{"id":14307,"date":"2026-09-29T08:00:00","date_gmt":"2026-09-29T06:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/?p=14307"},"modified":"2026-09-29T09:10:51","modified_gmt":"2026-09-29T07:10:51","slug":"envejecer-de-alquiler-la-vejez-espanola-deja-de-estar-protegida-por-la-propiedad","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/es\/blog\/envejecer-de-alquiler-la-vejez-espanola-deja-de-estar-protegida-por-la-propiedad\/","title":{"rendered":"Envejecer de alquiler"},"content":{"rendered":"
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Ideas clave<\/h3>\n

\u2192 Entre los hogares cuya persona de referencia tiene 65 a\u00f1os o m\u00e1s, el alquiler a precio de mercado ha pasado del 3,7 % en 2008 al 5,5 % en 2025.<\/p>\n

\u2192 Hacia los 35 a\u00f1os, el 37,6 % de los hogares espa\u00f1oles encabezados por nacidos entre 1986 y 1995 vive de alquiler a precio de mercado. La generaci\u00f3n anterior, a esa misma edad, estaba en el 27,1 %. La misma escalera aparece en todos los tramos de edad en los que dos generaciones coinciden, entre los 29 y los 74 a\u00f1os, aunque entre los 57 y los 64 es peque\u00f1a.<\/p>\n

\u2192 Por ahora, la distancia no parece cerrarse al envejecer. Se estrecha en la treintena y la cuarentena y, a partir de los 50 a\u00f1os, apenas se mueve.<\/p>\n

\u2192 Bajo el supuesto ilustrativo de que cada generaci\u00f3n conserva la distancia que hoy tiene con la anterior, los hogares de 65 a\u00f1os o m\u00e1s que alquilan a precio de mercado pasar\u00edan del 5,5 % actual a en torno al 8 % en 2035 y al 13 % en 2045. Sin esa distancia (es decir, si las generaciones convergieran por completo), se quedar\u00edan en torno al 5,5 %. El espacio entre ambas cifras delimita el abanico de escenarios plausibles.<\/p>\n

\u2192 Un inquilino de mercado dedica en torno a un tercio de su renta a la vivienda a cualquier edad; el propietario de 65 a\u00f1os o m\u00e1s, un 9 %. Sin un alquiler a un precio que permita ahorrar, sin otros veh\u00edculos para construir patrimonio y sin m\u00e1s oferta, esa escalera desemboca en la vejez.<\/p>\n<\/div>\n

<\/h3>\n

La Encuesta de Condiciones de Vida (ECV), que el INE realiza cada a\u00f1o, pregunta a cada hogar por el r\u00e9gimen de tenencia de su vivienda. Adem\u00e1s de la propiedad, con y sin hipoteca, distingue tres situaciones: el alquiler a precio de mercado, el alquiler a precio inferior al de mercado y la cesi\u00f3n gratuita, en la que el hogar no paga nada porque un familiar, una empresa o una instituci\u00f3n le deja la vivienda. Esta pregunta permite responder a una cuesti\u00f3n concreta: si cada vez m\u00e1s personas mayores viven de alquiler, y en qu\u00e9 grado, algo especialmente relevante en un pa\u00eds en el que durante las \u00faltimas d\u00e9cadas una inmensa mayor\u00eda de la poblaci\u00f3n llegaba a la jubilaci\u00f3n con vivienda en propiedad.<\/p>\n

Dentro del alquiler, la encuesta distingue dos situaciones. El alquiler a precio de mercado es el de quien paga por su vivienda lo que se paga en el mercado, aunque luego alguien le devuelva una parte. El alquiler a precio inferior al de mercado recoge cualquier alquiler por debajo de ese precio, lo que probablemente incluye la vivienda social o asequible y los alquileres a familiares o conocidos a precio reducido; seg\u00fan el cuestionario, incluye expresamente las viviendas de renta antigua. Se conoce como renta antigua a los contratos de alquiler de vivienda firmados antes del 9 de mayo de 1985. Siguen rigi\u00e9ndose, con algunos cambios, por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y la ley de 1994 limit\u00f3 cu\u00e1ntas veces pueden pasar de una persona a otra: cuando el contrato se transmite a un hijo, se extingue a los dos a\u00f1os, salvo que tenga una discapacidad igual o superior al 65 %.<\/p>\n

