![\"\"](\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/g5_cat_esfuerzo_excesivo.png\")
<\/p>\nA la hora de diagnosticar de manera diferencial los problemas del mercado de la vivienda en Espa\u00f1a respecto al contexto internacional, destacamos negativamente por el elevado sobreesfuerzo en el alquiler de mercado de los ciudadanos de los \u00faltimos deciles de la distribuci\u00f3n de la renta, algo que es consistente con la apabullante escasez de vivienda social en alquiler.<\/p>\n
Esto, que nos sit\u00faa a la cola de todas las clasificaciones internacionales, se ha atribuido de forma equivocada a la existencia de grandes tenedores que controlaban el precio del alquiler cuando toda la evidencia emp\u00edrica (Khametshin et al. 2024, calculan que solo un 8% de las viviendas en alquiler est\u00e1n en manos de personas jur\u00eddicas) indica que detentan una parte muy peque\u00f1a de un mercado tremendamente atomizado donde casi 2,5 millones de ciudadanos reportan a la Hacienda p\u00fablica ingresos inmobiliarios por arrendamiento. Establecido este err\u00f3neo diagn\u00f3stico la siguiente medida fue proponer la soluci\u00f3n del libro de texto cuando existe un control monopol\u00edstico (es decir, un solo ofertante) de un mercado: el control de precios del alquiler.<\/p>\n
La literatura econ\u00f3mica es muy clara sobre el efecto de las limitaciones de precios del alquiler cuando no existe un control monopol\u00edstico del mercado. Los estudios emp\u00edricos sobre el impacto de las limitaciones de rentas del alquiler muestran que no funcionan como sus promotores argumentan. El meta-an\u00e1lisis de Kholodilin (2024) muestra que de los estudios publicados todos menos uno se encuentra un impacto negativo sobre la oferta. La totalidad de los estudios analizados muestran una mala asignaci\u00f3n de las viviendas, y la gran mayor\u00eda un impacto de incremento de los precios de alquiler en las zonas no controladas por el traslado de la demanda ante la falta de oferta en las zonas controladas. Pero sin duda el trabajo m\u00e1s influyente por la calidad de la metodolog\u00eda y los datos utilizados, es Diamond et al. (2019) referido al caso de San Francisco. Este trabajo muestra que en el muy corto plazo la limitaci\u00f3n de alquileres redujo la movilidad y los desplazamientos desde San Francisco. En el medio y largo plazo provoc\u00f3 una reducci\u00f3n de la oferta del 15%, un aumento de los precios (5,1%) y una aceleraci\u00f3n de la gentrificaci\u00f3n por la venta de las unidades controladas a familias con muy altos ingresos que son las \u00fanicas que se pod\u00edan permitir comprar, cosa que acab\u00f3 expulsando a la clase media y media-alta que podr\u00eda haber alquilado.<\/p>\n
A pesar de la ausencia de indicios de cartelizaci\u00f3n en el mercado de la vivienda en alquiler y de la evidencia emp\u00edrica, la Ley de Vivienda aprob\u00f3 la posibilidad de que municipios y comunidades aut\u00f3nomas pudieran aplicar limitaciones al precio del alquiler. En Catalu\u00f1a se ha aplicado en dos periodos. El primer periodo de l\u00edmites de precio (Ley 11\/2020) dur\u00f3 desde el 22 de septiembre de 2020 hasta el 10 de marzo de 2022, fecha de la sentencia del Tribunal Constitucional 37\/2022 que declar\u00f3 inconstitucionales los preceptos esenciales sobre contenci\u00f3n de rentas. Con la cobertura de la Ley de Vivienda, el segundo periodo de control de rentas comenz\u00f3 el 16 de marzo de 2024. Monras y Montalvo (2023) muestran que las limitaciones del precio del alquiler en Catalu\u00f1a provocaron un cambio significativo en la composici\u00f3n de las viviendas en alquiler en las zonas declaradas tensionadas, as\u00ed como una reducci\u00f3n de los nuevos contratos.<\/p>\n
