{"id":14321,"date":"2026-10-01T13:24:18","date_gmt":"2026-10-01T11:24:18","guid":{"rendered":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/?p=14321"},"modified":"2026-10-01T15:45:08","modified_gmt":"2026-10-01T13:45:08","slug":"valoracion-decretos-vivienda-medida-por-medida","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/es\/blog\/valoracion-decretos-vivienda-medida-por-medida\/","title":{"rendered":"Valoraci\u00f3n de los Reales Decretos &#8211; Ley de vivienda, medida por medida"},"content":{"rendered":"<p style=\"font-size: 1.08em; line-height: 1.7; color: #333;\">El Gobierno ha aprobado dos Reales Decretos-ley (RDL) con una bater\u00eda de reformas amplia y diversa sobre vivienda: el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-20266\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto-ley 26\/2026<\/a>, de protecci\u00f3n de la funci\u00f3n social de la vivienda y ampliaci\u00f3n de la oferta asequible, y el <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-20385\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto-ley 27\/2026<\/a>, de estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Aqu\u00ed describo y a continuaci\u00f3n ofrezco una valoraci\u00f3n de impacto potencial preliminar de las m\u00e1s significativas, bloque a bloque. Pero antes, dos apreciaciones m\u00e1s generales.<\/p>\n<p><strong>Primera:<\/strong> las medidas incurren en una contradicci\u00f3n central para el mercado de alquiler. Incluyen incentivos para bajar precios y movilizar oferta a la vez que introducen fuertes rigideces para la terminaci\u00f3n de contratos, lo que supone un desincentivo probable, de dimensiones inciertas, para hacerlo.<\/p>\n<p><strong>Segunda:<\/strong> lo m\u00e1s importante es lo que falta. Hay algunas medidas muy t\u00edmidas para fomentar la oferta. El primer RDL cita al Banco de Espa\u00f1a para cifrar en 750.000 las viviendas que faltan para atender la creaci\u00f3n de hogares de los \u00faltimos quince a\u00f1os. Pero la normativa aprobada hace poco por favorecer su creaci\u00f3n, aunque sea de manos p\u00fablicas. En lugar de plantearse qu\u00e9 aspectos regulatorios dificultan que el sector p\u00fablico pueda impulsar vivienda en suelo disponible donde hay demanda, se ci\u00f1e a algunos est\u00edmulos acotados a la oferta, adem\u00e1s de todo el aparato regulatorio sobre el stock existente.<\/p>\n<p>En suma, son normas no centradas especialmente en movilizar oferta y que, pese a los incentivos y est\u00edmulos que contienen, bien podr\u00edan reducirla. Pero vamos pieza por pieza.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">Pr\u00f3rrogas y renovaciones autom\u00e1ticas<\/h2>\n<div style=\"background: #f5f5f2; border: 1px solid #e6e6e0; border-radius: 4px; padding: 18px 22px; margin: 28px 0; color: #4a4a48; font-size: 0.95em; line-height: 1.65;\">\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\"><strong style=\"color: #2b2b29;\">Lo que dice la medida.<\/strong> Entre los dos decretos, el alquiler de vivienda habitual pasa a renovarse por defecto en bloques largos. La pieza principal es permanente: el segundo decreto reescribe el art\u00edculo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).<\/p>\n<ul style=\"margin: 0 0 .9em; padding-left: 1.25em;\">\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>Renovaci\u00f3n por bloques.<\/strong> Cuando el contrato cumple cinco a\u00f1os (siete si el propietario es una empresa) y nadie avisa, se prorroga otros cinco o siete. Hasta ahora se prorrogaba a\u00f1o a a\u00f1o, con un m\u00e1ximo de tres.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>Indemnizaci\u00f3n si el propietario no renueva.<\/strong> Si el arrendador comunica que no quiere prorrogar, deber\u00e1 indemnizar al inquilino con al menos 12 mensualidades de la renta de una vivienda de caracter\u00edsticas an\u00e1logas. Siempre que sea posible, esa renta de referencia se calcular\u00e1 con el sistema estatal de precios del alquiler. Queda exenta la indemnizaci\u00f3n si hay necesidad familiar real, si el propietario puede acreditar vulnerabilidad, o en el caso de que el inquilino disponga de otra vivienda en el mismo municipio. Tambi\u00e9n si el inquilino es quien rechaza la oferta de renovaci\u00f3n.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\"><strong>Contratos en vigor.<\/strong> El nuevo r\u00e9gimen tambi\u00e9n se aplica a los contratos ya vigentes, pero solo respecto de los vencimientos que se produzcan bajo la nueva norma. Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario puede comunicar la no renovaci\u00f3n con cuatro meses de antelaci\u00f3n, en vez de los seis del r\u00e9gimen general. Los contratos que ya est\u00e9n dentro de la antigua pr\u00f3rroga anual de hasta tres a\u00f1os terminan primero ese periodo conforme a las reglas anteriores y, cuando se agote, pasan al nuevo sistema. Las comunicaciones de no renovaci\u00f3n efectuadas v\u00e1lidamente antes de la entrada en vigor mantienen sus efectos y no generan la nueva indemnizaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\">El primer decreto, adem\u00e1s, hab\u00eda a\u00f1adido dos capas temporales:<\/p>\n<ul style=\"margin: 0; padding-left: 1.25em;\">\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>Pr\u00f3rroga extraordinaria.<\/strong> Los contratos que vencen antes de finales de 2028 pueden alargarse hasta dos a\u00f1os m\u00e1s, si el inquilino est\u00e1 al corriente de pago.