza la implementaci\u00f3n.<\/p>\n

\"Gr\u00e1fico<\/p>\n

Aunque Visale se pens\u00f3 sobre todo para los j\u00f3venes, con los criterios de elegibilidad descritos y una cobertura homog\u00e9nea, cuatro de cada diez garant\u00edas del quinto a\u00f1o, unas 58.000, las firmar\u00edan mayores de 30 a\u00f1os, por el tama\u00f1o de este colectivo, que incluso con el l\u00edmite de renta suma unos 8,3 millones de personas elegibles y unos 243.000 traslados al a\u00f1o que cumplir\u00edan los requisitos. Los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os firmar\u00edan otras 55.000, los de 18 a 25 unas 23.000 y los estudiantes apenas 10.000, aunque esta \u00faltima cifra est\u00e1 probablemente infravalorada, ya que muchos estudiantes siguen empadronados en el domicilio familiar y el Panel no recoge bien sus traslados. Cada garant\u00eda cubrir\u00eda de media unos 230 euros al mes, una cifra relativamente baja porque solo cubre la parte del alquiler que paga cada inquilino, y una parte importante de quienes se mudan comparte piso, con su pareja o con otras personas.<\/p>\n

Este reparto anticipa buena parte de los resultados posteriores, ya que los j\u00f3venes que no estudian, en quienes se concentra el efecto estimado en Francia, firmar\u00edan algo m\u00e1s de la mitad de las garant\u00edas, mientras que el 46 % restante, el de estudiantes y mayores de 30, generar\u00eda coste sin que, en el escenario central, se le atribuya ning\u00fan traslado adicional. Un n\u00famero elevado de garant\u00edas no es, por tanto, el indicador correcto del \u00e9xito de la pol\u00edtica: para valorarla hay que fijarse en cu\u00e1ntas de ellas corresponden a personas que sin la garant\u00eda se habr\u00edan quedado fuera.<\/p>\n

Efectos sobre los traslados y la emancipaci\u00f3n<\/h3>\n

Como cualquier seguro de impagos p\u00fablico, el que propongo reduce el riesgo del propietario en todos los contratos que cubre, pero solo cambia su decisi\u00f3n en una parte de ellos, la de los inquilinos que no habr\u00edan podido acceder al alquiler sin ese respaldo. El gr\u00e1fico 5 separa las garant\u00edas del quinto a\u00f1o entre las que firmar\u00edan personas que se habr\u00edan mudado de todas formas, que son la gran mayor\u00eda, y las que corresponden a traslados que no se habr\u00edan producido sin el programa, unas 22.800, el 16 % del total. Este porcentaje refleja los supuestos sobre el efecto descritos anteriormente, que lo concentran en los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os y, en menor medida, en los de 18 a 25. Es una estimaci\u00f3n muy conservadora, dado que es muy posible que una parte de los mayores de 30 a\u00f1os cubiertos no hubiera podido acceder al alquiler sin la garant\u00eda, pero no contamos con una estimaci\u00f3n para ese grupo.<\/p>\n

\"Gr\u00e1fico<\/p>\n

En los cinco primeros a\u00f1os, unas 68.000 personas se mudar\u00edan a un alquiler que sin la garant\u00eda no habr\u00edan conseguido (gr\u00e1fico 6). Ocho de cada diez, unas 55.000, ser\u00edan no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os, y los 13.000 restantes, j\u00f3venes de 18 a 25. La distancia entre ambos grupos no se debe solo a que el efecto sea mayor entre los primeros, sino tambi\u00e9n a que cada a\u00f1o se mudan muchos m\u00e1s cumpliendo los requisitos, unos 155.000 frente a unos 80.000. Como la cobertura crece de forma gradual, tambi\u00e9n lo hace el efecto, que pasar\u00eda de unos 4.600 traslados adicionales en el primer a\u00f1o a unos 22.800 en el quinto. En ese quinto a\u00f1o los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os que se mudan a un alquiler ser\u00edan en torno a un 12 % m\u00e1s de los que lo har\u00edan sin la pol\u00edtica, y los de 18 a 25, algo m\u00e1s de un 5 % m\u00e1s.<\/p>\n

\"Gr\u00e1fico<\/p>\n

Las bandas del gr\u00e1fico reflejan una incertidumbre considerable, sobre todo porque el efecto estimado en Francia es impreciso, de modo que el intervalo de los traslados acumulados en los cinco a\u00f1os va de unos 25.000 a unos 142.000. En todo ese rango, sin embargo, el efecto sigue concentr\u00e1ndose en los j\u00f3venes de 26 a 30 a\u00f1os que no estudian, una edad en la que muchos todav\u00eda viven con sus padres, lo que lleva a preguntarse cu\u00e1ntos de estos traslados supondr\u00edan, adem\u00e1s, una emancipaci\u00f3n.<\/p>\n

El efecto sobre la emancipaci\u00f3n exige un paso m\u00e1s, ya que mudarse a un alquiler gracias al programa no implica necesariamente salir de casa de los padres. El traslado puede producirse desde otro piso de alquiler o desde una vivienda compartida. Sin embargo, B\u00e9zy, Levy y McQuade encuentran que casi todo el efecto de Visale se explica por la formaci\u00f3n de nuevos hogares, por lo que asumo que el 85 % de los traslados adicionales corresponden a j\u00f3venes que se emancipan. Con este supuesto, la tasa de emancipaci\u00f3n de los j\u00f3venes de 26 a 30 a\u00f1os, que en 2023 se situaba en el 56,0 % seg\u00fan el Panel5<\/a><\/sup>, aumentar\u00eda en torno a 1,5 puntos en cinco a\u00f1os, con un intervalo de entre 0,5 y 3,2 puntos (gr\u00e1fico 7). Este aumento se acumula a\u00f1o tras a\u00f1o, porque quien se emancipa gracias a la garant\u00eda permanece emancipado, y a \u00e9l contribuyen tambi\u00e9n los j\u00f3venes de 18 a 25 a\u00f1os que se emancipan y pasan a contar en la tasa al cumplir los 26, aunque su aportaci\u00f3n es peque\u00f1a, ya que solo con el efecto de los de 26 a 30 a\u00f1os el aumento ser\u00eda de 1,35 puntos.<\/p>\n

\"Gr\u00e1fico<\/p>\n

Al cabo de cinco a\u00f1os, el aumento de 1,5 puntos equivaldr\u00eda a unos 37.500 j\u00f3venes de 26 a 30 a\u00f1os m\u00e1s que vivir\u00edan fuera de casa de sus padres, y situar\u00eda la tasa de emancipaci\u00f3n de ese grupo cerca del 57,5 %. Puede parecer un efecto modesto, pero procede de una pol\u00edtica que no construye vivienda ni interviene sobre los precios, que se limita a trasladar el riesgo de impago del casero al sector p\u00fablico y que tiene un coste reducido.<\/p>\n

Efectos sobre los impagos y la oferta de alquiler<\/h3>\n

La garant\u00eda no reduce por s\u00ed misma el n\u00famero de impagos, sino que cambia qui\u00e9n asume sus consecuencias y, por ello, puede limitar sus efectos negativos. Con la tasa de impagos de Visale, el programa cubrir\u00eda los impagos de unos 540 hogares en su primer a\u00f1o y de unos 4.000 en el quinto, unos 11.300 en los cinco a\u00f1os (gr\u00e1fico 8). El n\u00famero de impagos cubiertos crece algo m\u00e1s deprisa que el de garant\u00edas, porque cada a\u00f1o se suman a los de las garant\u00edas reci\u00e9n firmadas los de las concedidas en los dos a\u00f1os anteriores, que siguen vigentes y a\u00fan pueden registrar impagos. Cada uno de estos hogares dejar\u00eda a deber de media unos 2.550 euros, una cifra muy similar a la de Visale6<\/a><\/sup>, que el organismo gestor abonar\u00eda al casero en pocas semanas, frente a los meses que hoy puede llevar recuperarla por la v\u00eda judicial.<\/p>\n

Esta diferencia tambi\u00e9n importa de cara al mantenimiento de la oferta. Como mostraba el gr\u00e1fico 2, una vivienda que sufre un impago tiene unos 10 puntos menos de probabilidad de seguir en el alquiler de larga duraci\u00f3n en los a\u00f1os siguientes, de modo que, si la garant\u00eda consiguiera evitar ese efecto, al quinto a\u00f1o seguir\u00edan en alquiler unas 990 viviendas que de otro modo habr\u00edan salido del mercado, con un intervalo de entre 830 y 1.160 (gr\u00e1fico 8). Si solo evitara que la vivienda quedara vac\u00eda o pasara a ser una segunda residencia, y no su venta, la cifra se quedar\u00eda en unas 550.<\/p>\n

\"Gr\u00e1fico<\/p>\n

Esta es, con todo, la cifra menos s\u00f3lida de la simulaci\u00f3n, y es mejor leerla como un orden de magnitud. En primer lugar, asume que el pago de la garant\u00eda neutraliza todo el efecto del impago, cuando es probable que una parte se deba al propio proceso judicial o a la mala experiencia del propietario, que el cobro no borra. En segundo lugar, depende mucho de la tasa de impago que se asuma: con la del Panel ser\u00edan unas 285 viviendas y con la de la ECV, m\u00e1s de 3.200. En cualquier caso, es un efecto peque\u00f1o en relaci\u00f3n con el parque de alquiler, por lo que el principal argumento a favor de la pol\u00edtica est\u00e1 en el acceso y la protecci\u00f3n frente a p\u00e9rdida de ingresos, m\u00e1s que en la oferta.<\/p>\n

