{"id":14358,"date":"2026-10-06T16:41:35","date_gmt":"2026-10-06T14:41:35","guid":{"rendered":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/?p=14358"},"modified":"2026-10-06T16:41:35","modified_gmt":"2026-10-06T14:41:35","slug":"oferta-alquiler-decretos-ley-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/es\/blog\/oferta-alquiler-decretos-ley-vivienda\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 ha pasado con la oferta de alquiler durante el debate de los decretos ley de vivienda?"},"content":{"rendered":"
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Ideas clave<\/h3>\n

\u2192 Entre el 29 de septiembre y el 5 de octubre, los anuncios de alquiler de larga duraci\u00f3n cayeron en las diez mayores ciudades: un 6% o m\u00e1s en Murcia, Madrid, Valencia, Alicante, Las Palmas y Palma. La mayor parte de la ca\u00edda se produjo antes del 2 de octubre, con los decretos ley de vivienda pendientes de votaci\u00f3n.<\/p>\n

\u2192 En esas seis, la ca\u00edda supera la de cualquier periodo equivalente desde junio. La venta no acompa\u00f1\u00f3 la ca\u00edda, y en Barcelona el alquiler se mueve dentro de lo habitual. Zaragoza, Sevilla y M\u00e1laga ven movimientos grandes, pero no extremos.<\/p>\n

\u2192 Son descriptivos b\u00e1sicos, compatibles con una retirada preventiva de oferta pero no una prueba de causalidad. Tras el primer fin de semana sin decretos, los anuncios no han vuelto, salvo en parte en Palma y M\u00e1laga.<\/p>\n<\/div>\n

<\/h3>\n

El martes 29 de septiembre el Consejo de Ministros aprob\u00f3 dos reales decretos ley de vivienda. El primero (RDL 26\/2026<\/a>), publicado el mi\u00e9rcoles 30 y en vigor desde el jueves 1 de octubre, inclu\u00eda una pr\u00f3rroga extraordinaria de hasta dos a\u00f1os para los contratos cuya pr\u00f3rroga obligatoria terminase antes del 31 de diciembre de 2028, un l\u00edmite a la actualizaci\u00f3n de las rentas (ninguna si la renta superaba el \u00edndice de precios de referencia y hasta un 2% si no lo superaba), una regulaci\u00f3n m\u00e1s estricta del alquiler de temporada y de habitaciones y la suspensi\u00f3n de desahucios de hogares vulnerables. El segundo (RDL 27\/2026<\/a>), en vigor desde el viernes 2, establec\u00eda la renovaci\u00f3n de los contratos por periodos sucesivos de cinco a\u00f1os, o siete si el arrendador es persona jur\u00eddica, y una indemnizaci\u00f3n de al menos doce mensualidades si el propietario no renovaba sin causa justificada. Ese mismo viernes el Congreso rechaz\u00f3 convalidarlos y quedaron derogados.<\/p>\n

Por qu\u00e9 pod\u00eda reaccionar la oferta<\/h3>\n

Muchas de las medidas afectaban a contratos ya firmados, pero tambi\u00e9n cambiaban lo que un propietario pod\u00eda esperar de uno nuevo: m\u00e1s duraci\u00f3n, m\u00e1s coste si quer\u00eda ponerle fin y menos margen para actualizar el precio. Adem\u00e1s, los decretos no ten\u00edan los votos asegurados: durante tres d\u00edas, quien ten\u00eda una vivienda en el mercado no sab\u00eda bajo qu\u00e9 reglas firmar\u00eda ni cu\u00e1nto durar\u00edan. Con esa incertidumbre, esperar costaba poco: bastaba con retirar el anuncio, o no publicarlo y esperar. De existir, este efecto deber\u00eda verse en los anuncios de alquiler de larga duraci\u00f3n de las grandes ciudades.<\/p>\n

Datos y controles<\/h3>\n

Lo que sigue son descriptivos b\u00e1sicos. Parten de una serie diaria propia: para cada una de las diez ciudades m\u00e1s pobladas tomamos el n\u00famero de viviendas que figuran anunciadas en idealista en alquiler de larga duraci\u00f3n y en venta, siempre con los mismos criterios de b\u00fasqueda (este es el de M\u00e1laga<\/a>) y en el mismo momento del d\u00eda, de modo que las lecturas sean comparables entre s\u00ed. Nos fijamos en los cambios relativos: la variaci\u00f3n acumulada entre la ma\u00f1ana del martes 29 de septiembre, antes del Consejo de Ministros, y la del lunes 5 de octubre, tras el primer fin de semana sin decretos. La foto del viernes 2, anterior a la votaci\u00f3n, separa los d\u00edas con los decretos pendientes de los posteriores a su derogaci\u00f3n.<\/p>\n

Usamos dos controles. El primero son los anuncios de venta de cada ciudad esos mismos d\u00edas: las medidas afectaban sobre todo al alquiler, as\u00ed que la venta permite descontar lo que sea com\u00fan a todo el mercado o a la propia fuente. El segundo es el pasado de cada serie: todas las ventanas de seis d\u00edas que empiezan en martes entre el 2 de junio y el 28 de septiembre, con los mismos d\u00edas de la semana y el fin de semana incluido, que indican cu\u00e1nto se mueven los anuncios en una semana cualquiera.<\/p>\n