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\"><strong>Tope a las actualizaciones hasta finales de 2027.<\/strong> La renta no sube si supera el \u00edndice de referencia; en el resto de casos, sube como m\u00e1ximo un 2 %, salvo pacto.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<p><strong>El impacto que cabe esperar.<\/strong> Cabe deducir (aunque los juristas debatir\u00e1n al respecto) que prima el segundo RDL sobre el primero. Convierte el alquiler habitual en un contrato casi indefinido, con la renta topada y una salida muy costosa para el propietario. Esto tiene tres efectos potenciales.<\/p>\n<ol>\n<li style=\"margin-bottom: .8em;\"><strong>Expectativas.<\/strong> Al aplicarse a contratos en vigor, cambia las reglas a quien firm\u00f3 con otras: quien contaba con recuperar su vivienda a los cinco a\u00f1os se encuentra con otros cinco o con una indemnizaci\u00f3n. Y llega despu\u00e9s del tope de 2022 y de las pr\u00f3rrogas de marzo y de septiembre. El propietario se plantea hoy si poner su vivienda en alquiler no descuenta una medida extraordinaria m\u00e1s, sino un contrato sin final claro. El efecto final m\u00e1s probable de todo esto es una reducci\u00f3n \u2014m\u00e1s o menos r\u00e1pida, m\u00e1s o menos dr\u00e1stica\u2014 de la oferta disponible respecto al mundo en el que estas medidas no hubieran entrado en vigor.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .8em;\"><strong>Bloqueo.<\/strong> Estas medidas incrementar\u00e1n sustancialmente la estabilidad, pero lo har\u00e1n a costa de permitir que la distancia con el mercado crezca cada a\u00f1o, y con ella el coste de mudarse. Hay menos rotaci\u00f3n, salen menos viviendas disponibles y el mercado se vuelve m\u00e1s estrecho y caro para quien busca, aunque ya tenga (por supuesto, mucho m\u00e1s para quien no tiene).<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\"><strong>Distribuci\u00f3n de costes.<\/strong> La renovaci\u00f3n queda como una opci\u00f3n del inquilino: \u00e9l puede irse cuando quiera, y el propietario solo puede salir asumiendo un importe muy elevado. Es probable que el precio solicitado por la propiedad incorpore este riesgo donde no haya control ni topes de alquileres; donde s\u00ed lo haya, lo internalizar\u00e1 a trav\u00e9s de filtros duros de selecci\u00f3n o acuerdos verbales previos.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Todo esto es distinto de una reforma estable y permanente que se encaminara a un modelo indefinido. Una regla permanente que buscara el equilibrio entre estabilidad y disponibilidad (o incentivo para la oferta) necesitar\u00eda permitir que la renta converja poco a poco hacia la de mercado, que la salida tenga causas claras y amplias, y un coste previsible. No es el caso de esta bater\u00eda de medidas que, adem\u00e1s, no tiene su ratificaci\u00f3n parlamentaria asegurada.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">L\u00edmite a las compras de vivienda por entidades<\/h2>\n<div style=\"background: #f5f5f2; border: 1px solid #e6e6e0; border-radius: 4px; padding: 18px 22px; margin: 28px 0; color: #4a4a48; font-size: 0.95em; line-height: 1.65;\">\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\"><strong style=\"color: #2b2b29;\">Lo que dice la medida.<\/strong> Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades (con o sin personalidad jur\u00eddica) que incluyan en su objeto social la adquisici\u00f3n de inmuebles no podr\u00e1n adquirir viviendas gratis ni por menos del 70 % de su valor de tasaci\u00f3n de mercado. Quedan fuera:<\/p>\n<ul style=\"margin: 0; padding-left: 1.25em;\">\n<li style=\"margin-bottom: .35em;\">Los entes p\u00fablicos de vivienda.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .35em;\">Las compras destinadas durante al menos cinco a\u00f1os a vivienda habitual a precio asequible o social.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .35em;\">Las compras para residencias sociosanitarias o para colectivos vulnerables gestionadas por el tercer sector.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\">Las compras para proteger a v\u00edctimas de violencia de g\u00e9nero.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<p><strong>El impacto que cabe esperar.<\/strong> En la pr\u00e1ctica es un precio m\u00ednimo para un segmento concreto. \u00bfQui\u00e9n vende una vivienda por menos del 70 % de su tasaci\u00f3n? Casi nunca un vendedor corriente con una vivienda corriente. Suelen ser viviendas con alg\u00fan problema que la tasaci\u00f3n no recoge del todo:<\/p>\n<ul>\n<li>ocupadas, o con un inquilino que no paga;<\/li>\n<li>con un contrato largo a renta baja, algo cada vez m\u00e1s frecuente con las pr\u00f3rrogas;<\/li>\n<li>en mal estado;<\/li>\n<li>en herencias cuyos copropietarios no se ponen de acuerdo;<\/li>\n<li>en carteras que un banco vende en bloque;<\/li>\n<li>de propietarios que necesitan liquidez r\u00e1pido.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Para muchas de ellas, el \u00fanico comprador es una empresa especializada que pone precio al tiempo, al riesgo y al pleito. El descuento es ese precio.<\/p>\n<p>De facto, la medida protege a peque\u00f1os propietarios individuales con poco poder de negociaci\u00f3n frente a un comprador profesional. Si ese comprador tuviera poder de mercado, un precio m\u00ednimo podr\u00eda trasladar renta al vendedor. Pero el suelo no tiene por qu\u00e9 subir el precio que recibe el vendedor: es posible que elimine al comprador. La operaci\u00f3n que se cerraba al 60 % no pasa necesariamente a cerrarse al 70 %; puede, simplemente, no cerrarse.