El coste presupuestario de la pol\u00edtica<\/h3>\n

El coste neto de la pol\u00edtica, una vez descontado lo que el organismo gestor consigue recuperar de los inquilinos, rondar\u00eda los 50 millones de euros acumulados en sus cinco primeros a\u00f1os, con un intervalo de entre 45 y 60 millones, y anualmente crecer\u00eda con la cobertura desde unos 2,8 millones en el primer a\u00f1o hasta unos 17,5 en el quinto (gr\u00e1fico 9). Algo m\u00e1s de la mitad corresponde a los impagos y gastos legales abonados a los caseros, unos 34 millones, de los que se recuperar\u00edan unos 6, mientras que el resto, unos 22 millones, son costes de gesti\u00f3n, que he fijado en 50 euros por garant\u00eda y que, por tanto, dependen del n\u00famero de garant\u00edas y no del de impagos.<\/p>\n

\"Gr\u00e1fico<\/p>\n

Dividido entre todas las garant\u00edas concedidas, el coste equivale a unos 126 euros por garant\u00eda en toda su vida, pr\u00e1cticamente lo mismo que los 128 euros de coste medio de Visale. Sin embargo, como la mayor\u00eda de las garant\u00edas van a personas que se habr\u00edan mudado igualmente, la m\u00e9trica m\u00e1s \u00fatil para valorar la pol\u00edtica es el coste por cada traslado que hace posible7<\/a><\/sup>. En el grupo en el que el efecto est\u00e1 identificado, los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os, cada traslado adicional costar\u00eda unos 400 euros, una cifra del mismo orden que los 500 a 750 euros que obtienen B\u00e9zy, Levy y McQuade para Francia con un c\u00e1lculo comparable8<\/a><\/sup>, mientras que en el conjunto del programa ascender\u00eda a unos 800 euros. La diferencia se explica porque las garant\u00edas de estudiantes y mayores de 30, casi la mitad del total, suponen unos 23 millones de coste sin generar traslados en el escenario central, lo que refuerza la idea de concentrar la pol\u00edtica en los j\u00f3venes que no estudian.<\/p>\n

El principal factor de incertidumbre vuelve a ser la tasa de impago de los inquilinos garantizados, un dato que Espa\u00f1a no mide bien. Con la que se deduce del Panel, que act\u00faa como cota inferior, el coste se reducir\u00eda a unos 30 millones en cinco a\u00f1os, mientras que con la de la ECV, que recoge cualquier retraso en el pago, se elevar\u00eda hasta unos 115. Como es l\u00f3gico, el coste crecer\u00eda si la cobertura continuase creciendo en a\u00f1os posteriores. Con la cobertura que alcanz\u00f3 Visale en 2023, del 33 %, el coste ser\u00eda de unos 71 millones, aunque tambi\u00e9n generar\u00eda m\u00e1s traslados adicionales, unos 96.000. Los 17,5 millones del quinto a\u00f1o del escenario central equivaldr\u00edan a apenas un 0,5 % de los cerca de 3.400 millones que destinaron en 2024 las administraciones p\u00fablicas espa\u00f1olas al conjunto de pol\u00edticas de vivienda, seg\u00fan Eurostat.<\/p>\n

Conclusiones<\/h3>\n

Pocas pol\u00edticas de vivienda ofrecen resultados tangibles a cambio de un coste presupuestario tan acotado como una garant\u00eda de impagos al estilo de Visale. Con la cobertura que el programa franc\u00e9s alcanz\u00f3 cinco a\u00f1os despu\u00e9s de su puesta en marcha aplicada al mercado del alquiler en Espa\u00f1a, unas 68.000 personas conseguir\u00edan mudarse a un alquiler al que hoy no pueden acceder y la tasa de emancipaci\u00f3n de los j\u00f3venes de 26 a 30 a\u00f1os subir\u00eda en torno a 1,5 puntos, unos 37.500 j\u00f3venes m\u00e1s viviendo fuera de casa de sus padres, con un coste de unos 17,5 millones de euros en el quinto a\u00f1o, apenas un 0,5 % del gasto p\u00fablico anual en vivienda.<\/p>\n

Adem\u00e1s, la garant\u00eda da seguridad frente a la falta de ingresos y los impagos tanto al casero, que cobra en pocas semanas, como al inquilino, que responde de su deuda ante un organismo p\u00fablico y no ante su casero, y lo hace sin dejar fuera a quienes intentan entrar en el mercado. Sus efectos crecer\u00edan a medida que aumentase su tasa de cobertura, de modo que con el 33 % que Visale alcanz\u00f3 en 2023 la emancipaci\u00f3n en ese tramo de edad subir\u00eda unos 2,1 puntos y aumentar\u00edan tambi\u00e9n los impagos cubiertos y las viviendas que no saldr\u00edan del alquiler, con un coste que seguir\u00eda siendo muy reducido.<\/p>\n

Por \u00faltimo, merece la pena considerar dos efectos positivos adicionales que tambi\u00e9n podr\u00edan generarse. En primer lugar, el organismo gestor podr\u00eda expedir certificados de buen pagador a los inquilinos que siempre han pagado el alquiler. Ser\u00eda la primera piedra de un historial de pagos que les facilitar\u00eda el acceso al cr\u00e9dito hipotecario. En Estados Unidos, el primer ensayo aleatorio sobre esta cuesti\u00f3n muestra que incorporar los pagos puntuales del alquiler a los ficheros de cr\u00e9dito aumenta de forma significativa la proporci\u00f3n de inquilinos con puntuaci\u00f3n crediticia (Theodos, Teles y Lieberman, 2025). En segundo lugar est\u00e1 el papel de la acumulaci\u00f3n de capital humano. Uno de los principales hallazgos de la evaluaci\u00f3n de Visale en Francia ha sido precisamente que el programa facilit\u00f3 a los j\u00f3venes acceder a alquileres en zonas m\u00e1s urbanizadas y de mayor renta, algo que la evidencia ha mostrado como un factor importante en la acumulaci\u00f3n de capital humano cuando ya se est\u00e1 en el mercado de trabajo (De la Roca y Puga, 2017). En definitiva, una garant\u00eda p\u00fablica permite proteger al inquilino de hoy sin cerrar la puerta del mercado a los inquilinos del futuro, con efectos positivos y realistas sobre la tasa de emancipaci\u00f3n en Espa\u00f1a a un coste presupuestario perfectamente asumible.<\/p>\n

Notas<\/h3>\n
    \n
  1. Art\u00edculos 9.1 y 10.3 de la Ley 29\/1994 de Arrendamientos Urbanos, en la redacci\u00f3n del Real Decreto-ley 7\/2019 y de la Ley 12\/2023. La suspensi\u00f3n de desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional se prorrog\u00f3 casi sin interrupci\u00f3n desde 2020 hasta que el Congreso no convalid\u00f3 el Real Decreto-ley 2\/2026, el 26 de febrero de 2026. Los Reales Decretos-ley 28\/2026 y 29\/2026, de 6 de octubre, recogen la renovaci\u00f3n por periodos de cinco a\u00f1os y la enervaci\u00f3n extraordinaria, y la Diputaci\u00f3n Permanente debe votar su convalidaci\u00f3n el 12 de noviembre. \u21a9<\/a><\/li>\n
  2. Esta opci\u00f3n seguramente infraestima la tasa de impagos, en primer lugar, porque exige que sean impagos de elevada duraci\u00f3n (m\u00e1s de 6 meses) y no est\u00e1 claro que todos los arrendadores la utilicen. \u21a9<\/a><\/li>\n
  3. Impago es aqu\u00ed un saldo de dudoso cobro deducido en el IRPF por el casero. Probabilidad acumulada de primer impago de las 83.837 viviendas que empiezan a alquilarse entre 2017 y 2022, con el m\u00e9todo de Kaplan-Meier (5,9 %) y teniendo en cuenta que la vivienda puede salir antes del alquiler (4,7 %). Elaboraci\u00f3n propia con el Panel de Hogares. Merece la pena se\u00f1alar que esto representa una cota inferior del nivel de impagos en Espa\u00f1a respecto a otras estimaciones de impagos. Para hacernos una idea de a cuanto puede ascender una estimaci\u00f3n de \u201cm\u00e1ximos\u201d, la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) estima los retrasos en los pagos declarados por los propios inquilinos, donde el porcentaje de hogares en alquiler que declaran retrasos en los pagos cada a\u00f1o superan el 10%, que l\u00f3gicamente incorporan episodios de impago mucho menos severos. \u21a9<\/a><\/li>\n
  4. Este es en realidad un punto medio entre la tasa de impago documentada en el Panel de Hogares y la ECV, por lo que parece un punto de partida razonable. \u21a9<\/a><\/li>\n
  5. La tasa de emancipaci\u00f3n es aqu\u00ed la proporci\u00f3n de personas de 26 a 30 a\u00f1os que no viven con sus padres en el Panel de Hogares. \u21a9<\/a><\/li>\n
  6. Entre el 6 % y el 7 % de los contratos de Visale tienen al menos un siniestro durante su vigencia, con un coste medio de 2.500 a 3.000 euros por impago (B\u00e9zy, Levy y McQuade, 2025). \u21a9<\/a><\/li>\n
  7. Coste de vida de las garant\u00edas dividido entre los traslados adicionales, como en el paper. El coste neto incluye los impagos pagados, un mes de gastos legales por impago y 50 euros de gesti\u00f3n por garant\u00eda, menos un 20 % de recobro. V\u00e9ase el anexo metodol\u00f3gico. \u21a9<\/a><\/li>\n
  8. B\u00e9zy, Levy y McQuade (2025) obtienen de 1.000 a 1.200 euros por traslado si toman como base todos los contratos de menores de 30 a\u00f1os y de 500 a 750 si toman la de los de 26 a 30, que es la comparable con la cifra espa\u00f1ola del grupo identificado. \u21a9<\/a><\/li>\n
  9. El Real Decreto 1135\/2025, de 10 de diciembre, regula la l\u00ednea de avales del art\u00edculo 76.1 del Real Decreto-ley 1\/2025. Puede articularse como aval gratuito, seguro subvencionado o subvenci\u00f3n, cubre rentas, da\u00f1os, suministros y primas de seguro, y se aplica a los contratos vigentes el 30 de enero de 2025 o firmados despu\u00e9s. No se aplica en el Pa\u00eds Vasco ni en Navarra. \u21a9<\/a><\/li>\n<\/ol>\n

