{"id":14375,"date":"2026-10-16T12:38:50","date_gmt":"2026-10-16T10:38:50","guid":{"rendered":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/?p=14375"},"modified":"2026-10-17T15:06:17","modified_gmt":"2026-10-17T13:06:17","slug":"aumentar-vivienda-social-mientras-la-construimos","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/es\/blog\/aumentar-vivienda-social-mientras-la-construimos\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo podemos aumentar la vivienda social mientras la construimos?"},"content":{"rendered":"<div style=\"padding: 14px 18px; margin-bottom: 24px; background-color: #f2f3f5; border-left: 3px solid #c4c8ce; color: #5a6069; font-size: 14px; line-height: 1.6;\"><em>Esta entrada es parte de una serie de propuestas de pol\u00edticas concretas basadas en evidencia, planteadas por economistas de diversos \u00e1mbitos,con el objetivo de que sean \u00fatiles y alimenten el debate electoral y postelectoral en Espa\u00f1a. Reflejan la posici\u00f3n del autor, no la del centro.<\/em><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div style=\"padding: 18px; background-color: #225e9c33; border: 1px solid ##225e9c33; font-size: 16px;\">\n<h3>Ideas clave<\/h3>\n<p>\u2192 <strong>El problema.<\/strong> Espa\u00f1a solo cuenta con 318.000 viviendas en alquiler social, un 1,3% del parque: seis veces por debajo de la media europea y m\u00e1s de diez veces menos que Francia, Dinamarca, Austria o Pa\u00edses Bajos. Es la consecuencia de dedicar apenas un 1% del presupuesto p\u00fablico a vivienda, y una ausencia que alimenta pol\u00edticas de dudosa efectividad para el mercado de alquiler.<\/p>\n<p>\u2192 <strong>La soluci\u00f3n.<\/strong> Construir es el destino, pero hay tres v\u00edas para ampliar el parque social desde ya: movilizar vivienda vac\u00eda con renta garantizada al estilo de Bizigune, comprar viviendas cuando se venden mediante el derecho de tanteo y retracto \u2014la v\u00eda de Par\u00eds y Barcelona\u2014 y comprar el derecho a alquilar durante 15, 20 o 25 a\u00f1os, como hacen Irlanda, Francia o Hamburgo. Pasar del 1% al 2% del gasto p\u00fablico en vivienda, unos 7.500 millones al a\u00f1o, bastar\u00eda para casi duplicar el parque social en una d\u00e9cada, siempre que se gestione bien.<\/p>\n<\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Si fuera gobernante, especialmente si fuera un gobernante progresista, la estad\u00edstica del mercado de la vivienda que me causar\u00eda m\u00e1s rubor es la de vivienda social. Espa\u00f1a solo cuenta con 318.000 viviendas en alquiler social de titularidad p\u00fablica, apenas por encima del 1% del parque. Seis veces por debajo de la media europea y m\u00e1s de diez veces menos que Francia, Dinamarca, Austria o Pa\u00edses Bajos. El motivo lo sabemos: cuando la hicimos, la vendimos, y tras la crisis financiera dejamos de hacerla. Es la gran consecuencia de dedicar apenas un 1% del presupuesto p\u00fablico a vivienda. Y es una ausencia que alimenta pol\u00edticas de dudosa efectividad para el mercado de alquiler, como la prohibici\u00f3n de los desahucios.<\/p>\n<p>Construir vivienda social es la mejor opci\u00f3n, pero no ser\u00e1 ni r\u00e1pido ni f\u00e1cil. \u00bfPodemos, mientras tanto, ampliar el parque social sin da\u00f1ar el alquiler privado? Solo de una manera, y de alcance limitado: llevar al alquiler residencial la escasa vivienda vac\u00eda que hay donde se necesita. Es lo que hace Bizigune en el Pa\u00eds Vasco: el propietario cede el uso del piso durante unos seis a\u00f1os a cambio de una renta garantizada (hasta 700 \u20ac, ampliable en zonas tensas), gesti\u00f3n integral, seguro y financiaci\u00f3n para reformas, y el inquilino paga un alquiler proporcional a sus ingresos. B\u00e9lgica lo hace con sus <em>agences immobili\u00e8res sociales<\/em>. La misma f\u00f3rmula puede extenderse a pisos tur\u00edsticos o de temporada que quieran volver al alquiler habitual.