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n lo pagan las compras para alquilar. Una empresa que compra una vivienda degradada, la reforma y la alquila a precio de mercado queda fuera, salvo que se comprometa a alquiler asequible durante cinco a\u00f1os.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">Desahucios<\/h2>\n<div style=\"background: #f5f5f2; border: 1px solid #e6e6e0; border-radius: 4px; padding: 18px 22px; margin: 28px 0; color: #4a4a48; font-size: 0.95em; line-height: 1.65;\">\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\"><strong style=\"color: #2b2b29;\">Lo que dice la medida.<\/strong> El decreto organiza en tres niveles la protecci\u00f3n frente al desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional:<\/p>\n<ul style=\"margin: 0 0 .9em; padding-left: 1.25em;\">\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>Entidades que compran por debajo de mercado<\/strong> para lucrarse con el alquiler o la reventa. Si la demandante es una de ellas, el juez suspende el procedimiento hasta el 31 de diciembre de 2030. Lo hace aunque haya sentencia y aunque ya se hubiera suspendido antes, y sin compensaci\u00f3n.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>Resto de demandantes (art\u00edculo 2.2).<\/strong> Cuando no se aplica el mecanismo siguiente, hay otro r\u00e9gimen de suspensi\u00f3n, con compensaciones para quienes se dedican al alquiler asequible.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\"><strong>Enervaci\u00f3n extraordinaria, con car\u00e1cter estructural (art\u00edculo 5).<\/strong> Si la comunidad aut\u00f3noma no ofrece alternativa habitacional, est\u00e1 obligada a pagar la deuda en dos meses. Mientras tanto, el procedimiento queda suspendido. Si paga, el pleito termina y el contrato sigue; si no paga, la suspensi\u00f3n dura hasta que lo haga. El Estado compensa a las comunidades por ese coste, salvo los intereses de demora. Seg\u00fan la exposici\u00f3n de motivos, este mecanismo cubrir\u00e1 \u00abla inmensa mayor\u00eda\u00bb de los casos.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"margin: 0;\">El art\u00edculo 5 obliga adem\u00e1s a indicar en las demandas de ejecuci\u00f3n hipotecaria si la vivienda es la habitual del deudor y si quien ejecuta es gran tenedor.<\/p>\n<\/div>\n<p><strong>El impacto que cabe esperar.<\/strong> El primer nivel refuerza lo que ya exist\u00eda \u2014el escudo social prorrogado casi sin interrupci\u00f3n desde 2020\u2014 y le a\u00f1ade rigidez. A mi juicio no est\u00e1 en discusi\u00f3n que un desahucio sin alternativa habitacional produce costes enormes. Hay evidencia que sugiere que aumenta el sinhogarismo y las visitas a urgencias, y que reduce los ingresos de quien lo sufre (Collinson et al., 2024). As\u00ed que la pregunta no es si debe haber una red de seguridad, sino c\u00f3mo se articula y qui\u00e9n la paga.<\/p>\n<p>Cuando el coste lo asume sobre todo el propietario concreto que alquil\u00f3 a esa persona, termina por funcionar como un impuesto impl\u00edcito sobre alquilar a hogares vulnerables. Y los propietarios pueden responder a ello en el filtro de entrada: pidiendo m\u00e1s solvencia y garant\u00edas, firmando menos contratos con los perfiles que parecen arriesgados. Los pa\u00edses donde hacer cumplir un contrato de alquiler en los tribunales lleva m\u00e1s tiempo tienen mercados de alquiler m\u00e1s peque\u00f1os (Casas-Arce y Saiz, 2010). As\u00ed puede suceder que la protecci\u00f3n de quien ya est\u00e1 dentro la acabe pagando quien busca entrar.<\/p>\n<p>El art\u00edculo 5 en parte trata de trasladar el coste del propietario al presupuesto, que es donde deber\u00eda estar una red de seguridad. Pero no lo articula como un seguro p\u00fablico de alquileres completo. La medida solo reduce el riesgo del propietario si el pago es r\u00e1pido, seguro y recurrente. Habr\u00eda sido mejor articularla de esta manera, habida cuenta adem\u00e1s de que en los \u00faltimos meses el propio Gobierno ha puesto en marcha marcos para seguros de este tipo, que deber\u00edan contar con mucho m\u00e1s esfuerzo y dotaci\u00f3n, as\u00ed como con participaci\u00f3n de las CCAA.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">Alquiler de temporada y por habitaciones<\/h2>\n<div style=\"background: #f5f5f2; border: 1px solid #e6e6e0; border-radius: 4px; padding: 18px 22px; margin: 28px 0; color: #4a4a48; font-size: 0.95em; line-height: 1.65;\">\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\"><strong style=\"color: #2b2b29;\">Lo que dice la medida.<\/strong> El primer decreto reescribe en la Ley de Arrendamientos Urbanos el alquiler de temporada y el de habitaciones.<\/p>\n<ul style=\"margin: 0; padding-left: 1.25em;\">\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>Temporada.<\/strong> El contrato exige una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino. Debe durar m\u00e1s de 31 d\u00edas y, como regla general, no m\u00e1s de doce meses. Si dura m\u00e1s sin justificaci\u00f3n, o si se encadenan m\u00e1s de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, pasa a considerarse de vivienda habitual desde el primero. Las subidas entre contratos temporales sucesivos quedan limitadas por el \u00cdndice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>Habitaciones.<\/strong> El alquiler por habitaciones entra expresamente en la ley. