{"id":13198,"date":"2026-05-08T12:23:32","date_gmt":"2026-05-08T10:23:32","guid":{"rendered":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/?p=13198"},"modified":"2026-05-08T12:56:53","modified_gmt":"2026-05-08T10:56:53","slug":"radiografia-del-alquiler-residencial-en-espana-en-manos-de-personas-fisicas","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/webecpol.esade.edu\/ca\/blog\/radiografia-del-alquiler-residencial-en-espana-en-manos-de-personas-fisicas\/","title":{"rendered":"Radiograf\u00eda del alquiler residencial en Espa\u00f1a en manos de personas f\u00edsicas"},"content":{"rendered":"

El debate p\u00fablico sobre la vivienda en alquiler en Espa\u00f1a est\u00e1 copado por dos cuestiones de base: a qu\u00e9 se dedican<\/strong> las viviendas que no se usan como residencia habitual por sus propietarios (segunda residencia, vivienda vac\u00eda, alquiler residencial, alquiler tur\u00edstico, otros usos); y cu\u00e1ntas tiene cada propietario<\/strong>. Las dos se discuten en dos planos distintos que conviene mantener anal\u00edticamente separados, pues su naturaleza e implicaciones son distintas. En el plano del mercado<\/strong>: cu\u00e1nta oferta efectiva de vivienda en alquiler hay para los hogares que la necesitan, y si la estructura de esa oferta tiene rasgos que afecten al funcionamiento competitivo. Y en el plano de la propiedad<\/strong>: c\u00f3mo se reparte el patrimonio inmobiliario m\u00e1s all\u00e1 de la vivienda habitual entre los hogares.<\/p>\n

Las dos cuestiones tienden a discutirse con categor\u00edas gruesas, sin granularidad, en el debate p\u00fablico y en la pol\u00edtica. Una clasificaci\u00f3n dicot\u00f3mica del tipo \u00abpeque\u00f1o casero \/ multiarrendador\u00bb equipara situaciones que probablemente queremos distinguir, como un hogar con dos viviendas residenciales alquiladas y otro con diez o m\u00e1s, e impide ver qu\u00e9 fracci\u00f3n del mercado est\u00e1 realmente concentrada en pocas manos. La Ley 12\/2023 por el derecho a la vivienda<\/strong> opera con un umbral de gran tenedor de diez inmuebles urbanos de uso residencial<\/strong>, umbral que las CCAA pueden rebajar a cinco<\/strong> en zonas declaradas de mercado residencial tensionado. El umbral cuenta inmuebles residenciales en titularidad<\/strong>, est\u00e9n o no alquilados: un hogar con once viviendas residenciales de las que solo tres est\u00e1n en el mercado del alquiler tambi\u00e9n es gran tenedor. La exposici\u00f3n de motivos de la propia ley enmarca este umbral con un fin instrumental: identificar a los actores con mayor capacidad de incidencia sobre el mercado.<\/p>\n

El debate pol\u00edtico activo ha empezado a tensionar tambi\u00e9n la dimensi\u00f3n patrimonial: una propuesta catalana en tramitaci\u00f3n introduce de facto un l\u00edmite a la acumulaci\u00f3n de particulares en zonas tensionadas, y el debate sobre umbrales patrimoniales expl\u00edcitos para personas f\u00edsicas se ha llegado a plantear en sede parlamentaria sin consenso suficiente.<\/p>\n

El reciente informe del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 con el IFS-CSIC (Gil, Villas, Garc\u00eda-Duch & Lebrus\u00e1n, 2026), titulado Un mercado dominado por multiarrendadores<\/em>, opta por una clasificaci\u00f3n dicot\u00f3mica todav\u00eda m\u00e1s exigente: define multiarrendador como tenedor de dos o m\u00e1s<\/strong> viviendas en alquiler, y titula que \u00abel 60% del parque de alquiler est\u00e1 en manos de multiarrendadores\u00bb. La motivaci\u00f3n que ofrece el propio informe es contrastar la realidad del mercado con la imagen p\u00fablica del \u00abpeque\u00f1o casero con una \u00fanica vivienda alquilada\u00bb, a priori combinando motivaciones de mercado y relacionadas con la propiedad. \u00c1ngel Mart\u00ednez Jorge respondi\u00f3 a este informe<\/a> ofreciendo precisamente la granularidad que el trabajo original no ofrec\u00eda en la distribuci\u00f3n.<\/p>\n