    Referencias<\/h3>\n

    B\u00e9zy, T., Levy, A. y McQuade, T. (2025). Insuring Landlords. Documento de trabajo, versi\u00f3n de marzo de 2025.<\/p>\n

    Casas-Arce, P. y Saiz, A. (2010). Owning versus renting: Do courts matter? Journal of Law and Economics, 53(1).<\/p>\n

    De la Roca, J. y Puga, D. (2017). Learning by Working in Big Cities. Review of Economic Studies, 84(1), 106-142.<\/p>\n

    Fannie Mae (2023). Fannie Mae First Quarter 2023 Financial Results Conference Call. Fannie Mae Newsroom.<\/p>\n

    Galindo, J. (2026). Valoraci\u00f3n de los Reales Decretos-ley de vivienda, medida por medida. Blog de EsadeEcPol, 1 de octubre de 2026.<\/p>\n

    Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Texto consolidado, BOE.<\/p>\n

    Raya, J. M. (2026). \u00bfC\u00f3mo podemos aumentar la vivienda social mientras la construimos? Blog de EsadeEcPol, 16 de octubre de 2026.<\/p>\n

    Real Decreto 1135\/2025, de 10 de diciembre, por el que se determinan las condiciones de la l\u00ednea de ayudas, por cuenta del Estado, para la cobertura en caso de impagos del alquiler de viviendas para j\u00f3venes y colectivos vulnerables. BOE n\u00fam. 299.<\/p>\n

    Real Decreto-ley 28\/2026 y Real Decreto-ley 29\/2026, de 6 de octubre. BOE de 7 de octubre de 2026.<\/p>\n

    Theodos, B., Teles, D. y Lieberman, S. (2025). Evaluating Rent Reporting as a Pathway to Build Credit. Urban Institute, junio de 2025.<\/p>\n

    \n

    Anexo metodol\u00f3gico<\/h3>\n

    1. Qu\u00e9 se simula y c\u00f3mo se lee este anexo<\/h4>\n

    Este anexo acompa\u00f1a al art\u00edculo \u201cC\u00f3mo proteger a los inquilinos vulnerables de hoy y de ma\u00f1ana\u201d y explica, paso a paso, de d\u00f3nde sale cada una de las cifras que en \u00e9l se presentan. La simulaci\u00f3n reproduce los cinco primeros a\u00f1os de un programa p\u00fablico que garantiza al propietario el cobro del alquiler si el inquilino deja de pagar, gratuito para ambas partes y con requisitos similares a los del programa franc\u00e9s Visale, y lo aplica a la poblaci\u00f3n de 2023 del Panel de Hogares en el territorio de r\u00e9gimen com\u00fan, es decir, sin el Pa\u00eds Vasco ni Navarra, que es tambi\u00e9n el \u00e1mbito del aval que regula el Real Decreto 1135\/20259<\/a><\/sup>.<\/p>\n

    No se trata de una genuina estimaci\u00f3n de impacto, sino de una simulaci\u00f3n que combina estimaciones ya existentes con los microdatos espa\u00f1oles, que permite entender el orden de magnitud de costes, cobertura y efecto de una pol\u00edtica de estas caracter\u00edsticas. El efecto de la garant\u00eda sobre los traslados a un alquiler procede de la evaluaci\u00f3n de Visale de B\u00e9zy, Levy y McQuade (2025), mientras que el efecto de un impago sobre la permanencia de la vivienda en el alquiler procede de estimaciones propias con los microdatos del Panel de Hogares, del que salen tambi\u00e9n los gr\u00e1ficos 1 y 2 del art\u00edculo. Con estas piezas, la simulaci\u00f3n responde a las mismas preguntas que ordenan los resultados del art\u00edculo, es decir, cu\u00e1ntas garant\u00edas se firmar\u00edan, cu\u00e1ntas personas se mudar\u00edan a un alquiler gracias al programa, cu\u00e1nto subir\u00eda la emancipaci\u00f3n de los j\u00f3venes de 26 a 30 a\u00f1os, cu\u00e1ntos impagos cubrir\u00eda, cu\u00e1l ser\u00eda su coste fiscal, y cu\u00e1ntas viviendas permanecer\u00edan en alquiler de larga duraci\u00f3n.<\/p>\n

    Para que pueda seguirse de d\u00f3nde viene cada resultado, el anexo sigue el mismo orden que el art\u00edculo y, en cada paso, parte del dato o del supuesto, muestra la operaci\u00f3n con las cifras del escenario central y llega a la cifra que aparece en el texto o en los gr\u00e1ficos, una correspondencia que resume la tabla 1. Las cifras del art\u00edculo est\u00e1n redondeadas, mientras que aqu\u00ed se dan con algo m\u00e1s de detalle, y salvo que se indique otra cosa son la mediana de las 10.000 simulaciones del escenario central, con el intervalo del 90 % entre par\u00e9ntesis (secci\u00f3n 10). Las operaciones de cada secci\u00f3n, en cambio, se hacen con el punto central sin incertidumbre, por lo que pueden diferir de la mediana en las \u00faltimas cifras.<\/p>\n

    Tabla 1. De d\u00f3nde sale cada cifra del art\u00edculo<\/strong><\/p>\n

    Escenario central. Mediana y, entre par\u00e9ntesis, intervalo del 90 %<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Cifra del art\u00edculo<\/th>\nValor en la simulaci\u00f3n<\/th>\nArt\u00edculo<\/th>\nAnexo<\/th>\n<\/tr>\n
    Personas que cumplir\u00edan los requisitos<\/td>\n12,88 millones<\/td>\nGr\u00e1fico 3<\/td>\nSecci\u00f3n 4<\/td>\n<\/tr>\n
    Traslados elegibles al a\u00f1o sin programa<\/td>\n519.100<\/td>\nGr\u00e1fico 3<\/td>\nSecci\u00f3n 4<\/td>\n<\/tr>\n
    Parte media del alquiler cubierta por cada garant\u00eda<\/td>\n227 euros al mes<\/td>\nTexto<\/td>\nSecci\u00f3n 4<\/td>\n<\/tr>\n
    Garant\u00edas firmadas en el a\u00f1o 1 y en el a\u00f1o 5<\/td>\n29.300 y 146.300 (131.700 a 171.200)<\/td>\nGr\u00e1fico 4<\/td>\nSecci\u00f3n 5<\/td>\n<\/tr>\n
    Garant\u00edas firmadas en cinco a\u00f1os<\/td>\n439.000 (395.100 a 513.600)<\/td>\nGr\u00e1fico 4<\/td>\nSecci\u00f3n 5<\/td>\n<\/tr>\n
    Traslados adicionales en el a\u00f1o 5<\/td>\n22.800 (8.200 a 47.400), el 16 % de las garant\u00edas<\/td>\nGr\u00e1ficos 5 y 6<\/td>\nSecci\u00f3n 6<\/td>\n<\/tr>\n
    Traslados adicionales en cinco a\u00f1os<\/td>\n68.300 (24.600 a 142.200)<\/td>\nGr\u00e1fico 6<\/td>\nSecci\u00f3n 6<\/td>\n<\/tr>\n
    De ellos, no estudiantes de 26 a 30<\/td>\n55.200 (19.500 a 119.000)<\/td>\nGr\u00e1fico 6<\/td>\nSecci\u00f3n 6<\/td>\n<\/tr>\n
    Aumento de la emancipaci\u00f3n de 26 a 30 en el a\u00f1o 5<\/td>\n1,50 puntos (0,54 a 3,18), unas 37.500 personas<\/td>\nGr\u00e1fico 7<\/td>\nSecci\u00f3n 7<\/td>\n<\/tr>\n
    Hogares con un impago cubierto<\/td>\n4.000 en el a\u00f1o 5 (3.600 a 4.800) y 11.300 en cinco a\u00f1os<\/td>\nGr\u00e1fico 8<\/td>\nSecci\u00f3n 8<\/td>\n<\/tr>\n
    Deuda media por hogar con impago<\/td>\n2.550 euros<\/td>\nTexto<\/td>\nSecci\u00f3n 8<\/td>\n<\/tr>\n
    Coste neto en el a\u00f1o 1 y en el a\u00f1o 5<\/td>\n2,8 y 17,5 millones (15,6 a 20,7)<\/td>\nGr\u00e1fico 9<\/td>\nSecci\u00f3n 8<\/td>\n<\/tr>\n
    Coste neto en cinco a\u00f1os<\/td>\n50,5 millones (44,9 a 59,7)<\/td>\nGr\u00e1fico 9<\/td>\nSecci\u00f3n 8<\/td>\n<\/tr>\n
    Coste de vida por garant\u00eda<\/td>\n126 euros (121 a 132)<\/td>\nTexto<\/td>\nSecci\u00f3n 8<\/td>\n<\/tr>\n
    Coste por traslado adicional<\/td>\n407 euros de 26 a 30 (261 a 909) y 819 en el programa (463 a 2.038)<\/td>\nTexto<\/td>\nSecci\u00f3n 8<\/td>\n<\/tr>\n
    Viviendas que siguen en alquiler en el a\u00f1o 5<\/td>\n990 (830 a 1.160)<\/td>\nGr\u00e1fico 8<\/td>\nSecci\u00f3n 9<\/td>\n<\/tr>\n
    Cifras con otros supuestos<\/td>\nTabla 7<\/td>\nTexto<\/td>\nSecci\u00f3n 11<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