Los \u00faltimos datos de las fianzas depositadas muestran se\u00f1ales de que la limitaci\u00f3n de rentas no est\u00e1 funcionando como mecanismo para mejorar el acceso a la vivienda en alquiler. En primer lugar, los precios el alquiler por m2 vuelven a subir (fundamentalmente por un efecto composici\u00f3n descrito en Monr\u00e1s y Montalvo, 2023) como ya se observ\u00f3 en otras ciudades donde el efecto sobre la bajada del precio del alquiler tuvo una extensi\u00f3n temporal breve. Pero m\u00e1s importante es el efecto sobre la oferta. Algunos interpretaron la ca\u00edda de los nuevos contratos como el simple reflejo del aumento de la duraci\u00f3n de los mismos. Sin embargo, los datos del tercer trimestre de 2025 del saldo neto de contratos muestran una ca\u00edda en la ciudad de Barcelona al igual que sucediera en el tercer trimestre de 2024. Durante alg\u00fan tiempo despu\u00e9s de la aprobaci\u00f3n de la limitaci\u00f3n de alquileres sus partidarios argumentaron que el saldo neto de contratos segu\u00eda creciendo lo que era una muestra de que la pol\u00edtica no hab\u00eda afectado a la oferta. Sin embargo, aunque en algunos trimestres no ca\u00eda, el saldo neto era sustancialmente inferior al existente antes de la aprobaci\u00f3n de los l\u00edmites de rentas. El saldo neto de contratos sobre los nuevos contratos se desploma con la aplicaci\u00f3n de las limitaciones en los municipios de las zonas tensionadas mientras que se mantiene en las zonas de control.<\/p>\n
No obstante, los datos sobre fianzas tienen grandes problemas para ser utilizados como una fuente fiable de informaci\u00f3n para an\u00e1lisis de impacto y evaluaci\u00f3n. En primer lugar, los precios son cuestionables. Cuando se produce un control de precios en un mercado aparece un mercado negro. Muchas transacciones se producir\u00e1n a precios superiores a los marcados por la normativa dado que tanto propietarios como inquilinos est\u00e1n dispuestos a contratar a esos precios. Si este es el caso, y se plantea la contrataci\u00f3n de un gran n\u00famero de inspectores para asegurar que no se vulneran los precios m\u00e1ximos, lo que sucede es que las fianzas depositadas se ajustan artificialmente a los precios m\u00e1ximos.<\/p>\n
En segundo lugar, no todas las fianzas de viviendas se depositan por lo que no se sabe cu\u00e1l es el nivel de cobertura de los datos. No se sabe qu\u00e9 proporci\u00f3n de fianzas se depositan en Catalunya aunque se supone que se depositan m\u00e1s que en otras CC.AA. Adem\u00e1s, las pol\u00edticas cambian end\u00f3genamente la propensi\u00f3n a depositar fianzas: por ejemplo, si reduce la rentabilidad financiero fiscal ajustada por riesgo de los contratos regulares los propietarios pueden preferir inquilinos de contratos de temporada o reconvertir contratos regulares fraudulentos (para aprovechar la deducci\u00f3n fiscal) en contratos de temporada. Existe obligaci\u00f3n legal de depositar fianza tambi\u00e9n en este tipo de contratos, pero la realidad es que solo una proporci\u00f3n peque\u00f1a de fianzas en esta modalidad de alquiler se depositan.<\/p>\n
Los datos de la Agencia Tributaria muestra significativas diferencias en el n\u00famero de contratos de alquiler activos frente a los datos de fianzas del Incasol. Los datos de la Agencia Tributaria indican que el total de contratos de alquiler vigentes en Catalunya ha estado creciendo m\u00e1s lentamente que en cualquier otra comunidad aut\u00f3noma desde se comenz\u00f3 a hablar de las limitaciones de rentas. En 2023, \u00faltimo a\u00f1o disponible, solo en Melilla crec\u00edan m\u00e1s lentamente el n\u00famero de contratos de alquiler acumulados que en Catalu\u00f1a.<\/p>\n