Qu\u00e9 se observa<\/h3>\n

Los anuncios de alquiler cayeron en las diez ciudades. La ca\u00edda alcanza o supera el 6% en seis: Murcia (\u221212,5%), Madrid (\u22129,2%), Valencia (\u22127,5%), Alicante (\u22127,2%), Las Palmas (\u22126,3%) y Palma (\u22126,0%). En todas es mayor que en cualquier ventana de control, aunque en Las Palmas y Palma por muy poco: el mayor descenso en seis d\u00edas hab\u00eda sido de entre el 4% y el 6% (del 1% en Alicante). En Zaragoza (\u22125,0%), Sevilla (\u22122,7%) y M\u00e1laga (\u22122,5%) tres o cuatro ventanas previas hab\u00edan ca\u00eddo m\u00e1s, y Barcelona (\u22120,6%) se comporta como en cualquier otra semana. La mayor parte de la ca\u00edda se produce entre el mi\u00e9rcoles 30 y el viernes 2, con el primer decreto ya publicado en el BOE. Tras la derogaci\u00f3n no hay un rebote general: entre el viernes y el lunes los anuncios se mueven como en cualquier otro fin de semana. La excepci\u00f3n es Palma, que recupera parte de lo perdido (de \u22128,7% a \u22126,0%), m\u00e1s de lo que hab\u00eda subido en ning\u00fan fin de semana de control; M\u00e1laga tambi\u00e9n recupera algo (de \u22124,0% a \u22122,5%), dentro de lo habitual.<\/p>\n

\"Evoluci\u00f3n<\/p>\n

Los anuncios de venta no acompa\u00f1an la ca\u00edda: var\u00edan entre \u22120,7% y +0,7% en siete ciudades y suben en Barcelona (+1,5%), M\u00e1laga (+1,9%) y Murcia (+2,4%). Esa subida se produce el s\u00e1bado 3 y aparece tambi\u00e9n en el conjunto de Espa\u00f1a, por lo que no puede leerse sin m\u00e1s como un trasvase desde el alquiler.<\/p>\n

Ese contraste pide cuidado, porque el alquiler es mucho m\u00e1s variable que la venta: en las ventanas de control sus anuncios llegan a moverse entre cinco y nueve puntos en seis d\u00edas, y los de venta, entre uno y tres. Por eso la comparaci\u00f3n de magnitud m\u00e1s informativa es la del alquiler con su propio pasado.<\/p>\n

Una hip\u00f3tesis sobre Barcelona<\/h3>\n

Sevilla, M\u00e1laga, Zaragoza y Barcelona tienen sus series m\u00ednimas entre el 28 de julio y el 10 de agosto. Pero Barcelona es la \u00fanica de las diez ciudades donde el alquiler se comporta como en una semana cualquiera (\u22120,6%). Una hip\u00f3tesis es que all\u00ed el ajuste ya se hab\u00eda producido. Catalu\u00f1a regula desde enero el alquiler de temporada y de habitaciones, y Barcelona es zona tensionada, con l\u00edmites a las rentas: los propietarios m\u00e1s sensibles a la regulaci\u00f3n \u2014los que vemos desaparecer en el resto de ciudades\u2014 en Barcelona podr\u00edan haberlo hecho ya.<\/p>\n

Cautelas<\/h3>\n

Qu\u00e9 medimos.<\/strong> Medimos anuncios en un portal, no viviendas ni contratos. Un anuncio retirado no equivale a una vivienda que sale del mercado: puede seguir ofreci\u00e9ndose en otro portal, a trav\u00e9s de una agencia o sin anuncio. Adem\u00e1s, la presencia de idealista var\u00eda entre ciudades.<\/p>\n

Una foto al d\u00eda.<\/strong> Vemos el saldo, no los flujos: una ca\u00edda puede deberse a anuncios retirados, a anuncios que dejan de publicarse o a viviendas que se alquilan.<\/p>\n

Muestras peque\u00f1as y cifras revisables.<\/strong> Salvo en Madrid (unos 6.100 anuncios de larga duraci\u00f3n) y Valencia (unos 1.700), cada ciudad tiene entre 400 y 1.100, de modo que un punto porcentual son entre cuatro y once anuncios. La distinci\u00f3n entre larga duraci\u00f3n y temporada depende de c\u00f3mo est\u00e9 clasificado cada anuncio, por lo que las cifras pueden variar unas d\u00e9cimas entre lecturas.<\/p>\n

Un pasado corto.<\/strong> Solo tenemos 17 ventanas de control por ciudad y ninguna de estas mismas fechas en a\u00f1os anteriores, as\u00ed que no podemos descartar un patr\u00f3n estacional propio del inicio de octubre. La ventana cruza un cambio de mes y trimestre, que son fechas en las que suele haber m\u00e1s movimiento del habitual.<\/p>\n

Poco tiempo desde la derogaci\u00f3n.<\/strong> La \u00faltima observaci\u00f3n llega solo tres d\u00edas despu\u00e9s de la derogaci\u00f3n, con un fin de semana de por medio: es pronto para saber si los anuncios vuelven.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/h3>\n

Con esas cautelas, los datos son compatibles con una retirada preventiva de oferta de alquiler en la mayor\u00eda de las grandes ciudades durante la semana de los decretos. La comprobaci\u00f3n sigue abierta: tras el primer fin de semana sin decretos los anuncios no han vuelto, salvo en parte en Palma y M\u00e1laga. La incertidumbre tiene un peso real en los arrendadores, pero no sabemos cu\u00e1nto es ni c\u00f3mo van a responder a la nueva ola de incertidumbre que abre la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre. Quedamos pendientes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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