En esa l\u00ednea, antes incluso de entrar a cuestionar las medidas activas o propuestas desde un punto de vista de dise\u00f1o de pol\u00edticas p\u00fablicas, es imprescindible anclar dicha descripci\u00f3n granular de las dos cuestiones factuales (uso y distribuci\u00f3n), y muy en particular de la segunda. Sin ello no podremos ubicar y acotar el debate con precisi\u00f3n. \u00bfCu\u00e1ntas viviendas en manos de hogares que no las usan para vivir se dedican a cada tipo de alquiler? \u00bfQui\u00e9n tiene esas viviendas, y cu\u00e1ntas tiene? El presente texto responde a estas preguntas con una explotaci\u00f3n estad\u00edstica detallada de los microdatos del Panel de Hogares IEF-AEAT 2016-2023, fuente gracias a la cual este tipo de an\u00e1lisis es por primera vez viable en Espa\u00f1a (v\u00e9ase apartado de Contraste con otros ejercicios similares<\/em> m\u00e1s abajo). Lo hacemos\u00a0con el objetivo de iluminar aspectos que hasta ahora permanec\u00edan en la sombra u opacados por categor\u00edas m\u00e1s gruesas. Primero, a qu\u00e9 se dedican las viviendas no principales<\/strong> y c\u00f3mo evoluciona en el tiempo, distinguiendo lo que entra al mercado del alquiler (residencial, tur\u00edstico, otros usos) de lo que queda fuera (segunda residencia, vac\u00eda o cedida sin declarar). Segundo, c\u00f3mo se distribuye la propiedad<\/strong> del alquiler residencial entre los hogares arrendadores, a nivel nacional, por CCAA y para algunas ciudades con suficiente muestra en el panel. El cierre vuelve sobre la distinci\u00f3n entre los dos planos (mercado y propiedad) para discutir qu\u00e9 dicen los datos en cada uno.<\/p>\n

Qu\u00e9 hay realmente dentro del \u00abalquiler\u00bb<\/h3>\n

El t\u00e9rmino \u00abalquiler\u00bb comprende cosas muy distintas: contratos con inquilino empresa (aut\u00f3nomos o sociedades arrendando locales, naves, trasteros u otras propiedades t\u00edpicamente afectas a una actividad empresarial), contratos entre familiares (habitualmente a precios por debajo de mercado), alquiler tur\u00edstico, alquiler de temporada y alquiler de vivienda habitual. Lo que hacemos en este informe es aislar estas categor\u00edas a partir de c\u00f3mo se declaran los alquileres al IRPF, gracias a un trabajo minucioso y ad hoc con el Panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales (descrito en la nota metodol\u00f3gica). Aplicamos dos filtros conceptuales. Primero, descartamos lo alquilado a empresas y a familiares directos: cuando el inquilino es una empresa, los usos posibles se separan con claridad de la alternativa residencial; cuando es un familiar directo, los precios se separan con claridad de los de mercado. Segundo, descartamos por construcci\u00f3n las viviendas que los hogares propietarios usan como residencia habitual.<\/p>\n

Esta v\u00eda y esta fuente nos permiten dar una imagen de gran detalle de la parte m\u00e1s importante del mercado: el que est\u00e1 en manos de personas f\u00edsicas. El coste anal\u00edtico es quedarnos sin las viviendas en manos de personas jur\u00eddicas (sociedades, fondos, SOCIMIs y veh\u00edculos similares), que seg\u00fan el Banco de Espa\u00f1a rondan el \u22488% del mercado privado del alquiler, y sin el parque p\u00fablico o social.<\/p>\n

Lo que queda, tras los filtros, es el subconjunto de viviendas que ya se destinan a uso residencial o que plausiblemente podr\u00edan destinarse a alquiler residencial de largo plazo. Dentro de \u00e9l distinguimos cinco categor\u00edas a partir de las se\u00f1ales del Panel:<\/p>\n