Dadas las dificultades para poder analizar el efecto de la limitaci\u00f3n de renta a partir de los datos disponibles sobre fianzas por los problemas ya comentados, \u00bfexiste alguna forma alternativa que no precise de datos de rentas y oferta de vivienda en alquiler?<\/p>\n
Una posibilidad es aproximarse a sus consecuencias esperadas. Un modelo econ\u00f3mico simple de equilibrio parcial o de b\u00fasqueda y emparejamiento, partiendo del supuesto realista de que los inquilinos tienen una renta familiar inferior a la media de las familias, resultar\u00eda en una consecuencia clara en caso de exceso de demanda: la exclusi\u00f3n del mercado del alquiler de las familias con menos recursos. Por tanto, si la limitaci\u00f3n de precios del alquiler estuviera funcionando sin efectos sobre la oferta deber\u00edamos ver una reducci\u00f3n de la ratio de renta sobre alquiler y, simult\u00e1neamente, un incremento en la proporci\u00f3n de familias de bajos ingresos que acceden al mercado del alquiler. Si se observara una reducci\u00f3n del peso del alquiler sobre la renta familiar pero un aumento de la renta de los inquilinos por encima de la renta familiar media esto querr\u00eda decir que la restricci\u00f3n de oferta est\u00e1 causando un aumento de inquilinos \u201cricos\u201d limitando te\u00f3ricamente los precios a aquellos que no requerir\u00edan tal limitaci\u00f3n y excluyendo del mercado a los m\u00e1s necesitados. Mostramos tres indicadores a continuaci\u00f3n, y lo hacemos tanto para el conjunto de Espa\u00f1a como para la \u2018zona cero\u2019 de la regulaci\u00f3n del alquiler: Catalunya.<\/p>\n
Seg\u00fan los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV), la proporci\u00f3n de hogares en alquiler de mercado con esfuerzo excesivo (superior al 30% de la renta) ha ca\u00eddo de forma sostenida en los \u00faltimos a\u00f1os. En Catalunya, pasa del 41% en 2021 al 31% en 2025. La proporci\u00f3n que supera el 40%, que identifica las situaciones m\u00e1s cr\u00edticas, baja del 26% al 16%. Catalunya, que part\u00eda de niveles muy superiores a la media espa\u00f1ola, ha convergido hasta situarse pr\u00e1cticamente en el mismo nivel.<\/p>\n
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Este es precisamente el indicador que cabr\u00eda esperar que mejorase si los controles de alquiler estuvieran funcionando. Pero la tasa de esfuerzo mide la situaci\u00f3n de quienes logran acceder al alquiler, no la de quienes necesitan hacerlo. Si el mercado se vuelve m\u00e1s selectivo por escasez de oferta y los hogares con menos recursos quedan fuera, el indicador mejora mec\u00e1nicamente. Y, como veremos, esta mejora no se debe a que el alquiler sea m\u00e1s accesible sino a que ha cambiado qui\u00e9n alquila.<\/p>\n
El gr\u00e1fico siguiente muestra la renta mediana del hogar de cada r\u00e9gimen de tenencia dividida por la renta mediana del conjunto de hogares (25-64). Si el crecimiento de la renta fuera proporcional para todos los grupos, las l\u00edneas no mostrar\u00edan variaci\u00f3n. Pero un cambio se aprecia especialmente en la categor\u00eda de alquiler de mercado.<\/p>\n
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Entre 2020 y 2025, la ratio de la renta familiar de los inquilinos de mercado sube desde 0,78 hasta 0,82 en el conjunto de Espa\u00f1a y desde 0,70 hasta 0,86 en Catalunya. Esto significa, por ejemplo, que los inquilinos catalanes han pasado de ganar un 30% menos que la mediana a ganar un 14% menos: un estrechamiento sustancial en apenas cinco a\u00f1os. Las l\u00edneas de propietarios con y sin hipoteca, por el contrario, permanecen estables por encima de 1,0.<\/p>\n