Entre los hogares cuya persona de referencia tiene 65 a\u00f1os o m\u00e1s, el alquiler por debajo de mercado ha bajado del 3,5 % en 2008 al 2,3 % en 2025. En cambio, el alquiler a precio de mercado ha subido del 3,7 % al 5,5 %. El gr\u00e1fico muestra c\u00f3mo se han cruzado ambas trayectorias. En 2008, las dos formas de alquiler pesaban pr\u00e1cticamente lo mismo entre los hogares de 65 a 74 a\u00f1os y entre los de 75 o m\u00e1s. Desde entonces, el alquiler de mercado ha crecido y el alquiler por debajo de mercado ha retrocedido. Entre los hogares de 75 a\u00f1os o m\u00e1s, este \u00faltimo pes\u00f3 m\u00e1s que el de mercado en casi todos los a\u00f1os entre 2009 y 2015; desde 2016 ocurre siempre lo contrario, y en 2025 el de mercado ya lo duplica (4,6 % frente a 2,2 %). En la franja que llegar\u00e1 a la jubilaci\u00f3n en la pr\u00f3xima d\u00e9cada, la de 55 a 64 a\u00f1os, el alquiler de mercado ha pasado del 6,8 % al 11,8 %, mientras que el alquiler por debajo de mercado se ha movido entre el 2 % y el 4 %.<\/p>\n

\"Hogares<\/p>\n

Esta es la tendencia hasta hoy, pero \u00bfqu\u00e9 cabe esperar del futuro? Aproximarlo importa porque podr\u00eda argumentarse que la alta prevalencia de la propiedad es lo que ha protegido a la vejez espa\u00f1ola de los problemas de acceso a la vivienda: la propiedad ha funcionado a la vez como veh\u00edculo de ahorro y, despu\u00e9s, como herencia. En lo que sigue tratamos de calibrar si seguir\u00e1 siendo as\u00ed cuando lleguen a esa edad las generaciones que hoy tienen 35, 45 o 55 a\u00f1os.<\/p>\n

A la misma edad, m\u00e1s alquiler de mercado<\/h3>\n

Un primer paso para responder a esta pregunta pasa por comparar a cada generaci\u00f3n con la anterior cuando ambas ten\u00edan la misma edad. La ECV no sigue a los mismos hogares a\u00f1o tras a\u00f1o, pero s\u00ed permite agruparlos seg\u00fan el periodo de diez a\u00f1os en que naci\u00f3 su cabeza de familia (1946-1955, 1956-1965, y as\u00ed sucesivamente) y seguir a cada grupo, ola a ola, mientras envejece. Es un m\u00e9todo an\u00e1logo al que usa el Banco de Espa\u00f1a con la Encuesta Financiera de las Familias para comparar la propiedad de la vivienda entre generaciones (Barcel\u00f3, Bover, Crespo y Guirola, 2025<\/a>), aqu\u00ed aplicado al alquiler a precio de mercado.<\/p>\n

\"Hogares<\/p>\n

Cada l\u00ednea del gr\u00e1fico es una generaci\u00f3n y cada punto, un a\u00f1o de la encuesta. Las l\u00edneas no se cruzan: a cualquier edad, la generaci\u00f3n m\u00e1s joven alquila a precio de mercado m\u00e1s que la anterior. Las comparaciones m\u00e1s n\u00edtidas salen de mirar a cada generaci\u00f3n en 2025 y a la anterior en 2015, cuando ten\u00eda la misma edad media. Hacia los 35 a\u00f1os alquila a precio de mercado el 37,6 % de los hogares de los nacidos en 1986-1995, frente al 27,1 % de los nacidos en 1976-1985 a esa edad: 10,5 puntos m\u00e1s. Hacia los 45, la diferencia es de 7,9 puntos (25,4 % frente a 17,5 %); hacia los 54, de 6,1 (15,9 % frente a 9,8 %); hacia los 64, de solo 1,2 (7,7 % frente a 6,4 %), una diferencia que no es estad\u00edsticamente distinta de cero, y hacia los 74, de 3,4 (6,2 % frente a 2,8 %).<\/p>\n

Si miramos a la propiedad obtenemos el resultado espejo: a los 35 a\u00f1os, el 45,9 % de los hogares de los nacidos en 1986-1995 es propietario, frente al 58,6 % de la generaci\u00f3n anterior a esa edad.<\/p>\n