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa. En zona tensionada se aplican, adem\u00e1s, los l\u00edmites de precio generales.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\"><strong>Otros cambios.<\/strong> Se refuerzan las reglas sobre gastos, reparaciones, fianzas y garant\u00edas. Y desaparece la indemnizaci\u00f3n que pod\u00eda pactarse si el inquilino se va antes de tiempo: el nuevo art\u00edculo 11 de la LAU permite el desistimiento a partir de los seis meses, con treinta d\u00edas de preaviso, y establece que no generar\u00e1 \u00abderecho de indemnizaci\u00f3n en favor del arrendador\u00bb. Se salvan las normas auton\u00f3micas y se refuerzan las obligaciones de informaci\u00f3n de las plataformas.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<p><strong>El impacto que cabe esperar.<\/strong> Cuando se regula con fuerza un segmento del mercado y se deja libre el de al lado, la oferta se desplaza hacia este, y el alquiler de temporada se ha usado para esquivar los l\u00edmites del alquiler habitual. Pero \u00bfqu\u00e9 es una \u00abcausa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual\u00bb? El dise\u00f1o parece presuponer que el inquilino tiene otra vivienda habitual de la que se desplaza. El riesgo de que muchos alquileres acaben en los tribunales es real. C\u00f3mo reaccionar\u00e1 la oferta a esto \u2014si yendo al habitual, al de corto plazo, a la venta o al caj\u00f3n\u2014 est\u00e1 por ver.<\/p>\n<p>Ante ese riesgo, parte de la oferta de temporada ir\u00e1 al alquiler habitual, que es lo que se busca. Otra parte ir\u00e1 al tur\u00edstico, a la venta o al caj\u00f3n. Cu\u00e1l de esas v\u00edas pesa m\u00e1s depende de lo atractivo que sea el alquiler habitual, y el resto del decreto lo hace menos atractivo.<\/p>\n<p>Segundo, las habitaciones. En zona tensionada, el l\u00edmite encuentra una referencia clara. Pero fuera de ellas se convierte en un control de precios nuevo con una referencia por determinar: \u00bfcu\u00e1l es la renta de la vivienda completa si nunca se ha alquilado entera?<\/p>\n<p>Tercero, la asimetr\u00eda. Hay m\u00e1s flexibilidad para el inquilino y no para el propietario. De ah\u00ed cabe anticipar un menor incentivo para este a la hora de escoger modos de alquiler, o que lo haga internalizando esa diferencia en el precio (donde no haya tope).<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">Incentivos fiscales para bajar el alquiler<\/h2>\n<div style=\"background: #f5f5f2; border: 1px solid #e6e6e0; border-radius: 4px; padding: 18px 22px; margin: 28px 0; color: #4a4a48; font-size: 0.95em; line-height: 1.65;\">\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\"><strong style=\"color: #2b2b29;\">Lo que dice la medida.<\/strong> El decreto rehace la reducci\u00f3n del IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda para los propietarios que no son grandes tenedores. El porcentaje depende de lo que pase con la renta en un contrato nuevo sobre una vivienda que ya estaba alquilada:<\/p>\n<ul style=\"margin: 0 0 .9em; padding-left: 1.25em;\">\n<li style=\"margin-bottom: .35em;\"><strong>Si la renta baja m\u00e1s de un 5 %,<\/strong> la reducci\u00f3n va del 70 % al 100 %. El porcentaje exacto depende de si sigue el mismo inquilino, de si la renta queda por debajo del \u00edndice de referencia, de si la vivienda est\u00e1 en zona tensionada y de la edad del inquilino.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .35em;\"><strong>Si la renta se mantiene,<\/strong> la reducci\u00f3n es del 50 %.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\"><strong>Si la renta sube,<\/strong> la reducci\u00f3n cae por tramos: 40 % si la subida llega al 5 %; 30 % entre el 5 % y el 10 %; 25 % entre el 10 % y el 15 %; 20 % entre el 15 % y el 20 %; y 15 % por encima del 20 %.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\">Hay otros casos:<\/p>\n<ul style=\"margin: 0 0 .9em; padding-left: 1.25em;\">\n<li style=\"margin-bottom: .35em;\">Viviendas que se alquilan por primera vez: entre el 50 % y el 100 %.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .35em;\">Alquiler a una administraci\u00f3n o a una entidad sin \u00e1nimo de lucro para alquiler social: 70 %.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .35em;\">Vivienda rehabilitada en los dos a\u00f1os anteriores: 60 %.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\">Pr\u00f3rroga t\u00e1cita, si la renta respeta el \u00edndice de referencia: 80 %.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"margin: 0;\">Para los inquilinos vuelve la deducci\u00f3n estatal por alquiler: el 10 % de lo pagado, con un m\u00e1ximo de 1.163 euros al a\u00f1o para bases imponibles de hasta 23.007,20 euros. A partir de ah\u00ed se reduce hasta desaparecer en 33.007,20 euros.<\/p>\n<\/div>\n<p><strong>El impacto que cabe esperar.<\/strong> El tama\u00f1o real del incentivo fiscal a bajar el alquiler y su potencial efecto no se miden por el porcentaje de reducci\u00f3n anunciado, sino por el dinero que le queda al propietario despu\u00e9s de gastos e impuestos. Es decir: renunciar a una parte del alquiler puede llegar a compensarle, pero solo si el ahorro fiscal supera los ingresos que pierde. Ahora bien, ese equilibrio depender\u00e1 de su situaci\u00f3n. La desgravaci\u00f3n fiscal aportar\u00e1 m\u00e1s a quien tiene m\u00e1s ingresos y por tanto un tipo marginal m\u00e1s alto. Los gastos deducibles, en cambio, reducen el rendimiento sobre el que act\u00faa esta ventaja. Tampoco es suficiente comparar un descenso frente a mantener el precio porque la alternativa es una renta alternativa probablemente m\u00e1s alta. As\u00ed, un mismo incentivo puede hacer atractiva la bajada para un grupo indeterminado de propietarios: es para m\u00ed dif\u00edcil o imposible anticipar los efectos de esta medida sin evaluar ex ante con datos por delante.