La renta relativa de los inquilinos catalanes sube con m\u00e1s pendiente que la nacional, lo que indica que la limitaci\u00f3n de precios del alquiler convive con un mercado cuyos inquilinos son cada vez de mayor ingreso. Y, as\u00ed, por una parte se cambia el mix y por otra no se est\u00e1 limitando el precio a quienes necesitan protecci\u00f3n, sino a hogares que, en muchos casos, no la requerir\u00edan.<\/p>\n
Otra forma de verificar el cambio de composici\u00f3n es examinar en qu\u00e9 posici\u00f3n de la distribuci\u00f3n de renta de su comunidad aut\u00f3noma se sit\u00faan los inquilinos de mercado. Los quintiles de renta se calculan cada a\u00f1o dentro de cada comunidad aut\u00f3noma sobre el total de la poblaci\u00f3n de 25 a 64 a\u00f1os. Son una medida puramente relativa: si todas las rentas subiesen proporcionalmente, la composici\u00f3n por quintiles de cualquier grupo se mantendr\u00eda estable. Un cambio en esa composici\u00f3n solo puede reflejar un cambio en qui\u00e9n forma parte del grupo.<\/p>\n
Y, efectivamente, en los \u00faltimos cinco a\u00f1os (y especialmente desde 2022-2023) el porcentaje de poblaci\u00f3n en el quintil de menor ingreso ha disminuido del 37% al 32%, mientras repuntaba el grupo de otras formas de alquiler y cesi\u00f3n.<\/p>\n
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La din\u00e1mica es a\u00fan m\u00e1s pronunciada en la comunidad aut\u00f3noma que usamos como caso de estudio. El siguiente gr\u00e1fico muestra el periodo 2020-2025 para Catalunya. En 2020, alrededor del 41% de las personas en alquiler de mercado pertenec\u00edan al quintil m\u00e1s pobre. Para 2025, esa proporci\u00f3n ha bajado al 29%. Y la l\u00ednea gris (cesi\u00f3n gratuita y alquiler por debajo de precio de mercado): la concentraci\u00f3n en Q1 sube desde el 28% hasta el 41% en apenas cinco a\u00f1os.<\/p>\n
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La interpretaci\u00f3n m\u00e1s sencilla es que los hogares con menos ingresos no desaparecen; se desplazan del alquiler de mercado a arreglos familiares o informales. Las l\u00edneas de propiedad (con y sin hipoteca) presentan din\u00e1micas menos n\u00edtidas en ambos gr\u00e1ficos. Este trasvase es la imagen estad\u00edstica de la exclusi\u00f3n residencial. Los hogares que la regulaci\u00f3n pretend\u00eda proteger son precisamente los que est\u00e1n saliendo del mercado regulado.<\/p>\n
El espejo del mismo fen\u00f3meno se observa en el extremo opuesto de la distribuci\u00f3n. Si el alquiler de mercado fuera neutral en t\u00e9rminos de renta, el 40% de los inquilinos pertenecer\u00edan a los dos quintiles superiores. En 2020, la cifra rondaba el 19% en Catalunya y el 18% en Espa\u00f1a. Para 2025, ha subido al 26% y al 22% respectivamente. El alquiler de mercado est\u00e1 incorporando progresivamente hogares de renta media y media-alta, y el proceso es m\u00e1s intenso en Catalunya.<\/p>\n
![\"\"](\"http:\/\/webecpol.esade.edu\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/g_q5_alquiler_mercado_regional-1080x638.png\")
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Catalunya es, recordemos, la comunidad aut\u00f3noma con la experiencia regulatoria m\u00e1s prolongada. Que el proceso de selecci\u00f3n sea all\u00ed m\u00e1s intenso es coherente con lo que la literatura predice: la restricci\u00f3n de oferta eleva el umbral de acceso. Este resultado tambi\u00e9n es observable emp\u00edricamente en el estudio de Ahern y Giacoletti (2026) recientemente publicado sobre el impacto de las limitaciones de renta en el que muestran que los inquilinos de alto poder adquisitivo ganaron con el control mientras que los de bajo nivel de renta perdieron. El mecanismo de control de rentas se mostr\u00f3 claramente regresivo entre los inquilinos.<\/p>\n