    Fuente: elaboraci\u00f3n propia, versi\u00f3n 2.2 de la simulaci\u00f3n en Stata | EsadeEcPol.<\/span><\/p>\n

    2. Datos<\/h4>\n

    La simulaci\u00f3n se apoya sobre todo en el Panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales, la Agencia Tributaria y el INE, que enlaza los datos fiscales de los hogares con el Padr\u00f3n y permite ver, para una muestra muy amplia de la poblaci\u00f3n, qui\u00e9n se muda cada a\u00f1o, a qu\u00e9 tipo de vivienda, con qui\u00e9n y con qu\u00e9 renta. De \u00e9l salen la poblaci\u00f3n, los traslados, la convivencia en el hogar de destino y la renta de cada persona, y tambi\u00e9n, a trav\u00e9s de las declaraciones del IRPF de los caseros personas f\u00edsicas, los alquileres de los contratos nuevos y los saldos de dudoso cobro con los que se mide la cuant\u00eda de los impagos. El resto de las fuentes cubren lo que el Panel no recoge, ya que la Encuesta de Condiciones de Vida sirve para imputar el porcentaje de j\u00f3venes estudiantes y para una de las cotas de la frecuencia de impago, el Padr\u00f3n continuo, para delimitar los municipios grandes. Por \u00faltimo, la evaluaci\u00f3n de Visale se emplea como fuente para el efecto sobre los traslados y para los par\u00e1metros del propio programa franc\u00e9s (tabla 2).<\/p>\n

    Tabla 2. Fuentes de datos<\/strong><\/p>\n

    Uso de cada fuente en la simulaci\u00f3n<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Fuente<\/th>\nUso en la simulaci\u00f3n<\/th>\n<\/tr>\n
    Panel de Hogares (IEF, AEAT e INE), 2021 a 2023<\/td>\nPoblaci\u00f3n de 2023, traslados de 2022 y 2023, convivencia y parentesco en el hogar de destino, renta individual de 2023<\/td>\n<\/tr>\n
    IRPF del Panel, contratos de 2022 y 2023<\/td>\nAlquiler mensual de 67.038 contratos nuevos de vivienda de larga duraci\u00f3n de caseros personas f\u00edsicas. Topes y distribuciones por zona<\/td>\n<\/tr>\n
    IRPF del Panel, saldos de dudoso cobro<\/td>\nMeses de alquiler impagados por episodio y frecuencia de impago del Panel (robustez)<\/td>\n<\/tr>\n
    Encuesta de Condiciones de Vida (INE)<\/td>\nProbabilidad de estudiar por edad (2024) y frecuencia de retrasos repetidos en el pago del alquiler, 2022 a 2025 (robustez)<\/td>\n<\/tr>\n
    Padr\u00f3n continuo (INE), 2021<\/td>\nMunicipios de 100.000 o m\u00e1s habitantes<\/td>\n<\/tr>\n
    B\u00e9zy, Levy y McQuade (2025)<\/td>\nEfecto de Visale sobre los traslados, frecuencia de siniestros, cobertura y coste de Visale<\/td>\n<\/tr>\n
    Estimaciones propias de impagos con el Panel de Hogares<\/td>\nEfecto de un impago sobre la permanencia de la vivienda en alquiler de larga duraci\u00f3n. Base de los gr\u00e1ficos 1 y 2 del art\u00edculo<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

    Fuente: elaboraci\u00f3n propia | EsadeEcPol.<\/span><\/p>\n

    3. El dise\u00f1o del programa<\/h4>\n

    El programa que simulo, resumido en la tabla 1 del art\u00edculo, replica en buena medida las reglas de Visale. Cada inquilino recibe su propia garant\u00eda, que cubre solo su parte del alquiler, de modo que en una pareja o en un piso compartido puede haber varias garant\u00edas ligadas a un mismo contrato. Pueden pedirla todos los j\u00f3venes de 18 a 30 a\u00f1os, estudien o trabajen, y los mayores de 30 con una renta bruta individual de hasta 1,1 veces el salario m\u00ednimo de 2023, 16.632 euros al a\u00f1o, y la garant\u00eda opera con dos l\u00edmites, un tope al alquiler que depende de la zona y una regla de esfuerzo seg\u00fan la cual la parte del alquiler que paga el inquilino no puede superar la mitad de su renta disponible, que, como en Francia, no se aplica a los estudiantes (tabla 3).<\/p>\n

    Tabla 3. Requisitos del programa simulado<\/strong><\/p>\n

    Edad, tope de alquiler y condici\u00f3n de renta por grupo<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n
    Grupo<\/th>\nEdad<\/th>\nTope de alquiler<\/th>\nCondici\u00f3n de renta<\/th>\n<\/tr>\n
    Estudiantes<\/td>\n18 a 30<\/td>\nP50 de su zona<\/td>\nNinguna<\/td>\n<\/tr>\n
    No estudiantes<\/td>\n18 a 30<\/td>\nP66 de su zona<\/td>\nSu parte del alquiler no supera el 50 % de su renta disponible mensual<\/td>\n<\/tr>\n
    Mayores de 30<\/td>\nSin l\u00edmite<\/td>\nP66 de su zona<\/td>\nLa regla del 50 % y una renta bruta individual de hasta 1,1 veces el SMI de 2023 (16.632 euros)<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

    Fuente: elaboraci\u00f3n propia a partir de las condiciones de Visale | EsadeEcPol.<\/span><\/p>\n

    Los topes se fijan con los 67.038 contratos nuevos de vivienda de larga duraci\u00f3n firmados en 2022 y 2023 que declaran en el IRPF los caseros personas f\u00edsicas, separados en cuatro zonas, los municipios de menos de 100.000 habitantes, los de 100.000 o m\u00e1s sin contar Madrid y Barcelona, y estas dos ciudades. Los municipios grandes son 65, los que superan ese umbral en el Padr\u00f3n de 2021 m\u00e1s Roquetas de Mar y Rivas-Vaciamadrid, que lo superan en 2022 y 2023, y cuando un contrato no llega a cubrir ning\u00fan a\u00f1o completo, su alquiler se eleva a un a\u00f1o completo con los d\u00edas arrendados. El tope general es el percentil 66 de los alquileres de su zona, que da los 618, 714, 1.093 y 1.141 euros al mes que el art\u00edculo redondea en unos 620, 710, 1.090 y 1.140, mientras que el de los estudiantes es la mediana, de entre 512 y 963 euros seg\u00fan la zona (tabla 4). He dejado fuera la excepci\u00f3n de Visale que permite a los estudiantes con renta suficiente superar su tope.<\/p>\n

    Tabla 4. Contratos nuevos y topes de alquiler por zona<\/strong><\/p>\n

    Euros al mes, contratos de 2022 y 2023. N\u00famero de contratos sin ponderar y percentiles ponderados con el factor de elevaci\u00f3n del Panel<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n\n
    Zona<\/th>\nContratos<\/th>\nP33<\/th>\nP50<\/th>\nP66<\/th>\nSuperficie mediana<\/th>\n<\/tr>\n
    Municipios de menos de 100.000<\/td>\n27.999<\/td>\n440<\/td>\n512<\/td>\n618<\/td>\n78 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
    100.000 o m\u00e1s sin Madrid ni Barcelona<\/td>\n24.026<\/td>\n538<\/td>\n616<\/td>\n714<\/td>\n77 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
    Madrid<\/td>\n11.383<\/td>\n798<\/td>\n900<\/td>\n1.093<\/td>\n62 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n
    Barcelona<\/td>\n3.630<\/td>\n850<\/td>\n963<\/td>\n1.141<\/td>\n67 m\u00b2<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

    Fuente: elaboraci\u00f3n propia con el Panel de Hogares (IEF, AEAT e INE) | EsadeEcPol.<\/span><\/p>\n