<\/p>\n<p>En lo que respecta a la capacidad de movilizar nueva oferta, hay que compararlo con las razones para no alquilar que se ver\u00e1n m\u00e1s abajo: el uso propio, la opci\u00f3n de recuperar la vivienda y la liquidez. Esas razones pesan del orden de la renta entera, no de una fracci\u00f3n del impuesto. Y el resto del decreto las refuerza, porque alquilar a largo plazo se vuelve m\u00e1s largo, m\u00e1s incierto y m\u00e1s dif\u00edcil de deshacer. A priori anticipar\u00eda que el incentivo puede inclinar la balanza para el propietario que ya estaba muy cerca de alquilar, pero dif\u00edcilmente para el que ten\u00eda razones de peso para no hacerlo.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, la deducci\u00f3n para inquilinos es una ayuda a la demanda y comparte el problema de todas ellas cuando la oferta no responde: parte acaba en la renta. En Francia, cada euro de ayuda al alquiler se tradujo en 78 c\u00e9ntimos m\u00e1s de renta para los nuevos beneficiarios (Fack, 2006). Aqu\u00ed el importe es modesto y, donde las rentas est\u00e1n topadas, el traslado a precios ser\u00e1 menor (pero tambi\u00e9n su alcance).<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">Pisos tur\u00edsticos: IVA del 10 % y recargo de IBI<\/h2>\n<div style=\"background: #f5f5f2; border: 1px solid #e6e6e0; border-radius: 4px; padding: 18px 22px; margin: 28px 0; color: #4a4a48; font-size: 0.95em; line-height: 1.65;\">\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\"><strong style=\"color: #2b2b29;\">Lo que dice la medida.<\/strong><\/p>\n<ul style=\"margin: 0; padding-left: 1.25em;\">\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>IVA (art\u00edculo 7).<\/strong> Desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar viviendas amuebladas para estancias de hasta 30 noches deja de estar exento de IVA si no es la vivienda habitual del propietario. Pasa a pagar el tipo reducido del 10 %, como los hoteles. El alquiler que inclu\u00eda servicios hoteleros ya tributaba.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>IBI (art\u00edculo 8).<\/strong> Los ayuntamientos de zonas tensionadas pueden aplicar a las viviendas de uso tur\u00edstico un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI. Puede llegar al 100 % si el titular tiene dos o m\u00e1s pisos tur\u00edsticos y al 150 % si tiene cuatro o m\u00e1s.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\"><strong>Plataformas (art\u00edculo 3).<\/strong> Se refuerza su obligaci\u00f3n de compartir datos con la ventanilla \u00fanica de arrendamientos.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<p><strong>El impacto que cabe esperar.<\/strong> La externalidad del alquiler tur\u00edstico es local y no lineal.<\/p>\n<ul>\n<li>Con pocos pisos tur\u00edsticos en un barrio, los efectos pueden ser positivos: ingresos para los vecinos, rehabilitaci\u00f3n de viviendas vac\u00edas o degradadas y gasto en el comercio del barrio.<\/li>\n<li>Pasado un umbral, dominan los negativos: desplazamiento de residentes, precios, ruido y monocultivo comercial.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En Barcelona, Airbnb elev\u00f3 los alquileres un 1,9 % en el barrio medio y un 7 % en el 10 % de barrios con m\u00e1s actividad (Garcia-L\u00f3pez et al., 2020). El instrumento ideal ser\u00eda un impuesto localizado: nulo o casi nulo mientras la densidad de pisos tur\u00edsticos es baja, y creciente a partir del umbral en que la externalidad se vuelve negativa. La densidad se medir\u00eda directamente, como la proporci\u00f3n de viviendas de una manzana o un barrio dedicadas al alquiler tur\u00edstico.<\/p>\n<p>El IVA, en cambio:<\/p>\n<ul>\n<li>Es uniforme en todo el pa\u00eds. Su l\u00f3gica es la neutralidad con los hoteles (\u00abque tributen como el negocio que suponen\u00bb, dice el pre\u00e1mbulo), no corregir ninguna externalidad.<\/li>\n<li>Su peso real es menor que el 10 %, porque quien pasa a tributar puede deducir el IVA de sus gastos: limpieza, gesti\u00f3n, comisiones de plataforma, suministros y mobiliario.<\/li>\n<li>Grava m\u00e1s al peque\u00f1o anfitri\u00f3n que gestiona \u00e9l mismo su piso que al operador profesional.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El recargo del IBI es municipal y voluntario, lo que le introduce variaci\u00f3n e incertidumbre en un pa\u00eds con m\u00e1s de 8.000 municipios, pero a cambio se puede focalizar. Adem\u00e1s, se apoya en dos m\u00e9tricas cuestionables:<\/p>\n<ul>\n<li>Se activa por la declaraci\u00f3n de zona tensionada, que mide rentas y precios en relaci\u00f3n con los ingresos. Es un indicador como mucho indirecto e imperfecto de la externalidad tur\u00edstica y, adem\u00e1s, depende de que la comunidad quiera declarar la zona.<\/li>\n<li>Escala con el n\u00famero de pisos tur\u00edsticos del mismo titular, que mide concentraci\u00f3n de la propiedad, no saturaci\u00f3n del barrio.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Adem\u00e1s, el IBI es un impuesto que tiende a operar en el orden de magnitud de los cientos de euros, no en miles.