La tasa de esfuerzo en alquiler es un indicador condicionado a la selecci\u00f3n. No mide la accesibilidad del mercado sino el resultado de quienes superan el filtro de acceso. En un mercado con oferta creciente, ambas cosas convergen. En un mercado con oferta decreciente, divergen: el indicador mejora mientras el acceso empeora.<\/p>\n
Esto tiene consecuencias directas para la evaluaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n del alquiler en Catalunya. Si la oferta se contrae y el perfil de inquilinos se enriquece, la tasa de esfuerzo del inquilino medio bajar\u00e1 mec\u00e1nicamente. Un responsable p\u00fablico que utilice este indicador como medida de \u00e9xito de la pol\u00edtica estar\u00e1 confundiendo selecci\u00f3n con mejora. Los datos que hemos presentado sugieren que esto es exactamente lo que est\u00e1 ocurriendo.<\/p>\n
Para evaluar adecuadamente el impacto de los controles de alquiler sobre la accesibilidad, ser\u00eda necesario complementar la tasa de esfuerzo con indicadores que capturen a quienes quedan fuera del mercado: la proporci\u00f3n de hogares en demanda insatisfecha, las tasas de emancipaci\u00f3n por tramos de renta, o la propia composici\u00f3n por quintiles del grupo de inquilinos que aqu\u00ed presentamos. Sin estos complementos, el debate p\u00fablico sobre vivienda seguir\u00e1 bas\u00e1ndose en un term\u00f3metro cuya temperatura baja cuando el paciente empeora..<\/p>\n
\u2014\u2014\u2014\u2014<\/p>\n
Nota metodol\u00f3gica<\/strong><\/em><\/p>\n Encuesta de Condiciones de Vida del INE, microdatos. Poblaci\u00f3n 25-64 a\u00f1os: mayor\u00eda con estudios terminados y en edad laboral plena. Alquiler mercado = HH021=3. Esfuerzo = (HH060\u00d712)\/HY020. Renta del hogar (HY020) deflactada con IPC. Quintiles calculados dentro de cada CCAA sobre total 25-64. Catalunya como caso por peso del alquiler, tensi\u00f3n de precios y regulaci\u00f3n: casi el 90% de los ciudadanos viven en \u00e1reas declaradas tensionadas<\/em><\/p>\n Referencias<\/strong><\/p>\n Ahern, Kenneth R. y Marco Giacoletti. 2026. The redistribution of housing wealth caused by rent control, Journal of Urban Economics, 152.<\/p>\n Diamond, Rebecca, Tim McQuade, and Franklin Qian. 2019. \u201cThe Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco.\u201d American Economic Review 109 (9): 3365\u201394<\/p>\n Khametshin, Dmitry, David L\u00f3pez Rodr\u00edguez y Luis P\u00e9rez Garc\u00eda. 2024. El mercado del alquiler de vivienda residencial en Espa\u00f1a: evoluci\u00f3n reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo. Documentos Ocasionales n.\u00ba 2432, Banco de Espa\u00f1a.<\/p>\n Kholodilin, Konstantin A. 2024. Rent Control Effects through the Lens of Empirical Research: An Almost Complete Review of the Literature. Journal of Housing Economics, 63: 101983.<\/p>\n Monras, Joan, and Jose G. Montalvo. 2023. The Effect of Second-Generation Rent Controls: New Evidence from Catalonia. Federal Reserve Bank of San Francisco Working Paper 2023-28.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A la hora de diagnosticar de manera diferencial los problemas del mercado de la vivienda en Espa\u00f1a respecto al contexto internacional, destacamos negativamente por el elevado sobreesfuerzo en el alquiler de mercado de los ciudadanos de los \u00faltimos deciles de la distribuci\u00f3n de la renta, algo que es consistente con la apabullante escasez de vivienda […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":13032,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"acf":[],"yoast_head":"\n