Cabe preguntarse si esta escalera es solo un reflejo de qui\u00e9n llega a formar su propio hogar. No parece, al menos para estos grupos (es posible que s\u00ed lo sea para los menores de 30, con tasas de no emancipaci\u00f3n notablemente m\u00e1s altas en periodos recientes): a la misma edad, la proporci\u00f3n de cada generaci\u00f3n que encabeza un hogar sobre el total de esa generaci\u00f3n es muy parecida (el 40,5 % de los nacidos en 1986-1995 hacia los 35 a\u00f1os, frente al 43,7 % de la generaci\u00f3n anterior a esa edad), y a partir de los 45 las diferencias son de dos puntos y medio o menos.<\/p>\n

La inmigraci\u00f3n, en cambio, s\u00ed parece jugar un papel. Los hogares encabezados por personas nacidas fuera de Espa\u00f1a alquilan a precio de mercado mucho m\u00e1s que los encabezados por nacidos en Espa\u00f1a: hacia los 35 a\u00f1os, en torno a dos de cada tres, frente a menos de uno de cada cuatro. Y su peso ha crecido entre las generaciones j\u00f3venes: eran el 18,5 % de los hogares de los nacidos en 1976-1985 cuando ten\u00edan 35 a\u00f1os, y son el 31,7 % de los de 1986-1995 a esa misma edad. Para la pregunta de este post, sin embargo, lo que cuenta es el conjunto, en la medida en que, al menos por ahora y salvo din\u00e1micas de retorno, cabe asumir que buena parte de esos hogares tambi\u00e9n envejecer\u00e1 en Espa\u00f1a.<\/p>\n

La distancia no se cierra con los a\u00f1os<\/h3>\n

Si las generaciones j\u00f3venes se limitaran a retrasar la compra, las l\u00edneas del gr\u00e1fico caer\u00edan con fuerza al acercarse a los 50 y las distancias se cerrar\u00edan. No es lo que se observa. Los hogares de los nacidos en 1976-1985 pasan del 27,1 % en alquiler de mercado a los 35 a\u00f1os al 25,4 % a los 45; los de 1966-1975, del 15,7 % a los 38 a\u00f1os al 15,9 % a los 54, con m\u00e1ximos en torno al 18,5 % entre los 42 y los 48.<\/p>\n

Cuando se compara a las mismas dos generaciones con cinco a\u00f1os de diferencia, la distancia se estrecha con fuerza en la treintena (entre los 35-39 y los 40-44 a\u00f1os pasa de 15,1 a 9,4 puntos), bastante menos en la cuarentena (entre casi uno y dos puntos cada cinco a\u00f1os) y, a partir de los 50, se mantiene con variaciones de un punto arriba o abajo; pasados los 70 incluso se ensancha algo. Entre los hogares encabezados por nacidos en Espa\u00f1a, la salida del alquiler es bastante m\u00e1s intensa: los de 1976-1985 bajan del 17,9 % al 13,1 % entre los 35 y los 45 a\u00f1os, casi cinco puntos, frente a menos de dos en el conjunto. La l\u00ednea agregada se sostiene en parte porque entran hogares encabezados por nacidos fuera.<\/p>\n

La \u00fanica l\u00ednea que cae con fuerza es la de los nacidos en 1986-1995, del 49,1 % en 2017 al 37,6 % en 2025. A priori, parece una ca\u00edda real, concentrada en la pandemia: siguiendo a los mismos hogares en el panel de la ECV, casi el 12 % de sus inquilinos de mercado pas\u00f3 a ser propietario entre 2020 y 2021, frente a entre el 3,7 % y el 7,6 % en los dem\u00e1s a\u00f1os. Pero parte de una base muy minoritaria, porque en 2017 solo el 18 % de esa generaci\u00f3n encabezaba su propio hogar, y desde 2021 se ha aplanado. Incluso pese a esta correcci\u00f3n puntual, que luego se normaliz\u00f3 en una din\u00e1mica similar a la de otras generaciones, esta generaci\u00f3n est\u00e1 hoy 10 puntos por encima de la anterior a su misma edad.<\/p>\n

Si la distancia se mantiene<\/h3>\n

\u00bfQu\u00e9 implica esto para la vejez? Una forma transparente de verlo es una cuenta condicional e ilustrativa, que no asigna probabilidades a ning\u00fan escenario sino que aproxima un intervalo: suponer que la generaci\u00f3n que llegar\u00e1 a cada edad dentro de diez a\u00f1os conserva la distancia que hoy tiene con la que ocupa esa edad ahora, y comparar el resultado con un escenario sin distancia, en el que se mantienen las tasas por edad de hoy.<\/p>\n