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">Vivienda vac\u00eda y segundas residencias<\/h2>\n<div style=\"background: #f5f5f2; border: 1px solid #e6e6e0; border-radius: 4px; padding: 18px 22px; margin: 28px 0; color: #4a4a48; font-size: 0.95em; line-height: 1.65;\">\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\"><strong style=\"color: #2b2b29;\">Lo que dice la medida.<\/strong><\/p>\n<ul style=\"margin: 0; padding-left: 1.25em;\">\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>IRPF.<\/strong> Desde 2027, la imputaci\u00f3n de rentas por inmuebles que no son vivienda habitual ni est\u00e1n alquilados pasa a una escala progresiva sobre la suma de sus valores catastrales: del 1,1 % al 1,5 %, al 2 % y al 3 %.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>IBI.<\/strong> Se mantiene el recargo sobre viviendas vac\u00edas que ya permit\u00eda la Ley de Vivienda.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\"><strong>Venta a entes p\u00fablicos.<\/strong> Hasta finales de 2027 queda exenta la ganancia por vender a entes p\u00fablicos de vivienda viviendas que llevan al menos dos a\u00f1os vac\u00edas sin causa. La exenci\u00f3n es total hasta 200.000 euros y decreciente hasta 800.000. La parte no exenta puede reinvertirse en una cuenta de ahorro con ventajas fiscales.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<p><strong>El impacto que cabe esperar.<\/strong> La evidencia sugiere que un impuesto sobre la vivienda vac\u00eda funciona, pero de forma moderada: en Francia redujo la vacancia un 13 % entre 1997 y 2001, sobre todo la de larga duraci\u00f3n (Seg\u00fa, 2020).<\/p>\n<p>La pregunta de fondo es si se puede dise\u00f1ar un impuesto lo bastante agresivo que funcione, y no est\u00e1 claro. Solemos pensar el coste de oportunidad de no alquilar como el impuesto (m\u00ednimo) m\u00e1s la renta perdida. Pero el propietario puede tener buenas razones para valorar la vivienda m\u00e1s fuera del mercado de larga duraci\u00f3n. No sabemos qu\u00e9 uso le da: si vive all\u00ed semanas al a\u00f1o, como en una casa de la playa, alquilarla a largo plazo significa renunciar a ese uso y pagarlo en alquiler de corto plazo. Tampoco qu\u00e9 uso le quiere dar: aunque hoy no la use, puede querer tenerla para un familiar, un hijo, etc\u00e9tera. Con la mayor duraci\u00f3n e incertidumbre que estos RDL inyectan en el alquiler de larga duraci\u00f3n, esto se vuelve m\u00e1s importante.<\/p>\n<p>Un impuesto que venciera estas razones tendr\u00eda que ser del orden de la renta perdida, y no parece sencillo ni evidente c\u00f3mo articularlo legal ni pol\u00edticamente. Desde luego, es dif\u00edcil que quepa en el orden de magnitud del IBI.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">Venta de vivienda vac\u00eda al parque p\u00fablico<\/h2>\n<div style=\"background: #f5f5f2; border: 1px solid #e6e6e0; border-radius: 4px; padding: 18px 22px; margin: 28px 0; color: #4a4a48; font-size: 0.95em; line-height: 1.65;\">\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\"><strong style=\"color: #2b2b29;\">Lo que dice la medida.<\/strong> Hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia patrimonial que obtiene un particular al vender una vivienda a un ente p\u00fablico dedicado a la promoci\u00f3n y gesti\u00f3n de vivienda social o asequible queda exenta del IRPF. Para ello hacen falta dos condiciones: que el valor de la venta no llegue a 800.000 euros y que la vivienda haya estado desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos a\u00f1os anteriores. La exenci\u00f3n es total hasta 200.000 euros de valor y se va reduciendo entre 200.000 y 800.000. El comprador tiene que dar a la vivienda una protecci\u00f3n permanente.<\/p>\n<p style=\"margin: 0;\">La parte de la ganancia que no queda exenta tambi\u00e9n puede librarse del impuesto. Para eso, el vendedor tiene que reinvertir la parte proporcional del importe de la venta en la modalidad de reinversi\u00f3n de la nueva Cuenta de Ahorro e Inversi\u00f3n Financia Europa. Dispone de seis meses, que cuentan desde la venta o desde que entre en vigor la orden que pone en marcha la cuenta, si la venta es anterior. El m\u00e1ximo es de 800.000 euros y el dinero no puede retirarse durante cinco a\u00f1os. Esta v\u00eda solo se aplica a las ventas hechas una vez pasados treinta d\u00edas h\u00e1biles desde la entrada en vigor del decreto. El texto regula, adem\u00e1s, c\u00f3mo se acredita la desocupaci\u00f3n, qu\u00e9 ocurre cuando hay varios titulares y la devoluci\u00f3n del beneficio, con intereses, si se incumplen las condiciones.<\/p>\n<\/div>\n<p><strong>El impacto que cabe esperar.<\/strong> La exenci\u00f3n baja el precio m\u00ednimo al que un propietario acepta vender a un comprador p\u00fablico, porque aumenta lo que le queda despu\u00e9s de impuestos. C\u00f3mo se reparte esa diferencia entre vendedor y comprador depender\u00e1, en realidad, de c\u00f3mo se fije el precio. Si el ente p\u00fablico paga el valor de mercado, el vendedor se queda con todo el beneficio fiscal. Si negocia, o si aplica precios m\u00e1ximos inferiores al mercado (como suele ocurrir en la compra p\u00fablica de vivienda, de hecho), una parte del beneficio llega al comprador en forma de precio m\u00e1s bajo. En ese caso, la exenci\u00f3n act\u00faa como una subvenci\u00f3n a la compra p\u00fablica pagada con recaudaci\u00f3n del IRPF.