<\/p>\n<p>A partir de aqu\u00ed, las intervenciones ya no a\u00f1aden viviendas al mercado: mueven en la cola a quienes m\u00e1s lo necesitan. La cola sigue ah\u00ed, pero anteponer a los m\u00e1s vulnerables es un objetivo en s\u00ed mismo. Hay dos v\u00edas.<\/p>\n<p><strong>1. Comprar: el derecho de tanteo y retracto.<\/strong> El derecho de tanteo y retracto permite a las administraciones p\u00fablicas comprar viviendas cuando salen a la venta, con preferencia frente a otros compradores, para (por ejemplo) incorporarlas al parque p\u00fablico de vivienda social. Los municipios con escasez de alquiler social pueden adquirir viviendas cuando se venden, empezando por los grandes tenedores (sociedades y fondos que compraron carteras de los bancos). Par\u00eds es el referente: ha superado el 23% de vivienda social en buena parte comprando edificios existentes; en 2024, tres de cada cuatro viviendas sociales financiadas proced\u00edan de adquirir y rehabilitar, no de construir. En Barcelona, el parque p\u00fablico pas\u00f3 de 7.500 a 11.500 viviendas en una d\u00e9cada, en parte gracias a unas 1.600 compras.<\/p>\n<p>\u00bfC\u00f3mo activarlo? Primero, con una base jur\u00eddica s\u00f3lida: en Berl\u00edn, los tribunales limitaron el tanteo en 2021 por fundarse en riesgos futuros de expulsi\u00f3n. La ley auton\u00f3mica debe delimitar con claridad las \u00e1reas (las zonas tensionadas ya declaradas son un buen punto de partida), obligar a notificar toda transmisi\u00f3n y fijar plazos cortos de respuesta. Segundo, con un precio techo: nunca pagar m\u00e1s de lo que costar\u00eda producir una vivienda social nueva equivalente, con tasaci\u00f3n independiente. Tercero, con un fondo plurianual estable: Barcelona pas\u00f3 de 377 compras en 2021 a solo 36 en 2024; sin dotaci\u00f3n previsible el tanteo es papel mojado. Y cuarto, priorizando edificios completos, m\u00e1s baratos de gestionar que pisos dispersos, evitando as\u00ed algunas de las compras m\u00e1s pol\u00e9micas a fondos de inversi\u00f3n. A esto se suman las viviendas del Fondo Social de los bancos y de la Sareb (las no ocupadas y en zonas tensas) e incluso parte del patrimonio olvidado del Estado. Son pocas, pero todo espacio habitable para un hogar vulnerable es oro.<\/p>\n<p><strong>2. Comprar tiempo: el derecho a alquilar.<\/strong> No se trata de adquirir la vivienda, sino el derecho a alquilarla durante 15, 20 o 25 a\u00f1os. Irlanda arrienda viviendas a largo plazo pagando entre el 80% y el 85% de la renta de mercado; Francia tiene el <em>usufruit locatif social<\/em>, en el que un inversor privado compra la nuda propiedad y una entidad social el usufructo durante al menos 15 a\u00f1os; Hamburgo y Berl\u00edn compran a caseros privados \u201cv\u00ednculos de ocupaci\u00f3n\u201d para reservar pisos existentes a hogares con dificultades. El propietario gana seguridad; el sector p\u00fablico, vivienda social inmediata. Una disposici\u00f3n de la Ley de Vivienda que finalmente no sali\u00f3 adelante habr\u00eda permitido sumar unas 25.000 viviendas as\u00ed.<\/p>\n<p>Irlanda ense\u00f1a tambi\u00e9n qu\u00e9 evitar. Est\u00e1 cerrando el programa porque las rentas solo pod\u00edan subir y, al acabar, el Estado se queda sin nada. Para activarlo bien, la operaci\u00f3n debe articularse como usufructo o arrendamiento inscrito en el registro; licitarse por lotes, adjudicando a quien ofrezca mayor descuento sobre el precio de mercado (empezando en un 10% para hacerlo atractivo); indexar la renta al IPC, nunca solo al alza; incluir una opci\u00f3n de compra al final del periodo, y aprobarse solo si su coste actualizado es inferior al de construir. A cambio, bonificaciones fiscales claras (ITP, IBI, IRPF) para el propietario.<\/p>\n<p><strong>\u00bfCu\u00e1nto da de s\u00ed?