\"Hogares<\/p>\n

Si la distancia se mantiene, los hogares de 65 a\u00f1os o m\u00e1s en alquiler de mercado pasar\u00edan del 5,5 % de 2025 a entre el 8,1 % y el 8,4 % en 2035, y a entre el 12,6 % y el 13,5 % en 2045, seg\u00fan c\u00f3mo se mida la distancia de partida. Sin distancia entre generaciones, se quedar\u00edan entre el 5,3 % y el 5,5 %. La zona sombreada del gr\u00e1fico recoge el espacio entre ambos escenarios. Dicho de otro modo: en el primer caso, la proporci\u00f3n de hogares mayores que paga un alquiler de mercado se multiplicar\u00eda por algo menos de dos y medio en veinte a\u00f1os.<\/p>\n

No es una previsi\u00f3n. La cuenta no incorpora cambios en los precios, en la pol\u00edtica de vivienda ni en las herencias. Pero tampoco parece una exageraci\u00f3n si tenemos en cuenta que, aplicada hacia atr\u00e1s con horizontes de cinco a\u00f1os, que es lo que permite la ECV, la regla se qued\u00f3 corta o acert\u00f3, y nunca se pas\u00f3. Entre 2013-2015 y 2018-2019, por ejemplo, habr\u00eda anticipado un 3,5 % de hogares mayores en alquiler de mercado, y el dato observado fue un 4,5 %. La cuenta se detiene en 2045 porque llevarla m\u00e1s lejos obligar\u00eda a proyectar a los nacidos en 1986-1995, observados solo hasta los 35 a\u00f1os, que es justo la edad a la que las distancias todav\u00eda se estrechan.<\/p>\n

El alquiler no se jubila ni se convierte en patrimonio<\/h3>\n

Que m\u00e1s hogares lleguen a la vejez alquilando ser\u00eda un asunto menor si alquilar y ser propietario costaran lo mismo en cada etapa de la vida, y si la propiedad, con su mayor coste al inicio, no fuera un veh\u00edculo crucial de construcci\u00f3n de patrimonio.<\/p>\n

\"Gasto<\/p>\n

El hogar mediano que alquila a precio de mercado dedica a la vivienda entre el 29 % y el 35 % de su renta en todas las franjas de edad hasta los 74 a\u00f1os, y el 41 % a partir de los 75, aunque esta \u00faltima cifra descansa en una muestra peque\u00f1a. En el propietario, el gasto baja del 13 % entre los 25 y los 34 a\u00f1os a en torno al 8 % entre los 55 y los 74. Entre los hogares de 65 a\u00f1os o m\u00e1s, la diferencia es del 33,8 % frente al 9,1 %. El gasto del propietario no incluye la amortizaci\u00f3n de la hipoteca, que no es un coste sino ahorro en forma de vivienda: es precisamente lo que el inquilino no acumula.<\/p>\n

Esa distancia se nota en la capacidad de absorber golpes. El 57,3 % de los hogares mayores que alquilan a precio de mercado no puede afrontar un gasto imprevisto, frente al 26,0 % de los propietarios de su edad. Y no es solo una cuesti\u00f3n de renta: la distancia se repite en los cinco quintiles de renta; en el central, por ejemplo, es del 47,5 % frente al 27,4 %, aunque con solo 88 hogares inquilinos en la muestra.<\/p>\n

Y se aprecia, sobre todo, en el patrimonio. Seg\u00fan la Encuesta Financiera de las Familias de 2024, la riqueza neta mediana de los hogares propietarios de su vivienda principal, en el conjunto de todas las edades, es de 239.300 euros, frente a 6.400 euros en el resto de reg\u00edmenes de tenencia. El propio Banco de Espa\u00f1a<\/a> advierte en su \u00faltimo Informe Anual que \u00abun elevado esfuerzo asociado al arrendamiento de vivienda puede limitar la capacidad de ahorro de los hogares\u00bb y que la menor acumulaci\u00f3n de patrimonio har\u00eda a las cohortes j\u00f3venes \u00abm\u00e1s vulnerables a la materializaci\u00f3n de posibles perturbaciones macroecon\u00f3micas adversas\u00bb.<\/p>\n

Nada de esto, por cierto, contradice lo que mostramos en Inquilinos cada vez m\u00e1s ricos<\/a>. All\u00ed el esfuerzo medio de los inquilinos mejoraba porque los hogares con menos renta sal\u00edan del alquiler de mercado. Pero eso no quiere decir que los que quedan no se vean presionados.<\/p>\n