<\/p>\n<p>Sabemos que los impuestos sobre plusval\u00edas patrimoniales pueden limitar o frenar la transmisi\u00f3n, y eliminarlas tendr\u00eda el efecto contrario: en Estados Unidos la exenci\u00f3n de plusval\u00edas en la venta de vivienda aprobada en 1997 increment\u00f3 alrededor de un 20-24% la tasa de venta de viviendas que implicaban ganancias bajas o moderadas (Shan, 2011). Pero no afrontar dicho impuesto es solo uno de varios motivos para mantener una vivienda vacante, y la medida no cambia los dem\u00e1s, como el uso propio o la expectativa de usarla m\u00e1s adelante (ya comentadas en este <em>post<\/em>).<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, el hecho de que exista un requisito de dos a\u00f1os de desocupaci\u00f3n impide aprovechar la medida para otras viviendas que no se encuentran vacantes, y que tambi\u00e9n podr\u00edan incorporarse al parque p\u00fablico, incluidas las viviendas alquiladas.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, cabe suponer que el volumen de operaciones depender\u00e1 sobre todo del comprador. La exenci\u00f3n aumenta el n\u00famero de propietarios dispuestos a vender, pero las compras dependen del presupuesto de los entes p\u00fablicos. Tambi\u00e9n dependen de su capacidad para tramitarlas y para rehabilitar y gestionar viviendas dispersas, que hoy es muy limitada.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">Pr\u00e9stamos para la entrada de la primera vivienda<\/h2>\n<div style=\"background: #f5f5f2; border: 1px solid #e6e6e0; border-radius: 4px; padding: 18px 22px; margin: 28px 0; color: #4a4a48; font-size: 0.95em; line-height: 1.65;\">\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\"><strong style=\"color: #2b2b29;\">Lo que dice la medida.<\/strong> El mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, prestar\u00e1 a quien compre con hipoteca su primera vivienda habitual. El pr\u00e9stamo cubre el menor de dos importes: el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 euros. No tiene intereses ni comisiones. La carencia es igual al plazo de la hipoteca, con un m\u00e1ximo de 30 a\u00f1os, y despu\u00e9s se devuelve en hasta diez a\u00f1os.<\/p>\n<p style=\"margin: 0;\">Un acuerdo del Consejo de Ministros fijar\u00e1 beneficiarios, l\u00edmites e importe inicial. El articulado no fija l\u00edmite de edad. S\u00ed establece que \u00ablas viviendas adquiridas quedar\u00e1n sujetas permanentemente a un precio m\u00e1ximo de transmisi\u00f3n\u00bb, pero no concreta c\u00f3mo se calcula ese precio: queda remitido al desarrollo posterior. Civio lo describe como el precio de compra actualizado con el IPC, un criterio que no aparece en el texto del decreto.<\/p>\n<\/div>\n<p><strong>El impacto que cabe esperar.<\/strong> El problema central es que la rigidez de la oferta actual vuelve la generosidad de la ayuda \u2014que es real: es bastante dinero\u2014 en su contra. Efectivamente, la medida relaja la restricci\u00f3n que m\u00e1s constri\u00f1e a los compradores j\u00f3venes, que es la entrada, y lo hace para muchos a la vez en los mismos mercados. Pero si la oferta es incapaz de responder movilizando nueva vivienda, lo m\u00e1s probable es que esto termine incrementando los precios. Es lo que encontraron Carozzi, Hilber y Yu (2024) al estudiar Help to Buy, el programa brit\u00e1nico de pr\u00e9stamos para la entrada (un 20 % del precio, sin intereses los primeros cinco a\u00f1os):<\/p>\n<ul>\n<li>En el Gran Londres, con una oferta muy restringida, el programa subi\u00f3 los precios m\u00e1s que el valor presente de la subvenci\u00f3n impl\u00edcita y no tuvo efecto detectable sobre la construcci\u00f3n.<\/li>\n<li>Cerca de la frontera con Gales, con una oferta m\u00e1s el\u00e1stica, aument\u00f3 la construcci\u00f3n sin mover los precios.<\/li>\n<li>Los promotores, adem\u00e1s, concentraron viviendas justo por debajo del precio m\u00e1ximo del programa, construyeron unidades m\u00e1s peque\u00f1as y mejoraron sus resultados.<\/li>\n<\/ul>\n<p>TU CASA es m\u00e1s generoso que Help to Buy y, tal como est\u00e1 descrito, ni siquiera tiene el canal hacia la construcci\u00f3n: la gran mayor\u00eda de las compraventas en Espa\u00f1a son de vivienda usada. En mercados con oferta el\u00e1stica, fuera de las grandes \u00e1reas urbanas, podr\u00eda trasladarse menos a precios y m\u00e1s a oferta; pero en los grandes mercados tensionados lo m\u00e1s probable es que acabe en no poca medida en precios.<\/p>\n<p>Que haya un precio m\u00e1ximo de venta permanente har\u00e1 que el comprador cambie revalorizaci\u00f3n real por el pr\u00e9stamo. Eso reduce la demanda del programa, y con ella la presi\u00f3n sobre precios, y va formando un parque de viviendas en propiedad a precio limitado. Pero ancla al comprador a la vivienda, porque quien vende al precio limitado tiene que volver a comprar a precio de mercado.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">Avales y un fondo de impacto social<\/h2>\n<div style=\"background: #f5f5f2; border: 1px solid #e6e6e0; border-radius: 4px; padding: 18px 22px; margin: 28px 0; color: #4a4a48; font-size: 0.95em; line-height: 1.65;\">\n<p style=\"margin: 0 0 .7em;\"><strong style=\"color: #2b2b29;\">Lo que dice la medida.<\/strong><\/p>\n<ul style=\"margin: 0; padding-left: 1.25em;\">\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>Avales para alquiler social o asequible (art\u00edculo 16).