<\/strong> Pasar del 1% al 2% del gasto p\u00fablico en vivienda supone unos 7.500 millones de euros al a\u00f1o. Con una tasaci\u00f3n media de unos 3.000 \u20ac\/m\u00b2 en los mercados tensos, un piso de 70 m\u00b2 con su reforma cuesta unos 230.000 euros: unas 30.000 viviendas al a\u00f1o, casi duplicar el parque social en una d\u00e9cada. Dedicado a comprar derechos de alquiler con solo un 10% de descuento sobre una renta de 1.000 euros, cada vivienda costar\u00eda unos 10.800 euros anuales, antes de lo que pague el inquilino: dar\u00eda para cientos de miles de viviendas y el l\u00edmite ser\u00eda la oferta disponible, no el dinero. Pero ojo: comprar financiando al 3,5% y mantener cuesta al a\u00f1o algo parecido, y al final la vivienda es p\u00fablica. Comprar tiempo es el puente; comprar la vivienda, el destino. El derecho a alquilar con opci\u00f3n de compra parece una buena estrategia intermedia.<\/p>\n<p>El calendario debe ser agresivo. En el primer a\u00f1o: ampliar Bizigune a todas las zonas tensas, traspasar al parque p\u00fablico las viviendas vac\u00edas de la Sareb y del Fondo Social, aprobar las leyes auton\u00f3micas de tanteo y convocar los primeros concursos de derechos de alquiler. Desde el segundo, compras con fondo plurianual y concursos anuales. Y a los tres a\u00f1os, una evaluaci\u00f3n independiente que diga qu\u00e9 v\u00eda rinde m\u00e1s por euro.<\/p>\n<p>Finalmente, se suele olvidar que comprar la vivienda o el derecho a alquilarla es solo el principio: hay que gestionarla bien. De poco sirve si despu\u00e9s se acumulan impagos, pisos vac\u00edos entre inquilinos o mantenimiento aplazado. Cuatro principios lo evitan. Separar propiedad y gesti\u00f3n: la administraci\u00f3n fija reglas y precios, y la gesti\u00f3n diaria se encarga a operadores profesionales, p\u00fablicos o del tercer sector, con contratos por resultados (d\u00edas que tarda en reocuparse una vivienda, tasa de impago, inversi\u00f3n en mantenimiento, satisfacci\u00f3n del inquilino). Rentas vinculadas a los ingresos y revisadas cada a\u00f1o: quien mejora paga m\u00e1s, sin necesidad de expulsarle, salvo que supere un umbral que le permita pagar sin problemas un alquiler de mercado. Cuentas finalistas: las rentas cubren mantenimiento y reposici\u00f3n, y el excedente se reinvierte. En Dinamarca, cuando una promoci\u00f3n amortiza su hipoteca, los inquilinos siguen pagando lo mismo y la diferencia nutre un fondo nacional de rehabilitaci\u00f3n y nueva vivienda. Y acompa\u00f1amiento social temprano ante el primer impago, mucho m\u00e1s barato que un desahucio.<\/p>\n<p>Para ello falta una figura que hoy no existe en Espa\u00f1a: entidades de vivienda asequible, sin \u00e1nimo de lucro o de lucro limitado, como las <em>woningcorporaties<\/em> holandesas, que gestionan unos 2,25 millones de viviendas. Con ventajas fiscales, acceso a suelo p\u00fablico y financiaci\u00f3n estable, a cambio de reinvertir obligatoriamente sus beneficios y someterse a supervisi\u00f3n p\u00fablica.<\/p>\n<p>Todas estas v\u00edas exigen presupuesto. Hay que pasar del paradigma de la regulaci\u00f3n al de la dotaci\u00f3n. Y este parque es tambi\u00e9n la condici\u00f3n para que otras reformas, como un contrato de alquiler m\u00e1s flexible o un seguro p\u00fablico de impago, no dejen a nadie sin alternativa. Est\u00e1 en nuestras manos crear un parque de alquiler social desde ya.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Esta entrada es parte de una serie de propuestas de pol\u00edticas concretas basadas en evidencia, planteadas por economistas de diversos \u00e1mbitos,con el objetivo de que sean \u00fatiles y alimenten el debate electoral y postelectoral en Espa\u00f1a. Reflejan la posici\u00f3n del autor, no la del centro. &nbsp; Ideas clave \u2192 El problema. 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