    4. Qui\u00e9n podr\u00eda pedir la garant\u00eda<\/h4>\n

    Para medir el alcance del programa, lo que importa no es tanto la poblaci\u00f3n que podr\u00eda pedir la garant\u00eda como las personas que cada a\u00f1o se mudan a un alquiler cumpliendo los requisitos, que son quienes llegar\u00edan a usarla. Para contarlas parto de las 4.332.969 transiciones de 2022 y 2023 entre personas de 18 o m\u00e1s a\u00f1os presentes en el Panel en dos a\u00f1os consecutivos, y considero que una persona se traslada a un alquiler cuando entre un a\u00f1o y el siguiente cambia de hogar y de secci\u00f3n censal y acaba en un hogar inquilino sin sus padres, ya sea sola, en pareja o con otras personas. Es hogar inquilino el que declara el arrendamiento de su vivienda habitual o aquel en el que ninguno de sus miembros es propietario. Con estas transiciones estimo una probabilidad anual de traslado para cada combinaci\u00f3n de edad, de 18 a 85 o m\u00e1s a\u00f1os, lugar de nacimiento, en Espa\u00f1a o fuera, y situaci\u00f3n del a\u00f1o anterior, con los padres, de alquiler u otra, a la que aplico un factor por comunidad aut\u00f3noma obtenido por estandarizaci\u00f3n indirecta. Aplicada a la poblaci\u00f3n de 2023, esta probabilidad da algo m\u00e1s de 1,23 millones de traslados a un alquiler al a\u00f1o.<\/p>\n

    A cada persona de 18 o m\u00e1s a\u00f1os del Panel en 2023 le asigno su renta bruta, su renta disponible y sus rendimientos del trabajo y de actividades econ\u00f3micas, y al 4 % de la poblaci\u00f3n ponderada que no tiene registro de renta le imputo la media de su celda de edad y zona. Como el Panel no identifica a los estudiantes, entre los j\u00f3venes de 18 a 30 a\u00f1os sin rendimientos del trabajo ni de actividades imputo la probabilidad de estudiar que recoge la ECV de 2024 para su edad, suavizada con una media m\u00f3vil de tres edades, que baja del 91 % a los 18 a\u00f1os al 12 % a los 30.<\/p>\n

    Para saber qu\u00e9 alquiler pagar\u00eda cada persona hay que saber, adem\u00e1s, con qui\u00e9n se muda. El alquiler se reparte entre quien se traslada y los adultos de su hogar de destino que no son familiares suyos, que identifico con los ficheros de relaciones del Panel de 2021 a 2023, mientras que la pareja, ya sea c\u00f3nyuge, coprogenitor o exc\u00f3nyuge, s\u00ed comparte el alquiler, de modo que de media se reparte entre 2,55 adultos. Con esa definici\u00f3n, entre quienes se trasladan calculo, por grupo de edad y zona, la proporci\u00f3n que paga el alquiler sola, entre dos adultos o entre tres o m\u00e1s. A quien lo paga solo le asigno un piso de superficie igual o menor a la mediana de su zona, y a quien lo comparte, cualquier piso, y en ambos casos el alquiler sale de la distribuci\u00f3n de los contratos nuevos de su zona por debajo del tope que le corresponde. Con ese alquiler, la probabilidad de cumplir la regla del 50 % es la parte de esa distribuci\u00f3n que la persona puede pagar con su renta, promediada con las proporciones de convivencia de su grupo. El gr\u00e1fico A1 muestra el resultado, en el que se ve c\u00f3mo la regla deja fuera a buena parte de quienes tienen menos renta, mientras que el umbral de 1,1 veces el salario m\u00ednimo cierra el acceso a los mayores de 30 con m\u00e1s renta.<\/p>\n

    \"Gr\u00e1fico<\/p>\n

    Al sumar estas probabilidades sobre toda la poblaci\u00f3n, unos 12,88 millones de personas cumplir\u00edan los requisitos si decidieran mudarse a un alquiler, los 12,9 millones del gr\u00e1fico 3 del art\u00edculo, y de los algo m\u00e1s de 1,23 millones de traslados anuales, unos 519.100, el 42 %, se har\u00edan cumpli\u00e9ndolos (tabla 5). Los mayores de 30 suman casi la mitad de esos traslados, unos 242.800, porque aunque solo una parte de ellos cumple el l\u00edmite de renta forman un colectivo muy numeroso, mientras que los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os aportan unos 154.500, los de 18 a 25, unos 79.600, y los estudiantes, unos 42.100, una cifra probablemente infravalorada por los motivos que se explican en la secci\u00f3n 12. La \u00faltima columna de la tabla da la parte del alquiler que pagar\u00eda de media cada persona, de entre 206 y 252 euros al mes seg\u00fan el grupo y de unos 224 euros en el conjunto, que suben a unos 227 si se ponderan por las garant\u00edas que llegan a firmarse en los cinco a\u00f1os, los unos 230 euros que cita el art\u00edculo.<\/p>\n

    Tabla 5. Poblaci\u00f3n elegible, traslados y parte del alquiler<\/strong><\/p>\n

    Por grupo, poblaci\u00f3n de 2023<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
    Grupo<\/th>\nPersonas elegibles<\/th>\nTraslados elegibles al a\u00f1o sin programa<\/th>\nParte media del alquiler (euros al mes)<\/th>\n<\/tr>\n
    No estudiantes de 26 a 30<\/td>\n1.825.840<\/td>\n154.509<\/td>\n252<\/td>\n<\/tr>\n
    No estudiantes de 18 a 25<\/td>\n1.488.758<\/td>\n79.645<\/td>\n206<\/td>\n<\/tr>\n
    Estudiantes de 18 a 30<\/td>\n1.245.614<\/td>\n42.107<\/td>\n238<\/td>\n<\/tr>\n
    Mayores de 30<\/td>\n8.321.215<\/td>\n242.850<\/td>\n210<\/td>\n<\/tr>\n
    Total<\/strong><\/td>\n12.881.427<\/strong><\/td>\n519.111<\/strong><\/td>\n224<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

    Fuente: elaboraci\u00f3n propia con el Panel de Hogares (IEF, AEAT e INE) y la ECV (INE) | EsadeEcPol. Nota: la parte media del total est\u00e1 ponderada por los traslados elegibles.<\/span><\/p>\n

    5. El despliegue de la garant\u00eda<\/h4>\n

    No todos los que podr\u00edan pedir la garant\u00eda llegar\u00edan a hacerlo, sobre todo en los primeros a\u00f1os, cuando el programa todav\u00eda ser\u00eda poco conocido. Por eso la simulaci\u00f3n no aplica la garant\u00eda a todos los traslados elegibles, sino a una parte de ellos, la cobertura, que crece en l\u00ednea recta durante cinco a\u00f1os hasta alcanzar el 23,8 %, la que ten\u00eda Visale en 2021, cinco a\u00f1os despu\u00e9s de su puesta en marcha, con unos 227.900 contratos sobre unos 957.000 contratos nuevos al a\u00f1o, un cociente de 0,2381. La cobertura es, por tanto, del 4,8 % en el primer a\u00f1o, del 9,5 % en el segundo, del 14,3 % en el tercero y del 19,0 % en el cuarto, los porcentajes que aparecen sobre las barras del gr\u00e1fico 4 del art\u00edculo. Se trata de un supuesto propio y, como se ve en la secci\u00f3n 11, del que m\u00e1s pesa en el n\u00famero de garant\u00edas y, junto con la frecuencia de impago, en el coste.<\/p>\n

    Las garant\u00edas de cada a\u00f1o son la suma de dos partes. La primera son las de quienes se habr\u00edan mudado igualmente, que resultan de aplicar la cobertura a los traslados elegibles, y la segunda, las de los traslados adicionales que provoca la propia garant\u00eda, que tambi\u00e9n la firman y que en el quinto a\u00f1o suman unos 22.700 (secci\u00f3n 6).<\/p>\n

    Garant\u00edas del a\u00f1o 5 = 519.111 \u00d7 0,2381 + 22.740 \u2248 123.600 + 22.740 \u2248 146.300<\/em><\/p>\n

    Del mismo modo, con unas 24.700 y 4.550, salen las unas 29.300 garant\u00edas del primer a\u00f1o, y al sumar los cinco a\u00f1os se llega a unas 439.000, las 440.000 del art\u00edculo, con un intervalo de 395.100 a 513.600. Este intervalo es asim\u00e9trico, m\u00e1s amplio por arriba que por abajo, porque casi toda su incertidumbre procede de los traslados adicionales, que dependen del efecto estimado en Francia, mientras que las garant\u00edas de quienes se habr\u00edan mudado igualmente apenas var\u00edan entre simulaciones, de unas 366.400 a unas 375.500 en los cinco a\u00f1os.<\/p>\n

    Por grupos, los mayores de 30 firmar\u00edan unas 173.300 garant\u00edas en los cinco a\u00f1os, los no estudiantes de 26 a 30, unas 165.500, los de 18 a 25, unas 70.000, y los estudiantes, unas 30.100 (gr\u00e1fico A2). En el quinto a\u00f1o esas cifras son de unas 57.800, 55.200, 23.300 y 10.000, las del gr\u00e1fico 5 del art\u00edculo, de modo que cuatro de cada diez garant\u00edas de ese a\u00f1o ir\u00edan a mayores de 30.<\/p>\n