Qu\u00e9 har\u00eda falta<\/h3>\n

El problema no es necesariamente acceder a la vivienda por la v\u00eda del alquiler, sino llegar a la jubilaci\u00f3n pagando un alquiler de mercado sin haber podido acumular patrimonio por otra v\u00eda. Si la distancia entre generaciones se mantiene, eso ser\u00e1 cada vez m\u00e1s frecuente. De ah\u00ed se siguen tres l\u00edneas de actuaci\u00f3n.<\/p>\n

La primera es ampliar el alquiler a un precio que deje margen para ahorrar. Eso exige, adem\u00e1s de fomentar y facilitar la construcci\u00f3n de nueva vivienda, un parque asequible o social de otra escala.<\/p>\n

La segunda son veh\u00edculos de ahorro y patrimonio pensados para los hogares que no comprar\u00e1n. Para ocho de cada diez hogares mayores de hoy, seg\u00fan el INE, la vivienda ya pagada ha funcionado como el ahorro para la vejez. Una generaci\u00f3n que llega a los 54 a\u00f1os con uno de cada seis hogares alquilando a precio de mercado necesita otra v\u00eda para acumular.<\/p>\n

La tercera es la oferta, que condiciona a las otras dos: sin m\u00e1s vivienda, ni el alquiler asequible ni la compra ser\u00e1n alcanzables para quienes hoy est\u00e1n en la escalera. Depender\u00e1n exclusivamente de una herencia que, adem\u00e1s, llega cada vez m\u00e1s tarde a medida que aumenta la esperanza de vida, como ya advert\u00edamos en C\u00f3mo Espa\u00f1a est\u00e1 dejando de ser un pa\u00eds de propietarios entre las nuevas generaciones<\/a>.<\/p>\n

Nota metodol\u00f3gica.<\/strong> Datos de la ECV 2008-2025 (INE), cortes transversales anuales agrupados en un pseudopanel que no separa del todo los efectos de edad, cohorte y periodo. Seguimos el criterio del INE: el cabeza de familia, o persona de referencia, es la persona responsable de la vivienda, es decir, el miembro del hogar a cuyo nombre est\u00e1 el t\u00edtulo de propiedad o el contrato de alquiler, o a quien se ha cedido la vivienda. Con esta definici\u00f3n, los microdatos reproducen la serie oficial del INE de hogares de 65 a\u00f1os o m\u00e1s por r\u00e9gimen de tenencia (tabla 9994) con una d\u00e9cima de diferencia como m\u00e1ximo, y la propiedad por edad de la EFF 2022 y 2024 con un error medio de 4,0 puntos. La escalera apenas cambia con otras definiciones: a los 35 a\u00f1os es de 10,1 puntos con la regla que usa el Banco de Espa\u00f1a en la EFF (el titular o, si es mujer y convive con su pareja, la pareja) y de 10,2 si en las parejas se toma a quien m\u00e1s ingresa. Cohortes de diez a\u00f1os como en Barcel\u00f3, Bover, Crespo y Guirola (2025); solo se usan olas con al menos 400 hogares por cohorte. Los intervalos, obtenidos por remuestreo de hogares, no recogen el dise\u00f1o muestral, porque la ECV p\u00fablica no publica los estratos y, desde 2021, tampoco los conglomerados; son por tanto optimistas: la distancia a los 35 a\u00f1os va de 6,3 a 14,4 puntos y a los 64, de \u22120,5 a 3,0. En todas las olas el a\u00f1o de nacimiento se agrupa a partir de los 86 a\u00f1os; desde 2022 ese grupo abierto cae dentro de la cohorte 1936-1945, que por eso se muestra solo hasta 2021. La ola de 2020 se hizo por tel\u00e9fono por la pandemia. El gasto en vivienda es la mediana del gasto mensual total (alquiler, intereses hipotecarios, suministros y comunidad) multiplicado por doce, sobre la renta disponible del a\u00f1o anterior. El escenario de 2035 y 2045 aplica la regla por grupos de edad de cinco a\u00f1os, con la distancia medida entre 2015 y 2025 en una sola ola o en medias de tres olas, y pesos por edad envejecidos con la supervivencia de hogares observada; la cifra de 2045 usa tambi\u00e9n distancias medidas a los 45-49 a\u00f1os, que a\u00fan se estrechan algo, por lo que puede sobrestimarla ligeramente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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