<\/strong> Regula una l\u00ednea de avales del Estado de hasta 2.000 millones de euros, a trav\u00e9s del ICO y con plazos de hasta 35 a\u00f1os. Cubre en parte los pr\u00e9stamos a promotores p\u00fablicos y privados para ampliar o mejorar el parque de alquiler social o asequible.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>Construcci\u00f3n industrializada (art\u00edculos 15 y 17).<\/strong> El art\u00edculo 17 a\u00f1ade otra l\u00ednea de 280 millones, hasta 2040, para pymes que fabriquen o promuevan con construcci\u00f3n industrializada. El art\u00edculo 15 permite hipotecar los componentes industrializados.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: .45em;\"><strong>Fondo de Vivienda de Impacto Social (art\u00edculo 13).<\/strong> Se crea sin personalidad jur\u00eddica y con duraci\u00f3n indefinida, para financiar proyectos innovadores con impacto social y atraer inversi\u00f3n privada. Se dotar\u00e1 con el presupuesto del Ministerio y se desarrollar\u00e1 por reglamento.<\/li>\n<li style=\"margin-bottom: 0;\"><strong>Proveedores sociales (disposici\u00f3n adicional primera).<\/strong> Da seis meses para definir y certificar a los \u00abproveedores sociales de vivienda asequible\u00bb, cooperativas incluidas, con las <em>housing associations<\/em> brit\u00e1nicas como referencia.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<p><strong>El impacto que cabe esperar.<\/strong> Es lo \u00fanico que act\u00faa positivamente sobre la oferta. La promoci\u00f3n de alquiler asequible requiere un ecosistema de financiaci\u00f3n y gesti\u00f3n que en Espa\u00f1a es escaso: actores orientados al lucro en otros plazos, o sin lucro en absoluto, emergentes y \u00e1vidos de disponer de m\u00e1s herramientas para poder crecer. Avales y fondos de impacto pueden abaratar capital y movilizar cr\u00e9dito a coste fiscal no inmediato (contingente y a largo plazo). Pero no queda claro cu\u00e1l ser\u00e1 el efecto diferencial, especialmente en ausencia de una eliminaci\u00f3n de barreras regulatorias.<\/p>\n<h2 style=\"margin-top: 2.2em;\">Referencias<\/h2>\n<ul style=\"font-size: .93em; line-height: 1.6;\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-20266\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto-ley 26\/2026, de 29 de septiembre<\/a>, por el que se adoptan medidas urgentes para la protecci\u00f3n de la funci\u00f3n social de la vivienda y la ampliaci\u00f3n de la oferta de vivienda asequible (BOE n\u00fam. 241).<\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2026-20385\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Real Decreto-ley 27\/2026, de 29 de septiembre<\/a>, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.<\/li>\n<li>Civio, <a href=\"https:\/\/civio.es\/el-boe-nuestro-de-cada-dia\/2026\/09\/30\/decretos-ley-vivienda\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Todas las medidas del decreto ley de vivienda<\/a>.<\/li>\n<li>Civio, <a href=\"https:\/\/civio.es\/el-boe-nuestro-de-cada-dia\/2026\/10\/01\/el-decreto-ley-de-prorrogas-indefinidas-del-alquiler-llega-al-boe-por-separado-y-con-vistas-a-lo-que-pase-en-el-congreso\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">El decreto ley de pr\u00f3rrogas indefinidas del alquiler llega al BOE por separado<\/a>.<\/li>\n<li>Carozzi, F., Hilber, C. y Yu, X. (2024). On the economic impacts of mortgage credit expansion policies: Evidence from Help to Buy. <em>Journal of Urban Economics<\/em>.<\/li>\n<li>Casas-Arce, P. y Saiz, A. (2010). Owning versus renting: Do courts matter? <em>Journal of Law and Economics<\/em>.<\/li>\n<li>Collinson, R. et al. (2024). Eviction and poverty in American cities. <em>Quarterly Journal of Economics<\/em>.<\/li>\n<li>Diamond, R., McQuade, T. y Qian, F. (2019). The effects of rent control expansion on tenants, landlords, and inequality: Evidence from San Francisco. <em>American Economic Review<\/em>.<\/li>\n<li>Fack, G. (2006). Are housing benefits an effective way to redistribute income? Evidence from a natural experiment in France. <em>Labour Economics<\/em>.<\/li>\n<li>Garcia-L\u00f3pez, M. \u00c0., Jofre-Monseny, J., Mart\u00ednez-Mazza, R. y Seg\u00fa, M. (2020). Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona. <em>Journal of Urban Economics<\/em>.<\/li>\n<li>Glaeser, E. y Gyourko, J. (2018). The economic implications of housing supply. <em>Journal of Economic Perspectives<\/em>.<\/li>\n<li>Hilber, C. y Vermeulen, W. (2016). The impact of supply constraints on house prices in England. <em>Economic Journal<\/em>.<\/li>\n<li>Kleven, H. y Waseem, M. (2013). Using notches to uncover optimization frictions and structural elasticities. <em>Quarterly Journal of Economics<\/em>.<\/li>\n<li>Seg\u00fa, M. (2020). The impact of taxing vacancy on housing markets: Evidence from France. <em>Journal of Public Economics<\/em>.<\/li>\n<li>Shan, H. (2011). The effect of capital gains taxation on home sales: Evidence from the Taxpayer Relief Act of 1997. <em>Journal of Public Economics<\/em>.<\/li>\n<li>Weitzman, M. (1974). Prices vs. quantities. <em>Review of Economic Studies<\/em>.<\/li>\n<li>INE, Censos de Poblaci\u00f3n y Viviendas 2021.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El Gobierno ha aprobado dos Reales Decretos-ley (RDL) con una bater\u00eda de reformas amplia y diversa sobre vivienda: el Real Decreto-ley 26\/2026, de protecci\u00f3n de la funci\u00f3n social de la vivienda y ampliaci\u00f3n de la oferta asequible, y el Real Decreto-ley 27\/2026, de estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. 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