    \"Gr\u00e1fico<\/p>\n

    6. Los traslados adicionales<\/h4>\n

    Que el programa firme muchas garant\u00edas no significa que provoque muchos traslados, ya que la mayor\u00eda ir\u00edan a personas que se habr\u00edan mudado de todas formas. Lo que importa es qu\u00e9 parte de las garant\u00edas corresponde a traslados que no se habr\u00edan producido sin ellas, y para estimarlo me apoyo en B\u00e9zy, Levy y McQuade (2025), que miden el efecto de Visale comparando, mediante diferencias en diferencias, a personas sin pareja de 26 a 30 a\u00f1os, que pod\u00edan usar el programa, con las de 31 a 35, que no pod\u00edan. El paper se limita a ese tramo de edad porque los datos fiscales franceses no captan bien a los estudiantes y porque la comparaci\u00f3n entre quienes est\u00e1n justo por debajo y por encima de los 30 a\u00f1os solo es cre\u00edble en una ventana estrecha de edad.<\/p>\n

    Si una parte s<\/em> de las garant\u00edas de un grupo corresponde a traslados adicionales, estos equivalen a s<\/em>\/(1 \u2212 s<\/em>) veces las garant\u00edas de quienes se habr\u00edan mudado igualmente. En los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os, el grupo en el que el efecto est\u00e1 identificado, tomo la parte que se deduce de los propios c\u00e1lculos del paper en su secci\u00f3n 7, que aplica el aumento de 0,6 puntos en la tasa anual de traslados a un alquiler a los unos 4 millones de personas de 26 a 30 a\u00f1os de Francia y lo compara con los 70.000 contratos de Visale de esa edad en 2022, lo que da algo m\u00e1s de un tercio. En los de 18 a 25 aplico el mismo c\u00e1lculo a los unos 6 millones de menores de 26 a\u00f1os y a sus 187.600 contratos, que resultan de restar a los 280.000 contratos de 2022 los de mayores de 30, un 8 % le\u00eddo del gr\u00e1fico de contratos acumulados del paper, y los 70.000 de 26 a 30. El cociente entre ambos c\u00e1lculos, 0,192 frente a 0,343, sirve para ligar la parte de los m\u00e1s j\u00f3venes a la del grupo identificado.<\/p>\n

    s<\/em>(26 a 30) = 0,006 \u00d7 4.000.000 \/ 70.000 \u2248 0,34 \u2248 1\/3<\/em><\/p>\n

    s<\/em>(18 a 25) = (0,192 \/ 0,343) \u00d7 1\/3 \u2248 0,187<\/em><\/p>\n

    A los estudiantes y a los mayores de 30 no les atribuyo ning\u00fan efecto en el escenario central. En el caso de los estudiantes, porque el paper no puede medirlo y el Panel apenas ve sus traslados, y en el de los mayores de 30, porque son precisamente el grupo de control del paper, en el que solo aparece un efecto residual hasta los 32 o 33 a\u00f1os. Ambas decisiones hacen que el escenario central sea conservador, y la tabla 6 recoge los escenarios alternativos con los que se valoran en la secci\u00f3n 11.<\/p>\n

    Tabla 6. Parte de las garant\u00edas que son traslados adicionales<\/strong><\/p>\n

    Escenario central y alternativos por grupo<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n\n
    Grupo<\/th>\nEscenario central<\/th>\nEscenarios alternativos<\/th>\n<\/tr>\n
    No estudiantes de 26 a 30<\/td>\n1\/3, con una incertidumbre relativa de un tercio (el error t\u00edpico del efecto)<\/td>\nSin cambios<\/td>\n<\/tr>\n
    No estudiantes de 18 a 25<\/td>\n0,187, ligado al anterior (0,56 veces la parte sorteada en cada simulaci\u00f3n)<\/td>\n0 y 1\/3<\/td>\n<\/tr>\n
    Estudiantes de 18 a 30<\/td>\n0. El paper no puede medirlo y el Panel apenas ve sus traslados<\/td>\n1\/5<\/td>\n<\/tr>\n
    Mayores de 30<\/td>\n0. Son el grupo de control del paper, con un efecto residual hasta los 32 o 33 a\u00f1os<\/td>\n1\/20 de 31 a 35 a\u00f1os y 1\/5<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

    Fuente: elaboraci\u00f3n propia a partir de B\u00e9zy, Levy y McQuade (2025) | EsadeEcPol. Nota: la quinta parte del paper se refiere a los 280.000 contratos de 2022 de todas las edades. El 8 % de mayores de 30 en 2022 se ha le\u00eddo del gr\u00e1fico de contratos acumulados (Figure 3) y no de una tabla.<\/span><\/p>\n

    Con estas partes, la operaci\u00f3n es sencilla. En los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os, s<\/em>\/(1 \u2212 s<\/em>) vale 0,5, de modo que en el quinto a\u00f1o sus 154.500 traslados elegibles, con una cobertura del 23,8 %, dan unas 36.800 garant\u00edas de quienes se habr\u00edan mudado igualmente y la mitad de esa cifra, unos 18.400, en traslados adicionales. En los de 18 a 25, s<\/em>\/(1 \u2212 s<\/em>) vale 0,2294, de modo que sus 79.600 traslados elegibles dan unas 19.000 garant\u00edas de quienes se habr\u00edan mudado igualmente y unos 4.300 traslados adicionales.<\/p>\n

    Traslados adicionales del a\u00f1o 5 = 154.509 \u00d7 0,2381 \u00d7 0,5 + 79.645 \u00d7 0,2381 \u00d7 0,2294 \u2248 22.740<\/em><\/p>\n

    Son, en total, unos 22.700 traslados adicionales en el quinto a\u00f1o, 22.800 en la mediana de las simulaciones, el 16 % de las garant\u00edas de ese a\u00f1o y la parte que el gr\u00e1fico 5 del art\u00edculo separa en azul. Como la cobertura crece de forma lineal, tambi\u00e9n lo hacen los traslados adicionales, que pasan de unos 4.600 en el primer a\u00f1o a unos 22.800 en el quinto y que en los cinco a\u00f1os suman unos 68.300, de los que unos 55.200 son de no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os y unos 13.000 de 18 a 25, las 68.000, 55.000 y 13.000 personas del art\u00edculo y del gr\u00e1fico 6.<\/p>\n

    En el quinto a\u00f1o, los 18.400 traslados adicionales de los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os suponen un 11,9 % m\u00e1s que los 154.500 que se producir\u00edan sin el programa, y los 4.300 de los de 18 a 25, un 5,5 % m\u00e1s sobre 79.600, que son el \u00aben torno a un 12 %\u00bb y el \u00abalgo m\u00e1s de un 5 %\u00bb del art\u00edculo. El intervalo de los traslados en cinco a\u00f1os, de 24.600 a 142.200, es muy amplio porque el efecto estimado en Francia es impreciso, con un error t\u00edpico de alrededor de un tercio de su valor, y porque la parte de los j\u00f3venes de 18 a 25 se mueve con \u00e9l en cada simulaci\u00f3n.<\/p>\n

    7. La emancipaci\u00f3n<\/h4>\n

    La tasa de emancipaci\u00f3n que uso es la proporci\u00f3n de personas de 26 a 30 a\u00f1os que no viven con sus padres en el Panel de Hogares, que en 2023 era del 56,0 %. Pasar de traslados adicionales a emancipaciones exige un supuesto m\u00e1s, porque una parte de quienes se mudan gracias a la garant\u00eda puede venir de otro alquiler o de una vivienda compartida. Como B\u00e9zy, Levy y McQuade encuentran que casi todo el efecto de Visale se debe a la formaci\u00f3n de hogares nuevos, en el escenario central considero que el 85 % de los traslados adicionales de los no estudiantes de 18 a 30 a\u00f1os son emancipaciones, y como cota baja uso el 40 %, en l\u00ednea con la proporci\u00f3n de los traslados a un alquiler de los j\u00f3venes de 26 a 30 a\u00f1os que hoy salen de casa de sus padres seg\u00fan el Panel, un 39 %.<\/p>\n

    Las emancipaciones se acumulan por cohortes, porque quien se emancipa gracias a la garant\u00eda sigue emancipado los a\u00f1os siguientes y envejece con su cohorte. As\u00ed, los j\u00f3venes de 18 a 25 a\u00f1os empiezan a contar en la tasa de 26 a 30 cuando cumplen 26, y quienes superan los 30 dejan de contar en ella, mientras que la poblaci\u00f3n de 26 a 30 a\u00f1os se mantiene fija en la de 2023, unos 2,50 millones de personas. En el primer a\u00f1o, los unos 3.680 traslados adicionales de los no estudiantes de 26 a 30, multiplicados por 0,85 y divididos entre esos 2,50 millones, elevan la tasa en algo m\u00e1s de una d\u00e9cima.<\/p>\n

    Aumento de la tasa en el a\u00f1o 1 = 3.680 \u00d7 0,85 \/ 2.496.500 \u2248 0,13 puntos<\/em><\/p>\n

    Al acumular los cinco a\u00f1os, el aumento llega a 1,35 puntos solo con el efecto de este grupo, menos de los 1,88 puntos que dar\u00eda repartir directamente el 85 % de sus 55.200 traslados adicionales entre esa poblaci\u00f3n, porque una parte de quienes se emancipan cumple 31 a\u00f1os antes de que acabe el quinto a\u00f1o y deja de contar en la tasa. Al a\u00f1adir a los j\u00f3venes de 18 a 25 que se emancipan y van cumpliendo 26 a\u00f1os, el aumento llega a 1,50 puntos, con un intervalo de 0,54 a 3,18, y baja a 0,71 puntos si solo el 40 % de los traslados adicionales fueran emancipaciones, que son las tres l\u00edneas del gr\u00e1fico 7 del art\u00edculo. Multiplicados por los 2,50 millones de personas de 26 a 30 a\u00f1os, los 1,50 puntos equivalen a unos 37.500 j\u00f3venes m\u00e1s fuera de casa de sus padres, y sit\u00faan la tasa de emancipaci\u00f3n de ese grupo en torno al 57,5 %.<\/p>\n

    8. Los impagos cubiertos y el coste<\/h4>\n

    Para calcular el coste, el supuesto que m\u00e1s pesa es con qu\u00e9 frecuencia dejar\u00edan de pagar los inquilinos garantizados, un dato que Espa\u00f1a no mide bien. En el escenario central asumo la de Visale, en la que entre el 6 % y el 7 % de los contratos registran alg\u00fan siniestro en sus tres a\u00f1os de cobertura, y tomo el 6,5 % como valor central y el rango del 6 % al 7 % como un intervalo del 95 % en las simulaciones. Los siniestros de cada cohorte de garant\u00edas se reparten en sus tres a\u00f1os de vigencia con la curva de Visale, el 60 % en el primero, el 30 % en el segundo y el 10 % en el tercero, de modo que cada a\u00f1o se suman a los siniestros de las garant\u00edas reci\u00e9n firmadas los de las firmadas en los dos a\u00f1os anteriores, que es lo que hace que los impagos cubiertos crezcan algo m\u00e1s deprisa que las garant\u00edas.<\/p>\n

    Las dos fuentes espa\u00f1olas disponibles sirven como cotas. La tasa que se deduce del Panel, la de episodios nuevos de saldos de dudoso cobro en las viviendas en alquiler de larga duraci\u00f3n de 2022 y 2023, es del 0,627 % anual y, pasada a tres a\u00f1os como si los episodios fueran independientes, del 1,87 %, y es una cota inferior, porque solo recoge los impagos persistentes que el casero declara y deduce. La de la ECV, en cambio, es la proporci\u00f3n de hogares que viven de alquiler a precio de mercado, con alg\u00fan adulto con el perfil del programa, que declaran haberse retrasado en el pago del alquiler dos o m\u00e1s veces en el \u00faltimo a\u00f1o, sea cual sea la duraci\u00f3n del retraso, y pasada a tres a\u00f1os como punto medio entre suponer que los retrasos afectan siempre a los mismos hogares o que son independientes de un a\u00f1o a otro da un 21,2 %, que con la misma cuant\u00eda es una cota superior extrema. La tasa de Visale queda muy cerca de la media geom\u00e9trica de ambas, un 6,3 %, lo que la convierte en un punto de partida razonable. Cruzando inquilinos y caseros por la referencia catastral, la tasa del perfil elegible sale 1,08 veces la del total, con un intervalo de 0,77 a 1,39, pero no la uso porque el cruce puede tener un sesgo de selecci\u00f3n que no se observa.<\/p>\n

    La frecuencia se aplica a cada garant\u00eda, pero como en una pareja o en un piso compartido puede haber varias garant\u00edas sobre un mismo contrato, para contar hogares pondero cada siniestro por la inversa del n\u00famero de adultos entre los que se reparte el alquiler, que es de media algo menos de 0,5. As\u00ed, los unos 24.000 siniestros de garant\u00edas de los cinco a\u00f1os corresponden a unos 11.300 hogares con un impago cubierto, que pasan de unos 540 en el primer a\u00f1o a unos 4.000 en el quinto, las cifras del gr\u00e1fico 8 del art\u00edculo.<\/p>\n

    La cuant\u00eda de cada impago sale de los episodios de saldos de dudoso cobro del IRPF, definidos como a\u00f1os consecutivos en los que un mismo titular declara estos saldos por un mismo inmueble. Divido el importe de cada episodio entre el alquiler mensual de su primer a\u00f1o, con un tope de 36 meses, el m\u00e1ximo que cubre Visale, y obtengo una media de 5,31 meses de alquiler, con un error t\u00edpico de 0,17, en los 3.874 episodios que empiezan en 2019 o en 2022. Excluyo los de 2020 y 2021, a\u00f1os en los que el plazo para deducir estos saldos se redujo a tres meses, y los de 2023, que no tienen un a\u00f1o siguiente en el Panel. Con la parte del alquiler de cada garant\u00eda, esos 5,31 meses suponen unos 1.200 euros impagados por cada garant\u00eda con siniestro y unos 2.550 euros por hogar, muy cerca de los 2.500 a 3.000 euros de coste medio por impago de Visale que recoge el art\u00edculo.<\/p>\n

    El coste de cada siniestro son los meses impagados m\u00e1s un mes de gastos legales, multiplicados por la parte del alquiler de la garant\u00eda, menos un recobro del 20 % de los meses impagados, y a ello se suman 50 euros de gesti\u00f3n por cada garant\u00eda firmada. El recobro, los gastos legales y la gesti\u00f3n son supuestos propios, porque no hay datos espa\u00f1oles con los que fijarlos.<\/p>\n

    Coste neto = siniestros \u00d7 (0,8 \u00d7 meses impagados + 1) \u00d7 parte del alquiler + 50 \u00d7 garant\u00edas<\/em><\/p>\n

    Aplicado a los cinco a\u00f1os, el programa pagar\u00eda unos 34,3 millones de euros en impagos y gastos legales, recuperar\u00eda unos 5,8 millones y gastar\u00eda unos 21,9 millones en gesti\u00f3n, que son las 439.000 garant\u00edas por 50 euros, lo que da un coste neto de unos 50,5 millones, con un intervalo de 44,9 a 59,7, que son los unos 50 millones del art\u00edculo con sus 34 millones de pagos, 6 de recobro y 22 de gesti\u00f3n. A\u00f1o a a\u00f1o, el coste pasa de unos 2,8 millones en el primero a unos 17,5 en el quinto (gr\u00e1fico 9 del art\u00edculo), y son esos 17,5 millones los que el art\u00edculo compara con los cerca de 3.400 millones de gasto p\u00fablico en vivienda de 2024 seg\u00fan Eurostat, de los que suponen un 0,5 %.<\/p>\n

    Para compararlo con Visale y para valorar la pol\u00edtica hace falta, sin embargo, el coste de toda la vida de cada garant\u00eda, que incluye los siniestros que las garant\u00edas firmadas en el cuarto y el quinto a\u00f1o registrar\u00edan despu\u00e9s del quinto a\u00f1o. Por garant\u00eda, ese coste es la frecuencia de siniestros por el coste neto de cada uno m\u00e1s la gesti\u00f3n, y con la parte media del alquiler de 224 euros da unos 126 euros, pr\u00e1cticamente los 128 euros de coste medio de Visale.<\/p>\n

    Coste de vida por garant\u00eda = 0,065 \u00d7 (5,31 \u00d7 0,8 + 1) \u00d7 224 + 50 \u2248 126 euros<\/em><\/p>\n

    El coste por traslado adicional divide ese coste de vida de las garant\u00edas entre los traslados que provocan, como hacen B\u00e9zy, Levy y McQuade. En los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os, donde una de cada tres garant\u00edas es un traslado adicional, cada traslado cuesta tres veces el coste de vida de una de sus garant\u00edas, que es algo mayor que la media, unos 135,7 euros, porque tambi\u00e9n lo es su parte del alquiler, de modo que cada traslado adicional cuesta unos 407 euros, los unos 400 euros del art\u00edculo. En el conjunto del programa, el coste de vida de todas las garant\u00edas, unos 55,9 millones, dividido entre los unos 68.200 traslados adicionales del punto central da unos 819 euros, los unos 800 del art\u00edculo.<\/p>\n

    Coste por traslado adicional de 26 a 30 = 3 \u00d7 135,7 \u2248 407 euros<\/em><\/p>\n

    Coste por traslado adicional del programa = 55.900.000 \/ 68.220 \u2248 819 euros<\/em><\/p>\n

    La diferencia entre ambas cifras se explica por el reparto del coste entre grupos (gr\u00e1fico A3). De los 50,5 millones de los cinco a\u00f1os, unos 20,2 corresponden a los no estudiantes de 26 a 30 a\u00f1os, unos 7,6 a los de 18 a 25, unos 3,6 a los estudiantes y unos 19,1 a los mayores de 30, de modo que las garant\u00edas de estudiantes y mayores de 30, el 46 % del total, suponen unos 22,6 millones sin generar traslados adicionales en el escenario central, los unos 23 millones que cita el art\u00edculo.<\/p>\n

    \"Gr\u00e1fico<\/p>\n

    9. Las viviendas que siguen en alquiler<\/h4>\n

    La \u00faltima pieza procede del proyecto propio sobre impagos con el Panel de Hogares, que estima, con un modelo de diferencias en diferencias apilado y viviendas de control emparejadas, que una vivienda que sufre un impago tiene 10,46 puntos menos de probabilidad de seguir en alquiler de larga duraci\u00f3n en los a\u00f1os siguientes, con un error t\u00edpico de 0,97, la ca\u00edda de unos 10 puntos que muestra el gr\u00e1fico 2 del art\u00edculo. Si la garant\u00eda, al pagar el alquiler al casero, evitara todo ese efecto, cada hogar con un impago cubierto supondr\u00eda 0,1046 viviendas m\u00e1s en el alquiler.<\/p>\n

    Ese efecto solo se aplica a los impagos de los contratos que existir\u00edan sin el programa, porque los de los traslados adicionales no se habr\u00edan firmado sin la garant\u00eda y no hay un impago sin cubrir con el que compararlos. En los cinco a\u00f1os, esos contratos acumulan unos 9.500 hogares con un impago cubierto, que multiplicados por 0,1046 dan unas 990 viviendas que al quinto a\u00f1o seguir\u00edan en alquiler, con un intervalo de 830 a 1.160, la cifra del gr\u00e1fico 8 del art\u00edculo y del gr\u00e1fico A4. Si la garant\u00eda solo evitara que la vivienda quedara vac\u00eda o pasara a ser segunda residencia, con un efecto de 5,79 puntos, y no su venta, la cifra bajar\u00eda a unas 550.<\/p>\n

    Viviendas que siguen en alquiler en el a\u00f1o 5 = 9.500 \u00d7 0,1046 \u2248 990<\/em><\/p>\n

    Es, con todo, la cifra menos s\u00f3lida de la simulaci\u00f3n, por los mismos motivos que se\u00f1ala el art\u00edculo. Supone que el pago de la garant\u00eda neutraliza todo el efecto del impago, cuando una parte puede deberse al proceso judicial o a la mala experiencia del propietario, la estimaci\u00f3n de partida muestra una tendencia previa de \u22122,5 puntos tres a\u00f1os antes del impago, y el resultado depende mucho de la frecuencia de impago, de modo que con la del Panel ser\u00edan unas 285 viviendas y con la de la ECV, unas 3.230.<\/p>\n

    10. Incertidumbre de los resultados<\/h4>\n

    Todas las cifras se dan como la mediana de 10.000 simulaciones, con el intervalo del 90 % entre sus percentiles 5 y 95, y combinan dos fuentes de incertidumbre. La muestral, que procede de trabajar con una muestra y no con toda la poblaci\u00f3n, se recoge con 200 r\u00e9plicas bootstrap por hogares con pesos Poisson(1), que recalculan las tasas de traslado y todos los agregados. La de los par\u00e1metros se recoge con 10.000 extracciones de Monte Carlo sobre esas r\u00e9plicas, en las que se sortean el efecto sobre los traslados, y con \u00e9l el de los j\u00f3venes de 18 a 25, la frecuencia de siniestros, los meses impagados y el efecto sobre las viviendas. Los supuestos que no tienen un error estimado, como el efecto en estudiantes y mayores de 30, la cobertura, la proporci\u00f3n de emancipaciones, el recobro, los gastos legales o la curva de siniestros, no se sortean, sino que se tratan como escenarios en la secci\u00f3n 11. Por eso el intervalo de los traslados adicionales, que depende sobre todo del efecto estimado en Francia, es mucho m\u00e1s amplio que el de las garant\u00edas o el del coste.<\/p>\n

    11. La sensibilidad a cada supuesto<\/h4>\n

    La tabla 7 cambia cada vez un solo supuesto respecto al escenario central, y de ella salen las cifras alternativas que cita el art\u00edculo. Los traslados adicionales dependen sobre todo del efecto que se atribuya a los grupos sin efecto identificado y de la cobertura, de modo que con un quinto de traslados adicionales en estudiantes, j\u00f3venes de 18 a 25 y mayores de 30 llegar\u00edan a unos 120.300, y con la cobertura del 33 % que Visale alcanz\u00f3 en 2023, a unos 95.600, con un coste de 70,6 millones y un aumento de la emancipaci\u00f3n de 2,10 puntos, que son los unos 96.000 traslados, 71 millones y 2,1 puntos del art\u00edculo. El coste, en cambio, depende sobre todo de la frecuencia de impago, y pasar\u00eda de 50,5 millones a 30,1 con la tasa del Panel y a 115,1 con la de la ECV, los unos 30 y 115 millones del art\u00edculo.<\/p>\n

    Tabla 7. Sensibilidad de los resultados a cada supuesto<\/strong><\/p>\n

    Mediana de cada escenario. Traslados y coste en cinco a\u00f1os<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Escenario<\/th>\nTraslados adicionales (miles)<\/th>\nCoste (M\u20ac)<\/th>\nViviendas, a\u00f1o 5<\/th>\nEmancipaci\u00f3n 26 a 30 (puntos)<\/th>\n<\/tr>\n
    Central<\/td>\n68,3<\/td>\n50,5<\/td>\n990<\/td>\n1,50<\/td>\n<\/tr>\n
    No estudiantes de 18 a 25 sin efecto<\/td>\n55,2<\/td>\n49,0<\/td>\n990<\/td>\n1,35<\/td>\n<\/tr>\n
    No estudiantes de 18 a 25 con 1\/3<\/td>\n83,6<\/td>\n52,2<\/td>\n990<\/td>\n1,68<\/td>\n<\/tr>\n
    Mayores de 30, 1\/20 de 31 a 35 a\u00f1os<\/td>\n70,4<\/td>\n50,7<\/td>\n990<\/td>\n1,50<\/td>\n<\/tr>\n
    Un quinto en estudiantes, 18 a 25 y mayores de 30<\/td>\n120,3<\/td>\n56,3<\/td>\n990<\/td>\n1,58<\/td>\n<\/tr>\n
    Cobertura del 33 %<\/td>\n95,6<\/td>\n70,6<\/td>\n1.387<\/td>\n2,10<\/td>\n<\/tr>\n
    Tope de estudiantes P33<\/td>\n68,3<\/td>\n50,2<\/td>\n990<\/td>\n1,50<\/td>\n<\/tr>\n
    Emancipaci\u00f3n del 40 %<\/td>\n68,3<\/td>\n50,5<\/td>\n990<\/td>\n0,71<\/td>\n<\/tr>\n
    Desplazamiento del 25 %<\/td>\n51,2<\/td>\n50,5<\/td>\n990<\/td>\n1,50<\/td>\n<\/tr>\n
    Viviendas, solo paso a vac\u00eda o segunda residencia<\/td>\n68,3<\/td>\n50,5<\/td>\n548<\/td>\n1,50<\/td>\n<\/tr>\n
    Siniestros con la tasa del Panel<\/td>\n68,3<\/td>\n30,1<\/td>\n285<\/td>\n1,50<\/td>\n<\/tr>\n
    Siniestros con la tasa de la ECV<\/td>\n68,3<\/td>\n115,1<\/td>\n3.230<\/td>\n1,50<\/td>\n<\/tr>\n
    Meses impagados de 2017 a 2022<\/td>\n68,3<\/td>\n51,0<\/td>\n990<\/td>\n1,50<\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n

    Fuente: elaboraci\u00f3n propia, versi\u00f3n 2.2 de la simulaci\u00f3n en Stata | EsadeEcPol.<\/span><\/p>\n

    El resto de los supuestos tiene menos peso. La proporci\u00f3n de emancipaciones solo afecta a la emancipaci\u00f3n, que con el 40 % subir\u00eda 0,71 puntos, el escenario de desplazamiento, en el que una cuarta parte de los traslados adicionales se produce a costa de inquilinos que no pueden pedir la garant\u00eda, reduce los traslados netos a unos 51.200 sin cambiar el coste, y ni el tope de los estudiantes en el percentil 33 ni los meses impagados de los episodios de 2017 a 2022 mueven el coste en m\u00e1s de un mill\u00f3n. Si el alquiler se repartiera como mucho entre dos adultos, en el punto central sin incertidumbre las garant\u00edas bajar\u00edan de 439.000 a 412.300, los traslados adicionales de 68.200 a 64.900 y el coste subir\u00eda de 50,5 a 54,2 millones, porque cada garant\u00eda cubrir\u00eda una parte mayor del alquiler.<\/p>\n

    Referencias del anexo<\/h4>\n

    B\u00e9zy, T., Levy, A. y McQuade, T. (2025). Insuring Landlords. Documento de trabajo, versi\u00f3n de marzo de 2025.<\/p>\n

    Instituto de Estudios Fiscales, Agencia Tributaria e INE. Panel de Hogares, 2016 a 2023.<\/p>\n

    INE. Encuesta de Condiciones de Vida, 2022 a 2025, y Padr\u00f3n continuo, 2021.<\/p>\n

    Real Decreto 1135\/2025, de 10 de diciembre. BOE n\u00fam. 299.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Esta entrada es parte de una serie de propuestas de pol\u00edticas concretas basadas en evidencia, planteadas por economistas de diversos \u00e1mbitos, con el objetivo de que sean \u00fatiles y alimenten el debate electoral y postelectoral en Espa\u00f1a. Reflejan la posici\u00f3n del autor, no la del centro.Este art\u00edculo se ha escrito a t\u00edtulo personal. 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